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上海楼市:买房的认知是关键！
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来自微信微信官方账号“沪叔说房”的粉丝精选提问:房屋贷款怎么贷。
问：沪叔，你好，预算在400-500万左右，不想买老破小，泗泾的房子怎么样？未来的增长好吗？
问题:沪叔，你好，第一套房，预算450万，只需要上车，五年后考虑更换，沪叔徐泾北买房怎么样？
问题:沪叔，你好，预算200-300万买新房吗？怎么买比较好？
上海叔叔：你好，如果你有200万到300万的预算，不要买新房子。最好买一套旧的和小的。目前，根据目前的市场情况，200万或300万的新房只能在上海和其他省市的一些交界处购买。这些新兴板块有很大的不确定性，需要赌对方向和下一轮市场。如果你找到了这个方向，你赌对了，没问题。一旦你赌错了方向，就等于踩空了，就会被困住。
例如，嘉定于2003年开始建设安亭新镇，结果到2016年股票住房市场才成熟。也就是说，如果你在2003年跟进，那么在13年内，你经常在嘉定卖房子，这是不划算的。房屋产权证抵押贷款可以贷多少年。
你赌错了方向。市中心的老想法没有这个问题，相当于股市的etf基金。市场上涨，无论哪个板块上涨，都会一起上涨，涨幅不低于市场，至少总体方向是稳定的。
浦东板块的热度往往高于浦西和浦东。小陆家嘴地区可以优先考虑。事实上，这个预算买不到潍坊梅园福三路，但你可以在小陆家嘴辐射的方向上找到。
例如，在东路以南的唐桥地区，几乎没有可能找到这个预算。还有传统的浦东东西两侧可以淘。东侧是金桥高桥板块，这个方向可以在金阳和罗山路地区淘。这里强调的是，这里的老小是城市的老小，如果一些外围的老小不是这个逻辑。
问题:你好，上海有套房，公基金贷款已经还清。原房屋5年内有25%的过户记录(积分计算是否为5年内的购房记录？）。目前手头有400W现金，想在市区或郊区投资或自住两居室。如果5年内没有购房记录，考虑现有房屋转让给父母参与新的，如果有购房记录计划购买二手房，我们夫妇月收入5W，公积金账户约100W，推荐板块或房地产？最好在未来五年内出租和替代出售。另外，我现在的首付比例是什么？谢谢！这五类人不能贷款买房。
上海叔叔：你好，买房的基本逻辑是相互关联的。他们都在追求回报率。买房的策略是不同的。每个人都因人而异。你可以理解预算、几张房票、自住或投资五个维度：公积金贷款能贷多少。
1.你买的房子能否升值，取决于房子周围的购买力。高净值人群多，行业多，房价有上涨动能；2.买房地段是王道。选择是最重要的；3.你喜欢不同于市场，你喜欢豪华的装饰，面积，在著名大学、医院、上市企业等配套设施面前不值得一提；4。大多数人的收入增长无法赶上通货膨胀。在过去的几年里，只有房子才能超过印钞机的速度。
5.未来上海楼市的改善需求将是一个机遇。详见知识星球。
目前，我们应该区分转让记录是别人给你还是你给别人。如果你给别人，这对新房子的积分没有影响。目前，基本分数为30分。如果别人给你，基本分数为25分。将房屋转让给父母后，按上述两种情况对应60分/40分的基本分。二贷首付400w，打新对应总价最高可达570-600w。因为你的社会保障月数不是很清楚有多少个月的记录，如果目前的积分很高，你可以考虑虹桥或其他郊区的地铁板块；如果积分相对较低，你只能在郊区购买一些非地铁板块或一些鸡肋板块。
问题：上海叔叔，你好，我看到很多板块都有自己的工业园区，比如张江或曹河泾。新江湾板块给我的印象是绿化面积和环境更好，但周围没有这样的工业园区。这是由高科技园区驱动的。你能解释一下新江湾板块的优缺点吗？未来有很大的发展空间吗？
上海叔叔：你好，如果新江湾是一个板块，整个板块范围属于中外环之间的一个板块。作为第三代国际社区，其生态湿地更为著名；在整个新江湾板块中，基本上是在2010年左右的系统商品房社区。与质量相比，无论是别墅还是高层建筑都很好；公积金贷款可以贷几次。
板块内的教育资源也很好，包括上音和复旦科技园小学。很多幼儿园都是师范园，甚至是一流的师范园。按揭的房子可以贷款吗。
目前交通主要依靠10号线，其他可能不太方便，或者开车自驾。房屋贷款。
至于你提到的工业园区，新江湾有一个由湾谷科技园区和复旦大学共同打造的先进工业园区。目前，与张江相比，张江已经发展了很长时间，包括张江医药、大宁市北、大数据发展良好。新江湾可能还没有发展起来。
问题：你好，上海叔叔。我目前单身。今年，我考虑在上海买一套我只需要的自住房。目前，我的存款约为150万元。我对房地产市场了解不多。我想知道如何在上海买房子？老师有什么建议？
上海叔叔:你好，首先要认清上海楼市，不要买房。上海买房之所以这么难，是因为上海60%的房子都是两居室以下的公寓，大部分都是没有电梯的老小区房，有的房子已经建了30多年了。所以在上海买房，一定要找新的好房子，不要只想上车买一些连学区都没有的老房子，以后很难解决。当年轻人只需要买房子时，建议避免这些误解：首先，他们有足够的钱来战斗，但他们太保守了，总是想在更换时再次努力工作。第二，选房总是把目光放在一些配套设施不好的老公房子上。更换不是一件容易的事情，而且成本也很高，所以如果第一套房能尽力买到中等质量的房子，就不要选择一些既不舒适又不容易出售的房子来做所谓的置换计划。
只能涉及这些城市，篇幅有限。
查阅大量资料，盘点全国300多个城市，列出全国城市风险名单。
可分为四类：
第三类:自住可购，现阶段主城区购买范围为三类:行政区板块 金融业板块 主导高科技产业板块贷款房可以做抵押吗。
第四类:除自住外，不建议购买，最好限制在主城工业板块。
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