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上海房地产律师：未取得商品房预售许可证，商品房预售合同无效
一、裁判观点：
卖方未取得商品房预售许可证的，与买方签订的商品房预售合同视为无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，视为有效。
二、案件情况：
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朱JX自2007年以来，在未取得预售许可证的情况下，以JX公司的名义，通过订立商品房预售合同，将6号楼70多套房屋和10多家店铺非法预售。自2009年6月起，在订立预售合同、收取相应房款或以房地产作为抵押贷款的情况下，隐瞒事实，并与他人重复订立预售合同，并重复收取相应的房款或以房地产作为抵押再次向他人借款。上海JX假日酒店有限公司作为JX公司及其关联企业的直接负责人，应当承担刑事责任。
2016年12月，法院判处朱JX无期徒刑，剥夺终身政治权利，没收财产1万元；撤销上海奉贤区人民法院（2012）第131号刑事判决，判处朱JX有期徒刑一年，缓刑两年，决定执行无期徒刑，剥夺终身政治权利，没收财产1，000,000元；所有非法收入的财产将被追回并归还给受害人，不足部分将被责令退还赔偿。2023年11月，上海市高级人民法院裁定驳回朱JX上诉，维持原判。2023年11月，上海市高级人民法院裁定驳回朱JX的上诉，维持原判。陈FH等是本案的受害者，朱JX骗取的资金包括姜SJ、陈FH、姜TC现主张购房款302000元。JX涉及多起诉讼，其名下的所有资产都被查封。6号楼结构封顶，JX公司至今未取得预售许可证。有铺面抵押哪家银行可以贷款。
三、一审法院判决：
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一审法院认为，姜SJ、陈FH、当江TC与JX公司签订合同时，朱JX不是JX公司注册的股东或法定代表人，而是JX公司直接负责的主管。朱JX以JX公司的名义签署了合同，其效力与JX公司相同。JX公司至今未取得JX大厦预售许可证，因此姜SJ、陈FH、江TC与JX公司签订的商品房预售合同依法无效。JX公司应对合同无效承担主要过错责任。
姜SJ、陈FH、在签订合同时，姜TC应注意到没有预售许可证的事实，其未履行审慎义务，也应承担相应的责任。鉴于本案涉及的购房款30020元、000元已通过朱JX刑事案件的退赔执行解决，本案判决无需处理。自JX公司占用购房款以来，同期银行贷款基准利率远低于市场利率，因此姜SJ、陈FH、江TC要求JX公司赔偿购房款贷款利息损失，一审法院依法予以支持。四平路房屋售出后，其市场价值和姜SJ的变化、陈FH、姜TC无关。目前四平路房屋价值的增值部分不能认定为三人因涉及商品房预售合同无效而造成的损失，其相应的诉讼请求不能依法确定。
一审法院判决:一、确认姜SJ、陈FH、2011年1月7日，江TC与上海JX大厦房地产项目开发有限公司签订的商品房预售合同无效；2、上海JX大厦房地产项目开发有限公司赔偿江SJ、陈FH、自2011年11月28日起，江TC购房款3020元、000元贷款利息损失至还清日止，2023年8月19日前按中国人民银行同期公布的贷款基准利率计算，2023年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算(LPR)计付，自判决生效之日起10日内履行；3.拒绝姜SJ、陈FH、姜TC的其他诉讼请求。未按照判决规定的期限履行付款义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。全款商铺抵押贷款。
四、二审法院判决：
本院认为，关于姜SJ、陈FH、姜TC就商品房预售合同的效力提出上诉意见。《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，卖方未取得商品房预售许可证，与买方签订的商品房预售合同无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以认定有效。根据已查明的事实，JX公司至今尚未取得JX大厦商品房预售许可证。故对姜SJ、陈FH、江TC主张本案涉及商品房预售合同有效的上诉意见，法院不予采纳。
关于姜SJ、陈FH、姜TC就JX公司的责任性质提出上诉意见。首先，根据有关法律规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方的损失。双方都有过错的，应当承担相应的责任。此时，过错方承担的责任性质属于缔约过失责任。其次，姜SJ、陈FH、姜TC上诉本案适用《中华人民共和国民法典》第五百零二条关于“审批条款”效力的法律规定，但本规定仅适用于合同无效的情况，涉及的商品房预售合同依法无效，因此《中华人民共和国民法典》第五百零二条不适用于本案。根据上述情况，姜SJ、陈FH、江TC主张JX公司应承担违约责任的上诉意见，法院不予受理。
关于姜SJ、陈FH、姜TC就JX公司的责任范围提出上诉意见。陈FH、姜TC、陈松贞出售四平路房屋后，房屋市场价值的变化与陈FH等人无关。即使是姜SJ、陈FH、姜TC表示，出售四平路房屋是为了筹集资金支付JX住宅的最后一期购房款，四平路房屋的增值利益损失不属于商品房预售合同无效造成的损失。还需要指出的是，姜SJ、陈FH、江TC作为买方，应仔细核实卖方是否取得商品房预售许可证，商品房预售合同预售许可证号码栏空白足以表明其在购买过程中没有履行合理的注意义务，对于商品房预售合同无效造成的损失，江SJ、陈FH、姜TC也应承担相应的责任。根据上述情况，姜SJ、陈FH、江TC主张JX公司应赔偿四平路房屋损失2.7万元的上诉意见，法院不予采纳。
【LIUYI BANK FINANCING】客户经理刘先生
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