锦江股份有限公司过桥贷款不超过15亿欧元

2月9日晚，上海锦江国际酒店发展有限公司宣布，董事会同意公司及其全资子公司与中国工商银行签署过桥贷款协议。

根据协议，过桥贷款金额不超过15亿欧元，到期日为2015年6月22日，利息及相关费用不超过3个月 200BPS.

据分析，锦江股份此次申请过桥贷款，主要是为收购卢浮酒店做准备。

此前，1月14日，上海锦江国际酒店（集团）有限公司宣布，锦江酒店及其子公司上海锦江国际酒店发展有限公司将计划以现金形式收购喜达屋资本拥有的卢浮集团100%股权，通过在海外设立全资子公司作为收购主体。

据报道，该交易将达到12.5亿欧元至15亿欧元，其中应支付给对方及其关联方的交易对价约为9.6亿欧元至12.1亿欧元。

目前，双方正在按照协议有序推进各方面的工作。根据跨国并购惯例，具体收购金额将在正式交付后公布。

数据显示，GDL下属的卢浮酒店集团成立于1976年，在经济型和中档酒店行业拥有38多年的行业经验和竞争力，其酒店品牌具有较高的品牌意识。

截至2014年6月30日，卢浮酒店集团拥有全球46个国家拥有、管理和特许经营的4个系列、7个品牌和1115家酒店。

上海“首付贷款”或隐患:避免按揭银行办理各种贷款补足首付款 放大购房杠杆导致信贷违约风险

监管部门严格禁止“首付贷款”，但上海房地产市场仍有其踪迹。

张婷杨永杰，中国科技投资

近日，记者发现，此前被监管禁止的“首付贷款”仍出现在上海房地产市场。许多贷款中介表示，他们可以帮助购房者在银行申请贷款，或者为购房者的父母申请住房抵押贷款，以弥补购房首期付款。

早在2017年，监管机构就确定“首付贷款”是一种非法的金融产品。分析人士表示，“首付贷款”多次被禁止，或与开发商、贷款银行和购房者有关；首付贷款可能会扩大购房杠杆，可能会导致抵押贷款和信用违约等风险问题。

“首付贷”可以在多家银行的暗箱中操作

上海一家房地产经纪公司的客户经理王晓辉（笔名）告诉《中国科技投资》记者：“在大多数买家来我们这里买房之前，他们有足够的资金，但也有少数人没有足够的首付，我们会向他们推荐贷款中介。”。

王晓辉表示，如果购房者的首付不足但有购房需求，可以与多家贷款中介公司对接，帮助购房者“收取首付”。对接后，买方应联系贷款中介，房地产经纪公司不再参与经营。王晓辉补充道：“然而，客户也可以收取足够的首付，而不需要银行贷款。”。

当记者作为买家咨询一些贷款中介是否可以处理“首付贷款”时，他们都说“可操作”。李飞（笔名）是一个贷款中介，他说“首付贷款”的具体方式是：帮助客户在主要银行贷款，贷款产品类似于信用卡分期付款产品，“我们都与买家合作，做了很多，从不影响抵押贷款”，李飞向记者承诺。

*“首付贷款”截图来自李飞的广告

李飞说，购房者至少需要缴纳18个月的公积金，可以同时申请，最长可以贷款5年，每月等额还本付息。利率方面，夫妻月公积金2000元左右，利息4.5%左右；如果公积金3000元左右，利率可以降到3%左右。

李飞说，每家银行最多可以申请60万元的贷款。如果购房者需要更多的首付，他们需要在两家或两家以上的银行单独申请。当记者询问哪家银行和哪家贷款产品时，对方说：“告诉你哪家银行不方便。带身份证过来就好，我们会帮你做的。此外，李飞强调，后续客户购房时办理抵押贷款的银行应与上述办理“首付贷款”的银行不同，以避免贷款审计问题。

李飞补充说：“整个过程只需1-2周左右。在费用方面，贷款成功后，客户需要支付李飞贷款金额的3%作为中介费。

抵押贷款补偿首付款

除了购房者在银行办理贷款以补充首付外，购房者还可以通过父母现有的财产办理抵押贷款。赵宇（笔名）是一家商务咨询公司的渠道经理。公司服务包括房地产抵押贷款、房屋抵押贷款、住房抵押贷款、桥梁预付款、抵押贷款咨询等。

