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上海，要降息

央行昨日公布了最新一期的LPR报价，

一年期价格为3.45%，5年期及以上4.2%，均保持不变，

每个人都对这个月没有降息感到失望，因为如果我们能在年底前再次降息，那么从明年1月开始，我们每个月就可以再次偿还抵押贷款，

大家不要太失望，今年还有最后一个月，我想今年最后一次降息肯定会到来！

为什么我这么肯定？

事实上，我们必须有一个基本的逻辑，即未来的利率政策必须服务于当前的经济状况，

比如我们把国内经济当成高速列车，那么利率就像控制速度的油门和刹车，

加息相当于踩刹车，防止经济过热，火车脱轨。就像几年前美丽国家的国内通货膨胀一样，一顿早餐从十几块涨到了五六十块。谁受得了？赶紧疯狂加息。

降息相当于踩油门，加快经济低迷，这就是我们目前面临的情况。

但许多人会质疑，最近刚刚出来的10月份的经济数据不是很好吗？

乍一看，真的很好，

比如社会金融新增1.85万亿元，同比增长9400亿元。人民币贷款增加7384亿元，同比增加1232亿元，抵押贷款增加707亿元。

似乎每个人都愿意借钱，抵押贷款实际上同比增加，这并不意味着每个人的信心都在恢复，经济将再次火起来？

这里我可能要给大家泼冷水，我说三个原因:

第一，去年基数低。

看到这个月的经济数据还不错，因为都是同比数据。想想去年10月，是抗疫最困难的时候，各种基数都比较差。

第二，主要是政府投资和抵押贷款降息的短期刺激。

10月份社会金融和贷款增长率的反弹是客观原因。例如，社会金融的大部分都包含了政府债券的增加。现在私人投资仍在继续下降，抵押贷款的增加更多地是上一次大规模股票抵押贷款降息的刺激。

第三，M2和M1之间的剪刀差仍在扩大。

所谓M2和M1的剪刀差，其实是央行释放的水用在实体里。剪刀差越大，释放出来的水就会回到银行。上个月的数据是8.2%，这个月扩大到8.4%。

因此，继续降息，放水刺激经济是不可避免的！

说到这里，你可能会有更多的问题。你说的是对的，但为什么这个月没有降息呢？

本月自上次利率调整以来，连续第三个月没有降息。如果仅仅看影响我们抵押贷款利率的5年或以上的LPR，它已经连续五个月没有降息了。谁能保证上个月会降息？

在这里我解释一下，因为我们的金融体系非常庞大和复杂，在趋势明确后，我们需要做好大量的准备，逐步将政策传递给市场。这些准备工作包括什么？

一是降低存款利率！

如果我们想降低贷款利息，银行可能是第一个反对的，因为银行通过获得利差来赚钱，如果

如果贷款利率降低，存款利率不降低，利差就会降低，银行赚的钱就会减少。

因此，要想顺利推动贷款利率下降，首先要降低存款利率！

图片来自财联社

最近市场上很多银行开始降低存款利率，就像上次降低存款利率一样，从小银行开始，然后逐渐蔓延到中大银行。

当银行存款利率几乎下降时，贷款利率将开始下降。我预测大约需要一个月的时间。

二是给市场注水！

最近还有一个相当激烈的消息，很多人可能没有注意到，那就是央行的公开市场业务交易公告。

图片来自中国人民银行官方网站

央行宣布11月15日开展公开市场业务交易，包括7天逆回购4950亿元，1年期中期贷款便利（MLF）14500亿元，共1.95万亿元。

一天内投入近2万亿货币，可谓逆天！

这是今年以来每月最大的货币交付量，相当于存款准备金率下调的净交付量。如此大的注水量无疑是为下一次降息准备足够的流动性子弹！

第三，继续给政策！

现在每个人都有一种直观的感觉，如果只是盲目地放水，但经济基本面不强大，投资信心不足，钱不能流入实体，最终会回到银行，‘

这就是为什么我们几个月前尽管拼命增加货币供应，但市场仍然非常低迷，

然而，在10月份，抵押贷款的显著增加进一步推动了社会金融的增加，这表明房地产市场的驱动作用非常明显，这得益于上次大规模降低股票抵押贷款利率。

人们觉得每个月抵押贷款减少，钱多，银行不划算，自然会消费和投资，然后推动各行各业的发展。

图片来自财联社

因此，三个部门再次出来吹风。我们应该继续支持房地产企业。在未来，这样的暖风会越来越频繁，力量会越来越大，直到市场回归正规。

事实上，你不必太担心。虽然本月基准利率没有下降，但实际抵押贷款利率一路下降。

让我们来看看下面的利率图：

图片来自贝壳研究院

根据贝壳研究院监测的全国百城主流抵押贷款利率指数，10月份百城首套主流抵押贷款利率平均为3.88%，较上月下降2BP。两套主流抵押贷款的平均利率为4.44%，较上月下降了13BP。

与去年同期相比，10月份的第二套主流抵押贷款利率分别下降了24BP和47BP。如果与2021年9月的历史高点相比，第一套平均抵押贷款利率下降了186BP，第二套平均抵押贷款利率下降了156BP，这是历史上最强的降息周期！

图片来自贝壳研究院

根据城市的能源水平，降幅最大的是三四线城市，第一套和第二套住房贷款利率分别降低2BP、14BP至3.85%、4.41%。

二是二线城市，二线城市首套房贷利率上个月保持3.88%，二套房贷利率4.45%，比上个月降低10BP。

抵押贷款利率下降最少的是一线城市。10月，一线城市第二套抵押贷款利率分别为4.38%、4.88%比上个月降低了10BP、7BP。

而且10月份一线城市降息主要是受深圳降息的影响，第一套房和第二套房分别降低40BP、30BP至4.10%、4.50%，上海和北京保持不变！

因此，未来一线城市将有很大的降息空间，特别是在一线城市利率较高的地区，如上海，未来将有更大的空间调整抵押贷款利率！

因此，我坚信下个月会降息，上海的抵押贷款利率这次可能会更大。

根据这些降息规律，如果下个月降息，5年以上的LPR很可能会从现在的4.2%降低10-15BP。

也就是说，我们明年1月抵押贷款的基准利率将调整到4.1%或4.05%。你可以手动计算如果你按照这个利率，你每个月的抵押贷款会减少多少？

目前，上海的抵押贷款利率一般为：

首套利率：LPR 35个基点=4.55%

二套利率：LPR 105个基点=5.25%

与刚调整利率的深圳房贷利率分别为4.1%和4.5%相比，我们仍有很大的下降空间，

若算上基本利率的下调，几乎是45-100BP，

那么明年上海将有近55-115BP的利率下调空间！

如果我们真的遵循这一点，这几乎是我十多年来在上海看到的最宽松的利率政策，所以我真的很羡慕上海的买家。你是这个时代的一群人。我希望每个人都能抓住这个难得的历史机遇，

在接下来的几个月里，你可以以最好的价格买到你最喜欢的房子，然后继续为你的下一个里程碑而奋斗！

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