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谢逸枫:央行最新数据发布！全年超过6万亿的抵押贷款刷新了20年的最新纪录

文/谢逸枫

根据11月的一组财务数据，M1、M2打破了两位数的上升和创新纪录，表明货币宽松，房价稳步上涨。目前，经济仍缺乏实体支撑点，房地产、基础设施和制造业投资反弹，经济数据和商品房销售复苏，房价稳步上涨是货币供应持续上升的驱动力。

居民贷款和个人住房贷款创新记录占新增贷款的39.75%和29.98%。今年前11月，新增人民币贷款18.3798万亿元，住房部贷款7.3074万亿元，代表住房贷款的中长期贷款5.5108万亿元。说明抵押贷款仍然是信贷的主力军，房地产受益最大。

例如，上海农村商业银行流向房地产行业的贷款和预付款占40%。截至2019年底，上海农村商业银行客户房地产行业贷款余额为971.18亿元，占银行贷款和预付款总额的20.80%，个人房地产抵押贷款余额为985.09亿元，占21.10%。总比例为41.9%，表明流入房地产行业的贷款占40%。

值得注意的是，11月份个人住房贷款占新增贷款的35%，创下新高。必须谨慎的是，自2009年以来，11月份CPI首次负增长0.5%，以避免当前通胀和转通收缩。今年货币供水空间很大。预计2021年将实施存款准备金率降低、利率降低和运营工具，为市场带来信贷和流动性。

不可否认，数据是对货币和信贷宽松的最佳解释。M1、M2突破两位数，2020年新增贷款达到20万亿元，社会融资达到35万亿元，创过去几十年新高。其中，房地产贷款超过6万亿元，首次超过6万亿元，占新贷款的30%。

首先，11月M1日，狭义货币供应M1增速上升至10%，创下34个月新高。11月，M1余额61.86万亿元，同比增长10%，分别比上月底和去年同期增长0.9%和6.5%。这表明M2-M1剪刀差收窄至0.7%，是2018年3月以来最低的。需求继续恢复，实体经济活动继续上升。

M1同比加速，主要是因为房地产市场保持了较高的繁荣指标。10月份商品房销售同比增长23.9%，9月份增长7.9%。商品房销售的加快，使居民存款更快地转化为企业活期存款，进而推动M1同比增长。货币政策反周期扩张改善了企业现金流。历史数据显示，企业贷款余额同比领先M1。

其次，11月份M2，M2货币供应超出预期，达到10.7%，M2增速连续8个月保持双位数增长。11月，M2余额217.2万亿元，同比增长10.7%，分别比上月底和去年同期增长0.2%和2.5%。M2增速环比增长0.2%，主要是因为年底财务交付节奏加快。信贷交付节奏稳定，共同支撑M2增速略有增长。

M2反弹主要是提高货币政策传导效率、国民经济上升、社会总需求增加、实体经济复苏加快。M2作为货币供应的监管目标，通常反映了总社会需求和通货膨胀压力。因此，考虑到国内实体经济持续复苏的需要，未来将保持10%以上的增长率。

最后，我们来看看11月的新货币和总供应量。11月，人民币贷款增加1.43万亿元，同比增加456亿元。M2余额217.2万亿元，创新高度。从分支机构来看，居民部门贷款增加7534亿元，其中代表个人住房的中长期贷款增加5049亿元，占新贷款的35%，说明抵押贷款占三分之一以上。

长期以来，M2的增长显著推动了房价的上涨。2002年至2020年11月，货币发行量M2从18.5万亿元增长到217.2万亿元。与此同时，全国商品房平均销售价格从2291元/平方米上涨到9887元/平方米。这表明货币供应增长与房价上涨有关。正如弗里德曼所说，通货膨胀是一种货币现象，无论何时何地。

