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南阳市中级人民法院：暖心调解将返还农民工工资

“几年没来的工程款终于回来了。衷心感谢，周助理！”近日，收到30万元转款的工头刘高兴地感谢南阳市中级人民法院第三民法院法官助理周平。

原来，根据合同，承包商刘先生为唐河的一家公司建造了几十万元的环保设施，一家公司的工作人员出具了验收单。但公司不承认，认为工程质量不合格，没有支付80万元的工程款。无奈之下，刘向法院起诉了该公司。一审法院判决刘胜诉后，一家公司仍拒绝接受上诉，并申请对工程质量和工程价格进行司法鉴定。

法官助理周平认为，一旦鉴定，必然会使案件长期无法结案，农民工拿到工资的时间必须推迟，所以他考虑先做调解。经过多次电话与双方沟通，双方之间的差异越来越小。周平趁热打铁，最终达成了一项调解协议，即某公司当场支付30万元，其余25万元分期支付。

房管中心的楼都烂尾了，政策执行中的“烂尾楼之都”和“烂尾楼”

近年来，南阳被外界誉为“烂尾楼之都”。据《中国新闻周刊》报道，官方数据显示，到目前为止，南阳302个问题楼盘中90%已经整改完毕，其余28个项目难以推广。据报道，问题楼盘的实际数量远远大于302。即使是房管中心的团购房也未完成，可见处理烂尾楼的难度远比想象的难。做出这个判断有几个重要逻辑:

一方面，经济基本面不支持，但南阳在2008年后启动了旧城改造运动。由于政府无法投资金融资金进行改造，以促进拆迁和净土地转让，被迫绕过口头承诺和土地规划绿灯等程序，让开发商提前推进拆迁。问题是，开发商的资金非常困难，这将不可避免地导致地方政府授权拆除、建设、销售和完善程序的“多边项目”。

区域规划、使用控制、地价支付、许可证处理、预售批准等，从上到下都有严格的程序规定，与“多边工程”格格不入。特别是有些政策随机性强，区域规划经常发生变化，甚至没有得到上级的批准。例如，南阳新区发展总体规划(2010)–2030)未经国家一级批准。最后，“边完善手续”演变为手续遥遥无期，这也是烂尾项目长期拖延的原因之一。

南阳房管中心团购美丽佳苑，夜晚建筑漆黑一片。该项目于2013年7月启动，约定于2016年1月11日前交付，至今只建立了主框架。图为中国新闻周刊

另一方面，政府规划的发展蓝图太大。除了城市村庄的改造，还有许多地标性建筑和新区的开发建设，这使得城市骨架扩大，这是这样一个城市无法承受的。因此，当过去十年房地产市场相对繁荣，再加上政府政策的支持时，市场自然形成了一种错觉，到处都是赚钱的机会。因此，南阳市小房地产企业500多家，但具有一级开发资质的企业不到10%。

开发商鱼龙混杂，政策绿灯也给了白狼空手套的想法。今年6月30日发布的专项整治工作总结报告指出，2014年市中心城区在建227个房地产开发项目中，57%未取得《土地使用权证》，60%未取得《建设项目规划许可证》，近70%未取得《建设项目建设许可证》，50%以上未取得《商品房预售许可证》。

即使项目报建端突破，如果严格执行终端销售监管流程，也可能不会有大量烂尾楼。因为中国对商品房销售有严格的规定:一是预售审批有“三个条件”，即缴纳土地出让金、取得规划许可证、总投资25%；二是预售有“受理-审核-许可-宣传”的透明流程；三是预售资金监管制度，即首付和抵押贷款严格按照项目形象进度支付。此外，还有严格的竣工交付验收程序。

因此，烂尾楼的根源不在于制度本身，而在于政策的实施。总之，绕过国家土地出让、规划控制和项目建设申请流程，既有地方政府部门的责任，也有开发商在政策绿灯下违法不受处罚的责任，造成普遍违法混乱。

到目前为止，如何解决问题？

在过去的十年里，由于缺乏严肃的规划和政策，“多边工程”或多或少存在于许多地方，但南阳的矛盾最为突出。目前，规划调整、土地出让等都比较严格。例如，项目未经批准或缴纳土地出让金，但已开工建设的项目应按照现行规定重新“招标、拍卖、挂牌”。目前地价比项目结束前高很多倍，已经投入资金的开发商无法接受。因此，要尊重规划和政策的严肃性，促进冲突的处理。

突破规划和政策，如降低土地价格支付标准、许可证处理、调整规划等，有利于促进未完成房地产处理进度，虽然看起来合理，但对其他合法合规土地开发商不公平，更容易造成“坏钱驱逐好钱”的效仿。因此，最好的办法是先整理违规行为，管理部门和开发商承担各自的责任，花钱买教训，处理责任，然后解决业主的权益问题。

作者李宇佳(广东省住房政策研究中心首席研究员)

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