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深圳楼市是近三年来最好的，但这个楼盘因为维权毁了“一生”..
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楼盘分析篇
Q1、2019年深圳楼市情况如何？有数据吗？
报哥:2019年深圳楼市年成交量。根据市住房和城乡建设局的数据，新房共售出60141套，新房3784套，同比增长15.8%。、28.9%；
二手房共84280套，二手房77149套，同比增长15.4%、19.4%。
从交易数据来看，深圳楼市是近三年来最好的表现。
Q2、德宏世界怎么样？
报哥：从位置上看，靠近洪湖地铁站，靠近深中、初中，教育资源和生活环境应该说是本项目的主要特点，但房屋类型有些不方形，成本效益好，具体优势如下：
1、深圳中学初中学区四所名校
2、洪湖地铁口C2出口约300米
3、3公里范围内3家三甲医院
4、五大公园，四大商圈，万象城，茂业百货，KKmall等。
Q3、宝安雅豪轩没有电梯的房子想考虑一下，给个建议。
报哥：雅豪轩是九年的老房子，如果不是因为新安情有独钟，为什么要选这个楼盘，以后不好抵押，不要转手。
至于楼梯房，市场上越来越少见。根据报哥的经验，除非有名校的祝福或旧改的概念，否则很少有人接手这种房子。
Q4、彩天名苑有人知道，看了半年，价格一点也不动
报哥：彩天花园位于福田港厦，建于2001年，产品多为小户型，学校资源为港夏小学、莲花中学，算一般，只有地铁距离真的很方便，总而言之，没有特别的亮点，这样的项目流通应该很好，但并不稀缺，所以价格也很稳定。
Q5、你觉得山海上园这个盘子怎么样
报哥:山海上园位于西乡，上个月开盘推出700套房子，其中649套房子，去化率只有30%。按理说西部热，项目不会那么惨，但不难想出深入分析的原因:
1、受山海上城二期维权影响，购房者有顾忌；
2、虽然位于西乡，但离地铁稍远，最近的固守站直线距离超过1.2公里；
3、周边工厂较多，改善生活环境需要时间。
Q6、下午睡觉的时候，老公偷偷跑去看麒麟大厦的房子。他真的很喜欢。我打算实现他的愿望。麒麟大厦怎么样？请客观分析。
报哥:麒麟大厦所在的西丽地区，在过去的一年里享有盛誉，项目质量也很好。周边环境宜居，地铁距离在步行范围内，教育资源略弱，但有传言称未来会大幅增加。虽然目前价格比较高，但是产品稀缺，后续潜力还是有的。目前产品去化的很好，大户型已经卖完了，小户型的可选楼层也不多。
Q7、华盛龙悦，这个盘子怎么样？
报哥：报哥：华盛龙悦花园位于深圳市龙华区东环路与八一路交界处。它是一个集住宅、商业、办公、商业公寓、幼儿园等多种商业形式于一体的综合体。
由于项目靠近10%中心，被戏称为“10%11区”。总的来说，华盛龙悦的地理位置与10%融为一体，各种配套设施共享。龙悦本身也是一个小型综合体项目，有利于各种商业形式之间的资源互用。
然而，该项目的容积率已达到5以上，建筑间距相对密集，大大降低了生活舒适度。此外，项目地块的实际建设面积并不大，但它集成了各种物业类型。如果管理不善，肯定会影响生活体验。
报哥:盐田佳兆业是目前盐田最大的城市综合体，平均价格4.4万，性能还算不错；8号线即将开通，将带来一波小市场；该地区有许多旧的改革计划，自然资源宜居。报哥更乐观。
Q9、你好，你能帮忙分析龙岗中心城的吉祥吗？
报哥：你好，吉祥宜居性很好，不依靠主干道，对面是龙城公园，16号线有两个站：数字城站和回龙浦站，离项目不远，步行5-8分钟，未来是地铁入口物业，公寓利用率也很高，89公寓可以做3 1房。
Q10、哪位老板知道山海四季城的房子怎么样，盐田的。
报哥:山海四季城已经开到第三阶段。房地产周边配套设施相对成熟，自然环境是其优势。18年开盘，目前售出的房屋类型为75-122平方米的3-4间，平均价格为5.7万/平方米，精装交付。
此前，有消息称，房地产质量存在隐患。一些业主表示，他们在入住前发现房地产渗水明显，并有视频和照片作为证据。因此，大多数人会停下来，而不是说其他方面的优缺点。
Q11、大悦城天玺一号怎么样？