从M2的上涨和对房价的影响来看，最重要的是最大限度地刺激需求。M2的增加增加了消费者对房地产的需求（包括投资、自住等）。开发商可用资金增加，土地购买量增加，土地价格上涨。与此同时，资金的增加增加了房地产供应。当需求超过供应效应时，房价往往会上涨。历史数据显示，M2与房价指标有正相关性。

首先是M2/GDP和商品房的平均销售价格。M2/GDP与商品房平均销售价格之间存在明显的正相关性。当M2/GDP超过1时，表明货币供应过剩，导致大量货币空转。此外，由于缺乏理想的国内投资目标，房地产市场已成为超额货币的主要出口。过高的M2/GDP比率促进了资产价格的上涨，投资和投机需求的增加促进了房价的上涨。

另一方面，房价上涨的财富效应进一步增加了房地产投资和投机需求，推动更多资金涌入房地产市场。从长远来看，中国商品房价格的上涨与货币供应的持续增长密切相关，特别是2009年和2014年，金融政策和房地产政策同时放松，刺激了市场热度的不断提高。

二是M2和国房繁荣指数。2002年货币供应(M2)为18.5万亿元，当年全国房地产市场销售总额为5721亿元。到2020年11月，货币供应(M2)达到217万亿元，截至2020年10月，全国房地产市场销售总额为13.17万亿元，同比增长5.8%，2019年近16万亿元。

在过去的18年里，货币供应量增长了11倍以上，房地产市场销售总额增长了28倍。2002年GDP12万亿元，2020年至第三季度末72.3万亿元，2019年99万亿元，增长约8倍。这表明，信贷供应的增长促进了房地产市场的规模增长，远高于国民经济的增长率。

最后是M2和房地产的价格。M2的增长率与商品房平均销售价格的上涨高度正相关。随着M2的快速增长，商品房平均销售价格从2002年2291元/平方米增长到2020年10月987元/平方米。2008年至2017年，货币周期与房地产周期高度一致，2009年商品房平均销售增长率与M2同比达到历史高点。

2014年同时下跌后，2015年开始反弹，反映出M2增长与房价增长高度同步。2017年以前，M2与房价变化明显呈正相关，超额货币流向房地产市场。此外，大多数时候，信贷政策与房地产监管政策同步调整，导致房地产产量和价格上涨，波动较大。

事实上，在短期内，除了信贷供应外，房价波动也与监管政策密切相关。2017年第一季度以后，为了抑制市场过热，市场热度逐渐降温。自2019年以来，M2的同比增长率略有提高，但同期，全国商品房销售面积多个季度下降，仅在2019年和今年第三季度增长。

2018年以后，政策对市场的影响越来越明显。从M2同比增长趋势来看，在信贷环境相对宽松的背景下，2018-2029年新建住宅价格指数环比涨幅明显下降。2020年，疫情导致第一季度交易量下降。M2增速明显反弹后的第二季度和第三季度，销售面积止跌反弹，房价环比上涨波动。

金融政策和房地产政策一松一紧，导致超额信贷交付与房价走势分阶段偏离。主要原因是货币供应长期以来对GDP的撬动力较弱。鉴于这一慢性病，2017年以来，货币政策不断强调要深化金融供给侧结构性改革，更好地缓解民营、中小企业融资难、融资贵的问题，引导资金切实流向实体经济。

在结构层面上，新信贷更多地投资于新的基础设施和实体经济，特别是在疫情严重影响的行业、中小微企业、民营企业、制造业、高新技术等领域。2017年以来，房地产调控政策不断加大，限购、限贷、限价、限售、限签、首付增加、重税、限价等调控政策明显抑制了个人购房意愿。

严格控制银行信贷和非标准保险、信托、基金进入房地产，到2020年8月，以“三红线”为核心房地产企业融资新规定，加上商品房预售监管，大大压缩企业高杠杆扩张空间，使房地产企业从土地到金融杠杆回到管理模式逻辑。在供需两端，房价逐渐稳定。因此，货币供应对房价的直接驱动作用减弱了。

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