上海市房产抵押律师咨询

「以案释法」以房贷为例，警惕高息合法化

贷款合同双方协商终止贷款合同关系，建立商品房销售合同关系，将贷款本息转换为已支付的购房款并进行对账清算的，商品房销售合同具有法律效力。但是，人民法院一般会结合贷款合同等证据进行审查，防止当事人将超过法律保护限额的高利息转化为已支付的购房款。

[基本情况]

2014年，小崔与A公司签订了多份贷款合同，通过实际贷款和接受他人债权转让，获得了A公司贷款总额2600万元的债权。为保证贷款合同的履行，小崔与A公司签订了多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心登记。债权到期后，由于A公司未偿还贷款本息，双方对账确认A公司仍欠小崔贷款本息3600万元。双方随后重新签订商品房销售合同，同意a公司将其名下的房屋出售给小崔。上述欠款本息转为已支付的购房款，剩余购房款380万元，待所有标的物产权转让登记完成后一次性支付给a公司。双方同意，A公司应于2015年9月30日将符合合同规定的房屋交付给小崔。但A公司迟迟不履行房屋交付义务。无奈之下，小崔向法院起诉A公司，要求A公司支付600万元的违约金和4万元的权利保护费。

【法院审理】

在案件审理过程中，A公司辩称：崔和A公司无意买卖房屋，双方房屋销售合同为贷款，商品房销售合同为贷款合同担保，违反中华人民共和国担保法第四十条，中华人民共和国物权法第一百八十六条，无效；双方签订的商品房买卖合同明显不公平，乘人之危；小崔要求的违约金和维权费用没有事实依据。另一家法院发现，小崔提交了与A公司的对账表，显示双方之间的贷款利息分别按月利率为3%至4%、计算逾期利率10%，计算复利。

【裁判结果】

一审法院认为，在签订本案争议的商品房买卖合同之前，A公司与小崔之间确实存在贷款合同关系，但双方争议的商品房买卖合同是在A公司未偿还贷款本息的情况下重新协商签订的，双方在合同中约定了房屋交付、余款支付、违约责任等权利义务。因此，该合同是一种交易安排，当贷款合同到期时，A公司很难偿还债务，并将A公司的所有商品房出售给小崔，以平衡双方的权利和义务。交易安排不违反法律、行政法规的强制性规定。最后，法院裁定a公司向小崔支付了90万元的违约金和4万元的律师费，并驳回了小崔的其他诉讼请求。

一审判决结束后，A公司以双方买卖合同为借款合同担保，不是双方的真实意图，欠款金额包括高利润等为由提出上诉。二审法院认为，一审法院不支持本案商品房销售合同无效的主张，不当。但是，双方之间贷款利息的计算方法已经超过了法律规定的私人贷款利率保护上限。不能依法确认双方包含高利息的欠款金额。由于法律保护的贷款利率明显低于双方对账确认的贷款利率，应认为小崔作为买方尚未足额支付合同约定的购房款，A公司未按约定时间交付房屋，不视为违约。小崔以A公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求A公司支付违约金和律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决命令A公司承担支付违约金和律师费的违约责任。最后，二审法院撤销了一审判决，驳回了小崔的全部诉讼请求。

【律师分析】

在这种情况下，双方协商终止贷款合同关系，建立商品房销售合同关系，不是为双方之间的贷款合同履行提供担保，而是在贷款合同到期A公司难以偿还债务，贷款合同关系进入商品房销售合同关系，贷款本金和利息进入已支付的购买款项。在民事交易活动中，当事人的意思发生变化并不少见。除法律特别规定禁止外，应当允许该意思的变化。尊重当事人事后形成的变更法律关系的一致意义，是贯彻合同自由原则的问题。

在确认商品房销售合同合法有效的情况下，由于双方都承认合同项下已支付的购买款项是由原贷款本息转移的。因此，在司法实践中，人民法院一般会审查基于贷款合同实际履行而形成的贷款本息金额，以避免当事人通过签订商品房销售合同而合法化非法高息。

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[相关法律]

本案涉及的法律规定已经修改，这里只列出了最新的相关法律规定。

中华人民共和国民法典

第四百零一条抵押权人在债务履行期届满前与抵押人约定债务人不履行到期债务时，抵押财产属于债权人的，只能依法优先赔偿抵押财产。

第五百四十三条当事人协商一致的，可以变更合同。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法若干问题的规定》(2020年第二次修正案)

第二十三条当事人以订立销售合同作为私人贷款合同的担保，借款人在贷款到期后不能偿还贷款，贷款人要求履行销售合同的，人民法院应当依照私人贷款的法律关系进行审理。当事人根据法院审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当予以许可。

根据私人贷款法律关系审理的判决生效后，借款人不履行有效判决确定的金钱债务的，贷款人可以申请拍卖合同标的物偿还债务。借款人或贷款人有权要求返还或赔偿拍卖所得价款与偿还贷款本息之间的差额。

文案：李雨新

编辑：丁金金