1、新安老城区城市面貌落后，期待更新改造。周边道路交通压力大，目前生活环境一般；2、房地产地铁和商业规划前景良好，学校资源略差；按最小面积计算起价不低，普通人买不起，买得起可能更重视学位，所以有点尴尬。
Q12、综合对比中粮天悦和勤诚达，哪个社区有优势？
报哥:群友提到的两栋楼前者在宝安，是二手房，后者光明，是新房。中粮作为国企开发的产品质量还是有保障的，卖的房子少，成交量少，居民主要在家；后者上个月底开盘，去化90%，市场接受度也很高；
以下是报哥的个人观点，仅供参考：
从区位上看，报哥认为中粮更有优势，但两者差距不大；
从学校的角度来看，宝安中学是宝安最好的学校之一，后者也是著名的学校，但由于刚刚引进，也需要看后续的表现；
从地铁距离来看，中粮略有优势；
在户型方面，报哥只看过勤诚达的户型，觉得有点浪费。
Q13、你觉得龙华万科和雅轩怎么样？
报哥:从开盘结果来看，市场对这个项目的认可度很高，半小时就卖了368套，平均成交价6.4万/平方米也不低。
这个盘子虽然位于龙华，但是离福田市中心很近，离北站商务中心只有一个站；配套设施不是顶级的，但是比较齐全。另外，今年龙华的土拍距离项目只有两个站，大家对这个地区有足够的想象力。
Q14、凯旋城怎么样？
报哥：金宏凯旋城是深圳著名的项目，位于宝藏，靠近前海，生活质量高，地铁在步行范围内，宝安实验学校也是一所著名的学校，物业很好，据说去年宝安物业管理名单，但外墙脱落，建筑质量可能有问题，房地产流通一般，自主投资属性好。
Q15、帮忙分析光明龙光九龙台的住宅和商业办公室，谢谢
报哥：房子不需要分析，开放的“阳光”足以解释一切，至于商业部分，建议不要碰，今年的办公空置率很高，买害怕打在手里。
板块分析篇
Q1、你觉得罗湖的老房子和翠园中学怎么样？
报哥:罗湖二手房报哥一般不推荐，因为罗湖总体老旧，潜力不如西部；
但是对于学区房来说，翠园中学等一些学校的小户型可以自用或者出租，以后转手更方便。
Q2、福田的可投资性是否高于罗湖？
报哥：不同的人对这个问题有不同的看法。就像选择深圳相信深圳的潜力一样，买哪个地区对这个地区的未来发展更加乐观；从目前的情况来看，宝安有很多概念，西部房地产的销量也比较好。与罗湖和福田相比，报哥对宝安更为乐观。
Q3、东莞目前的投资前景如何？
报哥：东莞可以说是临深最好的投资城市。它有工业、人口和规划。未来，地铁也将与深圳相连。它可以实现深圳和东莞的真正城市，容纳大量溢出房地产需求。与其他临深地区相比，空置房要少得多。
Q4、你怎么看东莞松山湖的房子？
报哥:松山湖的房价这几年涨了好几倍。目前新房价格在1.6-4万/平米之间，与周边地区拉开了差距。但考虑到土地利用紧张，结合“房住不炒”的大环境，我对松山湖未来是否会持续快速增长持否定态度；但是目前建设好，环境好，还是很宜居的。
置业建议篇
Q1、两个人婚前各有一套房，婚后如果都卖了，可以换一套，首付30%吗？
报哥:不，结婚后，房子属于夫妻共同财产，男女都不能算作第一套。
Q2、我在东莞的房子，按时提供的房子还没有逾期，房地产证明书也在我手里，去年因为需要在房贷银行东莞银行抵押贷款周转一笔钱，今年已经按期还款了，房地产证明书没有告诉我房贷还没有完成，这件事合理吗？
报哥:别担心，只是银行不帮你保管证，房子的所有权已经抵押给银行了。
Q3、公寓是住宅的性质，意思是民水民电，交易和普通住宅一样吗？你想占个地方吗？
报哥：住宅性质是公寓需要配额，商住、工业改革、工业改革不占配额。交易应按正常公寓的税费计算，
Q4、请问，深户60岁买房首付是多少？
报哥:首付比例与年龄无关。60岁无房无贷，首付30%。年龄影响贷款年限。深圳大多数银行的要求是买家的年龄 贷款年限≤70，工行是≤75.所以月供压力越大，很多人会选择全额抵押的套路。
Q5、问你一个问题，贷款买二手房，中介收取抵押服务费5000元，但这不是银行，是中介公司收取的，但我已经支付了中介费啊，不是重复收取吗？这正常吗？
报哥:所谓按揭服务费，不是正常的流程费，而是给帮你办理贷款按揭的按揭员的服务费，可以理解为“小费”。至于是否正常，自己判断，哈哈。
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