当记者咨询赵宇处理“首付贷款”的过程时，他回答说：“没有‘首付贷款’，但它可以帮助用户处理信用贷款或抵押贷款来支付首付”。赵宇说，如果买家的父母名下有房产，可以以父母的名义办理抵押贷款。具体操作为：父母准备身份证、户口簿、结婚证、产权证明、收入证明、个人流动（近半年）等相应材料，向银行申请贷款，银行批准签订合同，然后抵押房屋，最后银行可以发放贷款。

赵宇表示，最高贷款金额约为房地产价值的30%，利率约为4.9%-5.3%，最高贷款20年，整个过程约为2-3周。记者问哪些银行可以处理，赵宇说他们与大型商业银行联系，并补充说：“贷款发放后，父母可以转移给孩子支付首付。但子女办理按揭贷款的银行应避开父母办理按揭贷款的银行，银行找不到资金来源。赵宇承诺，当购房者成功办理抵押贷款时，公司将收取相应的费用，即贷款金额的1%作为中介费。

IPG中国首席经济学家柏文喜告诉《中国科技投资》记者，“首付贷款”银行和抵押贷款银行是不同的银行，通常反映在不同的贷款主体上。信用调查记录中没有交叉确认。如果贷款用户不主动承认，往往无法核实，因此可以避免贷款审查。

“做高”房价获得额外资金

此外，据王晓辉介绍，购房者可以与原房东协商，“提高房价”，从银行获得更多贷款。银行向房东发放贷款后，房东将向购房者提供差价。王小辉具体介绍说，如果上海某区一套二手房的价格是800万元，上海第一套房的首付比例是35%，客户需要向原房东支付280万元的首付，其余520万元由银行贷款。如果购房合同的房价上涨到900万元，银行贷款给房东的金额将从520万元增加到585万元，中间将有65万元的差额，房东将返还给购房者。因此，购房者将有更多的现金来缓解资本紧张局势。

然而，王晓辉也表示，虽然“高”房价可以暂时缓解购房者的资金问题，但会对随后的月供金额增加产生负面影响。此外，购房者可能面临房东违约的风险。例如，上海浦东新区法院披露了一起“阴阳合同”案件，买卖双方同意采用“阴阳合同”的方式，“提高”房价，从银行获得更多贷款，但贷款发放后，卖方没有退还买方的差价。随后，买方向法院起诉了卖方。

经审理，上海浦东新区法院认为，根据《民法典》第146条的规定，行为人和对方以虚假意义实施的民事法律行为无效。为增加贷款金额，中原和被告同意虚假交易价格，签订的合同无效。最后，法院裁定卖方应返还买方的差额和相应的利息。

“首付贷款”增加了风险隐患

为什么“首付贷”屡禁不止？白分析说，开发商因为“首付贷款”促进销售，“首付贷款”发行银行也因为有足够的抵押品或坚实的还款人和“在线”，导致监管禁止的“首付贷款”操作仍然存在于市场上。建成盛业总经理袁承建认为，“首付贷款”是房地产销售过程中的混乱。一方面，由于购房者自身购买力不足；另一方面，由于“改进”购房者受到第二套住房购买限制和贷款限制政策的影响，首付资金不足。

早在2017年8月，经住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、中央银行、原银行业监督管理委员会等七个部委同意，“首付贷款”被确认为非法金融产品，房地产中介机构不得提供或与其他机构合作提供此类产品或服务。同年9月，住房和城乡建设部、中央银行、原银监会发布了《关于规范购房融资、加强反洗钱工作的通知》，禁止房地产开发企业和房地产中介机构非法提供购房首付融资，禁止互联网金融从业人员和小额贷款公司非法提供“首付贷款”等购房融资产品或服务，禁止非法提供房地产场外资金配置，禁止挪用个人综合消费贷款等资金购房。

鉴于“首付贷款”被禁止的原因，白文喜分析说，这将导致大量低质量客户或投机者投机者进入抵押贷款市场，给银行带来更大的潜在风险。袁承建认为，“首付贷款”的潜在危害更大。鉴于刚刚需要购房者的情况，放大购房杠杆，超出购房者偿还贷款的能力，在市场波动的情况下，可能导致抵押贷款等信贷违约。

易居研究所智库中心研究主任严跃进告诉《中国科技投资》，“首付贷款背后实际上是买家杠杆化的操作，风险很高。从买家本身的角度来看，这是一种个人购买行为，但如果这种情况在行业中普遍存在，它将成为一种新的金融风险。”严跃进建议，监管机构有更多的方法来降低首付，如首付公积金，监管机构应给予更多的支持。

【LIUYI BANK FINANCING】客户经理刘先生

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