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上海和北京超出了预期，全国房地产市场迎来了“认房不认贷”
界面记者|王婷婷
继广州和深圳正式宣布后，上海和北京也开放了“认房不认贷”。此后，包括四大一线城市在内的全国房地产市场将全面实施“认房不认贷”。
9月1日下午，上海市住房和城乡建设管理委员会、市住房管理局、中国人民银行上海分行、国家金融监督管理局上海市监督管理局联合发布了优化城市个人住房贷款住房数量识别标准通知，实施购买第一套住房贷款“住房”政策措施。
根据通知，当居民家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）申请贷款购买商品房时，如果家庭成员在我市名下没有成套住房，银行金融机构将按照第一套住房执行住房信贷政策，无论是否使用贷款购买住房。本规定自通知发布之日起实施。
随后，北京在上海正式宣布了不到半小时的新政策，并发布了相关文件。根据北京市住房和城乡发展委员会、中央银行管理部、北京市财政监督管理局联合发布的《关于优化个人住房贷款中住房数量识别标准的通知》，通知内容与上海没有什么不同，这意味着北京也将在全市实施“认房不认贷”。
这是在8月30日广州和深圳相继宣布后，四个一线城市已经实施了“认房不认贷”，也响应了住房和城乡建设部、央行、金融监管总局对这一政策的宣传。
8月25日，住房和城乡建设部、中央银行、财政监督管理总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房数量识别标准的通知》，明确推进首次购房贷款“无贷款”政策措施的实施。作为一种政策工具，该政策被纳入“一城一政策”工具箱，供城市独立选择。
因此，预计北京和上海将实施“认房不认贷”，这只是时间问题。然而，令业内人士惊讶的是，首套住房“认房不认贷”的全面实施超出了预期。当广州和深圳出台政策时，业内人士预测，即使上海和北京出台政策，也是“一紧一松”的双向政策。
上海中原房地产市场分析师卢文喜告诉界面新闻：“基于上海的城市消费能力和目前的情况，市场普遍有条件地放开房屋和贷款。然而，从这一政策表达来看，没有前提条件，因此似乎超出了市场预测，力度相对较大。”。
中国指数研究所上海分公司高级分析师陈菊兰也认为，上海作为一线城市房地产市场表现相对稳定的城市，全面实施了第一套房屋“认房不认贷”，政策出台超出预期，可能会显著提振房地产市场情绪。
可以说，目前楼市已经进入了“认房不认贷”的全面时代。
就在上海和北京正式宣布“认房不认贷”的同一天，成都和重庆也宣布实施这一政策。在此之前，厦门、武汉、西安等二线城市也相继实施。
卢文喜说，9月是下半年的一个重要窗口期，所以这个时间节点的政策是预期的。但考虑到北京和上海的消费能力，这一政策将比二线城市更可持续。
一般来说，“认房不认贷”是将更多的购房群体和购房需求纳入第一套房的认定标准。也就是说，第一套和第二套房的后续定义只取决于购房者所在城市是否有房。因此，将“认房不认贷”纳入第一套房标准，可以真正降低首付比例和抵押贷款利率。
以上海为例。对于有贷款记录的本地无房购房者，首付比例为50%-70%。政策出台后，首付比例降至35%，贷款利率从5.25%降至4.55%。
陈聚兰表示，这将大大降低此类客户的首付压力，购买面积更好、面积更大的项目。预计短期内将显著提振上海房地产市场活动，刺激市场需求和改善需求进入市场。
易居研究院研究总监严跃进分析，目前正处于传统的“金九银十”阶段，房地产企业推动市场的热情显著增加。政策明确后，购房者进入市场的意愿明显增强，购房策略更加明确。供需两端都发出了非常积极的信号。
“自9月以来，北京和上海的房地产市场交易会得到了积极的提振，活跃的交易趋势将继续下去，并将在一、二手住房等领域表现出重要的表现。相关银行、中介机构等业务量也有望增加。”严跃进一步指出。
然而，广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李玉佳认为，上海和北京的商品房调整没有广州和深圳那么大，二手房价格开始收窄。上海和北京同时跟进，政策表达与广州和深圳一致，这意味着房地产政策调整应该是自上而下的行动，这与他们自己的商品房经营趋势无关。
“此外，从本质上讲，过去房地产市场过热时期过于严格的政策需要退出，这是政策纠正和恢复正常。”李玉佳说。
但毫无疑问，一线城市全面落地“认房不认贷”，对房企来说也是个好消息。
上海一家房地产企业向界面新闻指出，如果只是这一政策，就很难掀起任何风暴。”但最近有太多的组合拳头，减少税收、股票和抵押贷款利率，（市场）应该会有所改善。”
一位房地产企业营销人员告诉界面新闻，当政策实施时，市场肯定会更好，但很难判断会有多好。
“买家不会那么兴奋，”在她看来，买家暂时不会鲁莽行事，会等待更多的规则，包括股票利率的变化，其他政策可能会出台。
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