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《环球时报》记者对京沪二手房市场进行了实地调查：上市多，交易少，买卖双方都有顾虑

“我最直观的感觉就是现在房子卖不出去了。”

6月8日，《环球时报》记者走访了北京东三环与东四环之间的一个商品住宅区，发现平均房价在每平方米6万至7万之间。麦田房地产经纪人告诉记者，在过去的两个月里，该地区出售的房屋越来越多，但交易量很小，每个人都有强烈的观望情绪。

负责人说：“我最直观的感觉就是现在房子卖不出去了。以我的一位售房客户为例，去年9月底以近700万元的价格挂出了一栋面积60平方米的房子，但出于观望新的房地产政策，它被收回了。在今年2、3月份重新挂牌后，交易一度接近680万元，但房主犹豫不决时，市场明显降温。现在，即使房主把心理价格降到666万，也没人在乎。”

今年3月，北京二手房成交量达到2.2万套高峰，创近五年新高；但4月份下降到1.39万套左右。截至5月底，北京市住房和城乡建设委员会官网数据显示，当月北京市二手房网签1217套，环比下降13%。

《环球时报》记者走访上海二手房市场，发现售房价格普遍比4月中下旬下降5%以上，波动最大的地区甚至下降10%以上，房价从几百万到几千万不等。在徐汇区的一个地区，房价每平方米9万元左右，但实际成交价格一般在每平方米7.5万元左右。

一些刚刚在6月初达成销售交易的房主感叹，如果他们的房子比去年同期“血亏”近30%，“但没有办法。现在每个人都在观望房地产替代市场，许多人愿意降价出售房屋。买家通常不急于出售。我的房子已经挂了两个多月了，很少有客户不降价就来询问。”

根据上海链家研究院的监测数据，5月份上海共交易二手房1.53万套，环比下降13%，交易金额510亿元，环比下降16%，平均交易价格40147元/平，环比下降3%。

许多地方观望气氛浓厚

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京房地产法学会执行副会长兼秘书长赵秀池8日告诉《环球时报》，与新房相比，二手房具有区域优势，户型小，总价低，优质教育、医疗、交通、产业配套设施好，职业和住房平衡。“二手房的供应大多来自个人或家庭。他们大多是需要改善新房的小房子、旧房子和新婚夫妇，也是二手房子的供应商。需求者也来自于满足子女上学或家庭成员工作或养老需求的人。赵秀池分析道。

记者注意到，由于近期二手房交易不畅，很多改善买家“卖一买一”的计划难以实现，远不止京沪。截至5月，诸葛数据研究中心统计的百城二手房市场平均价格已连续3月下跌。总体而言，5月份全国新房、二手房市场双降温，成交量下降。其中，新房市场整体成交量下降；从城市水平来看，一、三、四线城市主要呈现下降趋势。二手房市场的交易表现与新房市场一致，也呈现出交易下降的趋势。5月10日，重点城市二手房交易73187套，环比下降13.83%，较上月下降7.29%。

根据中指研究院的数据，5月份百城二手房价格环比下跌的城市有83个，比上月增加7个，比去年同期增加26个。

赵秀池认为，目前二手房市场买卖双方观望氛围浓厚，买家怕房价不涨；卖家怕卖不出去，影响需求的改善。二手房、新房倒挂、租购并举等政策，以及大量低成本新增租赁公寓加入住房市场，也减少或套期保值购买二手房的需求。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪8日告诉记者，从今年4日开始、根据5月份的数据，二手房市场成交量环比下降，主要是因为第一季度疫情积压的购房需求耗尽带来的自然下降。今年，中央和地方政策多次强调房地产行业的稳定发展。第三季度和第四季度，二手房交易的稳定仍然取决于市场信心的改善。

中指研究所市场研究总监陈文静告诉记者，目前大多数城市的二手住房市场情绪较第一季度大幅下降，一方面，由于早期积压需求基本释放。另一方面，由于二手住房市场存在明显的季节性因素，一些考虑儿童上学的购房者集中在第一季度完成购房，需求释放的动能普遍减弱。

市场潜力有待发展

经过多年的发展，二手房在许多城市的房地产市场中占据了非常重要的地位。据贝壳研究所调查，在一线城市，北京和上海对当地新房市场的贡献超过55%。当二手房活动减弱时，会拖累更换链各环节的流通速度，最终影响新房的购买力。

陈文静表示，目前二手住房流通速度放缓，将显著延长替代买家的市场周期，然后拖累新房市场的购买需求，整体市场预期和情绪进一步下降，房地产行业的良性循环可能需要更长的时间。

工业机构认为，在一线城市，二手住房市场仍有足够的购买力，但大多受到严格政策的限制，难以推广。贝壳研究所认为，大城市住房交易的核心障碍在于交易成本。更换时首付比例高，贷款利率高，阻碍了许多人释放住房需求。

赵秀池表示，中国仍处于城市化中期，每年约有1300万人进城，房地产业整体发展仍有潜力。为了稳定房地产市场，政策方仍需进一步努力，稳定购房者的预期和信心。目前，大多数二、三、四级城市的限制性政策相对宽松，核心一、二线城市政策仍有很大的空间，这些城市由于住房和贷款，两套首付比例高，住房条件严格，一般住房标准严格，许多住房需求受到抑制，如果政策能及时跟进，市场情绪有望改善，二手住房市场活动也有望改善。

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