天亿马八折“抄底”深圳写字楼 记者实探：为毛坯空置房，低价为协商收入

记者：王帆每次编辑：张海妮

在深圳著名的华侨城商业区，投资6700多万元，一次性购买1200平方米的写字楼。如此大的投资发生在上市不到两年的天一马(SZ301178，股价34.38元，市值22.68亿元)。

8月21日，《每日经济新闻》记者走访了华侨城1号办公楼，试图探索天一马购买的房地产的实际情况、市场价值和价格。

变更融资用途，在深圳买房

天一马是一家主要应用物联网、大数据、云计算的智能城市解决方案提供商GIS、人工智能为客户提供信息技术解决方案。该公司于2021年11月上市，总部位于广东汕头。2022年，公司营业收入4.39亿元，同比下降5.98%；归母净利润为3956.27万元，同比下降28.92%。

8月3日，天一马宣布将改变IPO募集项目的实施主体、实施地点和部分募集资金用途。公司计划将原募集项目中的“大数据应用技术中心建设项目”扩展升级为“深圳综合运营中心项目”，将实施地点改为深圳市南山区；取消原“营销服务体系升级建设项目”，将募集资金合并为“深圳综合运营中心项目”建设；将募集项目实施主体改为公司全资子公司深圳互联网精英信息技术有限公司。

变更后的募集投资项目“深圳综合运营中心项目”总投资9956.36万元，主要支出为6786万元（含中介费、契税），其余为现场装修及家具费、软硬件设备采购费、安装调试费、研发费等。

拟购置的场地位于深圳市南山区侨城一号广场大厦27层03层、05、06、07、08号房，总面积1280.01平方米，购买单价为5.3万元/平方米。

公告一出，股吧社区涌现出许多投资者的讨论声——“南山哪里有5万，至少有7万”、“在深圳最低水平，深圳核心区的房地产抄底超过5万元”。

深圳南山区是深圳高新技术产业的聚集地，位于深圳大学、深圳大学城、深圳高新技术产业园。腾讯等龙头科技企业也在这里定居。2022年，南山区经济总量超过8000亿元，在深圳11区排名第一。该房地产所在的华侨城区也是南山区的热门商业区。

汕头企业为什么要在深圳买房？更何况买房是6000多万。此外，深圳市福田区大数据应用技术中心建设项目天一马原募投项目拟购房地产面积仅350平方米。现在变更后扩大到1280平方米。必要性和合理性是什么？

现场探索：销售人员确认天一马在此购买房地产

8月21日，《每日经济新闻》记者来到华侨城1号办公楼，办公楼整体风格高档。天一马购买的27楼部分单元为空房，墙上有物业粘贴的“空房闲置记录表”，从窗户可以俯瞰深圳湾和欢乐谷主题公园。

记者获得的华侨城1号推广PPT显示：“该项目高260米，是华侨城区最高的建筑，位于华侨香路第一排，具有良好的预测性和良好的区域规划。”

在一楼，记者咨询了华侨城1号的销售人员作为意向买家，他说：“我们在8月初交易了一个27楼（客户），交易价格约为5万元。”该人员用手机向记者展示了天一马公告的截图，确认天一马在27楼购买了房地产。

据此人员介绍，侨城一号公开报价为每平方米6.5万元至6.8万元。据记者计算，天一马的交易价格相当于打八折。

至于天一马为什么能低价交易，上述侨城一号销售人员表示:“实际交易价格要谈。很多事情都需要沟通。比如客户真诚，老板坐下来聊天，最后没说一定要锁定价格(指公开报价)。”

记者还从上述销售人员处了解到，2020年华侨城一号的成交价格约为6.5万元/平方米，可见华侨城一号近期的销售价格较往年下降了不少。至于目前购买办公楼是否属于“抄底”行为，该人员表示:“如果可以自用，但如果投资，过去一两年办公楼市场价格不会大幅上涨。基本上(客户)都是自用买的。”

8月23日，天一马秘书李华清在接受《国家商业日报》采访时表示，以较低的价格购买房地产主要是因为“市场环境和双方友好谈判”。他还表示，由于该公司在深圳租赁的办公空间今年到期，该购买的办公楼预计将在今年年底前投入使用。

该公司表示，购房有助于吸引人才，降低成本

首先，鉴于原投资项目自2021年上市以来未能继续推进，天一马表示，近年来，受政策监管的影响，全国房地产市场呈下降趋势。公司没有购买基于谨慎原则的场所，相应地推迟了招聘工作，导致原投资项目未能实施；2022年，中国经济发展受到许多预期因素的影响，行业整体繁荣下降，为了避免盲目扩张的风险，公司未能及时实施相关的募集投资项目建设。同时，在募集投资项目实施准备过程中，公司办公空间的租赁、装修和招聘受到限制。

其次，对于近期募集项目变更的原因，公司表示，随着经济发展的稳步增长，房地产行业回归稳步发展，原募集项目未能实施的因素已基本消除。购买房地产有助于优化公司的办公空间，不断提高公司的稳定性，提高公司的品牌形象，培养和吸引高端人才，提高技术研发实力，扩大市场份额。

该公司还提到，购买办公空间也有实际考虑。例如，作为总部位于汕头的公司，天一马2020-2022年大湾区的销售收入分别为1599.16万元、4470.38万元和6616.79万元。此外，2023年6月，公司增加了37名广图广东科技团队。业务整合后，R&D人员计划集中在深圳的R&D中心。公司原有的深圳办公空间已经不能满足公司现有的办公和展示需求，因此深圳的场地需求增加。

第三，在成本方面，天一马表示，购买房地产降低了运营成本。该公司表示，新营销中心场地购买的变更，场地年租金约为273.89万元。如果购买办公空间，购房资金约为6786万元；如果折旧按30年计提，残值率为5%，预计年折旧金额为214.89万元，低于可比物业年租金273.89万元，购买该物业优于租赁。

然而，购买房地产后，天一马也面临着资产流动性下降的风险。公司在公告中指出，公司购买办公空间后，总资产规模增加，固定资产占总资产的比例增加，可能导致资产流动率下降，偿付能力下降，也会影响企业对外部环境变化的快速反应和调整能力，增加企业的经营风险。由于固定资产实现能力的限制，可能会导致支付困难。但由于其物业位于广东省深圳市比较核心的地区，资产抵押贷款可以获得营运资金。同时，企业可以通过合理的资金筹划等措施将风险控制在安全范围内。

每日经济新闻

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