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上海“认房不认贷”新政落地后，第一次土拍热度如何？

10月11日，今年上海第三批集中供地拉开帷幕。在第一天的土地拍卖中，上海成功转让了5块涉宅地块，总转让面积约43.77万平方米，总规划建筑面积约90.65万平方米，总成交价格约159亿元。

作为上海“认房不认贷”新政落地后的第一次土地拍卖，也是上海实施土地拍卖新规后的“首秀”。土地市场有多热？哪些房地产企业获得第一名？

保利发展，招商蛇口“强者来袭”

从今天的交易结果来看，在5个交易宅地中，保利开发、招商蛇口、象屿地产分别竞争了3个地块，其余2个地块以底价交易。

其中，最好的地块是静安区C070202单元280-06地块(以下简称“静安中兴地块”)，也是今天土拍中唯一的内环地块。该地块用于普通商品房和商业用地，房地产联动价格为高层住宅12.5万元/平方米，风格别墅18万元/平方米。

静安中兴地块采用“招挂复合”的方式，即在地块“优质建设”要求的基础上，进一步引导开发企业提供优质的城市作品。但由于该地块有效申请人不超过10人，最终直接以上市方式转让。

这一次，静安中兴吸引了象屿地产、招商蛇口、保利发展、越秀地产四家房地产企业参与拍卖。这四家房地产企业都是现金流强、在上海有扩张野心的强势房地产企业。经过激烈的拼搏，报价迅速触发最高限价15.4612亿元。

在最后的抽奖环节，保利发展“运高一筹”，成功抽取了静安中兴地块，成交价格15.4612亿元，溢价率9.7%，成交楼面价格81198元/平方米。根据链家APP，目前靠近静安中兴地块的绿洲雅宾利二手房价格为11万元/平方米-15万元/平方米。

上海中原地产高级分析师卢文喜表示，静安中兴地块是土地出让中位置较好的地块。毕竟，这样一个市中心的位置在内环内几乎是无法复制的。该地块周边设施成熟，交通便利，有双地铁，周边学校、医院、商场等。但从技术指标来看，该地块规模不大，占地面积不足1万平方米，容量计算面积不超过2万平方米，需要建设近2000平方米的业务，使可销售部分更小；同时，装修标准不低于4000元/平方米，进一步控制开发商的展示空间。

此外，浦东新区三林环外区PDP0-0901单元0901-07-04，今天竞争最激烈，参拍房企最多。、0901-08-03、0901-09-02纯宅地吸引了保利发展、越秀地产、中海地产、象屿地产、招商蛇口、华润置地等7家房地产企业参与拍卖。最后，招商蛇口以最高限价73.8626亿元的价格赢得了该地块，溢价率为10%，交易楼面价为39303元/平方米，房地产联动价为7万元/平方米。该地块“优质建设”竞价结果为，绿色建筑二星级和超低能耗建筑，公租房比例为7%。

上海土拍新规凸显“质量导向”

值得一提的是，上海三批土地出让规则与以往有所不同，突出了“质量第一”的方向。

最大的亮点是上海三批土地供应转让规则增加了新的高质量环节，即现场招标采用先招标价格，然后招标绿色建筑、超低能耗建筑和公共租赁住房的比例，其中公共租赁住房的比例最高可达10%。如果多个投标人仍然接受最高限价和相同的投标条件，投标人最终将通过彩票确定。同时，投标人参与投标活动时，应承诺按照投标“高质量建设”的要求签订转让合同。

根据各区出让人的意见，本批次部分中心区域和重点地块采用“招挂复合”转让。在高质量地块建设要求的基础上，通过先投标后投标的方式“选择最好的”。当买方超过10家时，总分为90分，分别从经济实力、技术资质和项目经验来判断。

另一个亮点是招标地块增加了“装修包”，在此之前，上海还公布了三批地块涉及的最低装修价格标准。

对此，卢文曦指出，从技术上讲，静安中兴地块和明天出让的长宁成家桥地块装修标准为4000元/平方米，浦东三林地块为2500元/平方米，其余为2000元/平方米。以项目质量为导向，反映了近年来市场上的新问题、新现象，如住房质量问题、装修问题等，特别是在房地产联动价格后，房地产企业利润被压缩，开始寻求其他突破，类似于批评装修升级包等。新规定通过技术手段约束开发商的行为，最大限度地保护消费者的利益。

从今天的房地产企业来看，它仍然是一家资本实力雄厚的中央企业和国有企业，没有看到私营房地产企业参与拍卖，这也反映了当前私营房地产企业仍然资本紧张，征地意愿薄弱。

从上海土地拍卖的角度来看，延续了以往市场热度不均匀的特点。中国指数研究所认为，地块热也有明显的差异。例如，房地产企业对金山新城、青浦金泽等郊区地块征地意愿较弱，这两块地块只有一家房地产企业报价。

徐倩，新京报记者

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