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震惊！另一家房地产巨头被调查！

坑爹的第二代不一定是花花公子，也可能是上市公司的董事，比如房地产的第二代。

01 事件

6月20日晚，香港证券交易所发布公告，批评雅居乐非执行董事陈卓贤，并要求他在90天内完成18小时监管法律问题和上市规则合规培训。

陈卓贤被香港证券交易所制裁的原因是他的儿子陈思明违反了香港证券交易所对上市公司不竞争承诺的规定，因为他向陈思明的公司转移了资金。

陈思明是上市公司景业名邦的创始人，陈卓贤为其提供初始资金、发展资金和融资担保，共计26.055亿元。

雅居乐被称为房地产行业的“华南五虎”，于2005年12月在香港证券交易所上市。由陈家、妻子陆倩芳、陈卓贤、陈卓雄、陈卓喜、陈卓南六名成员经营。该家族通过家庭信托持有该公司66%以上的股份。其中，陈卓林和陈卓贤负责房地产业务，其他三人主要负责其他行业。

陈卓贤是亚居乐执行董事、董事会副主席、联席总裁，目前是非执行董事。

根据相关要求，在雅居乐上市前，陈家的所有成员，包括陈卓贤，都对雅居乐做出了不竞争的承诺，主要规定其家庭成员不得直接或间接从事与公司及其子公司有或可能有竞争力的业务，或持有其权益或以其他方式参与。

直到2013年11月，陈卓贤才以自己的名义为陈思明提供1.8亿元的创业初始资金。然而，陈卓贤并没有告诉雅居乐董事会他儿子的业务或他以自己的名义向业务提供资金。

陈思明随后成立了景业名邦。该公司是一家房地产开发商。其主要业务包括房地产开发和销售、酒店运营、物业管理和商业物业投资。其业务范围很可能与雅居乐竞争。

此后，陈卓贤继续协助儿子发展业务，共提供20.7亿元和5.355亿元的融资担保，担任儿子业务集团两家公司（相关附属公司）的董事和签署人，协助相关附属公司融资。

景业名邦于2019年在香港证券交易所上市。

目前，相关交易只是陈卓贤的个人行为，并没有上升到上市公司。因此，香港证券交易所只对其个人实施制裁，不影响上市公司的正常运营。

02 扩张

近年来，雅居乐进入了“多事之秋”。

与业内其他开发商不同，雅居乐近年来的发展相当有趣，其发展节奏与房地产市场周期不同，甚至有点相反。

根据克而瑞发布的数据，雅居乐在2012-2015年在国内房地产企业中排名17位、18位之间。2016年业务开始下滑，跌至第20位，2018年进步跌至第29位。

众所周知，2016-2018年是国内房地产业快速扩张的时期。

雅居乐错过了行业扩张期，后来开始努力工作，尤其是2020年。今年销售额同比增长17.1%，营业收入同比增长33.2%，毛利润同比增长32.3%，净利润同比增长32.7%，排名上升至26位。

但当时是国内房地产企业开始降低杠杆率的时期。

扩张期最突出的表现是大量土地和高杠杆企业。

截至2020年底，雅居乐土地储备达到5301万平方米，排名第15位，较2019年大幅增长33.53%。

增加土地储备需要大量资金，雅居乐不得不多次融资。

到2020年底，雅居乐排除预收款后的资产负债率为71.9%，净负债率为61%，非受限现金短债率为1.3，同时发行了大量的可持续债，曾被称为“可持续债之王”。截至2020年，雅居乐的可持续债务已达到

6.37亿元。

但是，在“房主不炒”政策的总基调下，房地产行业进入了降速求稳的渠道，当时整个行业都在萎缩。

2020年，50家主流房地产企业的融资额急剧下降64%，2021年1月至5月，房地产企业融资同比下降10.15%。

在此期间，雅居乐继续激进扩张。雅居乐集团员工从2017年的17602人增加到2021年的98466人，5年内新增员工80864人，工资从22.33亿元飙升至88.62亿元，增长率高达296.87%，5年内累计工资275.2亿元。

此时雅居乐的反周期扩张，无疑蕴含着风险。

03 收缩

2021年底，风险开始显现。雅居乐集团的营业收入和归母净利润结束了往年的增长势头。其中，五年来营业收入首次下降，下降9.0%，归母净利润下降29.2%，创近四年新低。

雅居乐的利润下降远远大于收入下降，主要是因为成本高。

由于房地产市场低迷，资金回笼压力大，渠道销售不得不加大，导致佣金大幅增加。佣金17.63亿元，同比增长6.68亿元，增长率61.15%。然而，在增加销售推广后，结果并不令人满意。

到目前为止，雅居乐不得不放弃扩张战略，开始收缩，2022年主要做了两个动作：

一是控制支出，改变态度，谨慎投资，不再增加土地储备；

二是通过退出36个合资项目等措施，积极转让部分项目股权回笼资金，主动化解风险，实现回笼资金200多亿元，确保经营现金流持续积极。

但由于行业普遍下跌，公司自2022年上市以来仍首次亏损。

04 股价

经过反复的战略，遇到行业萎缩，雅居乐的股价一路下跌，最低跌至1.15港元。

但陈卓贤的事件并没有影响雅居乐的股价。

事实上，陈卓贤并不是第一个出现危机的核心管理层。

2014年9月30日，昆明检察院执行了雅居乐董事长陈卓林的“指定居住措施”。当时，雅居乐正面临成立25年来最大的危机。

雅居乐股票于10月3日停牌，停牌前报4.77港元。

由于雅居乐股票暂停交易时间超出预期，信息不透明，标准普尔评级服务公司将其信用评级BB级列入负面观察名单。花旗重申了雅居乐房地产股票的销售评级。

13日，雅居乐地产复牌暴跌，开盘报3.3港元，下跌约30%。

然而，雅居乐股票并没有受到事件的影响，3.3港元的价格是未来6年的最低价格(无权价格)。

危机过后，雅居乐股票当月收盘光头光脚大阳线，然后上涨半年才达到顶峰。2017年后，主要上涨浪潮开始，直到2018年4月16日达到17.84元的历史最高价格。

而且，这家房地产企业并不是第一次卷入贿赂事件。

早在2007年，雅居乐就被曝涉嫌贿赂摩根士丹利前中国房地产总监加思·彼得森（GarthPeterson）。

当时有外媒报道称，2006年雅居乐获得海南清水湾项目时，引进摩根士丹利基金认购清水湾项目权益的30%为52.83亿元，贿赂发生在引入资金的过程中。

2009年2月27日，雅居乐开盘后被基金洗仓，股价一度大幅下跌21.71%，低于2.20港元。然而，这一事件对雅居乐股价的影响远不如2014年。创下2.2港元新低后，一路上涨。接下来的四个月，气势如虹，连续收出大阳线。

雅居乐的坏消息是购买的好时机。我不知道陈卓贤事件是否能重现历史，把雅居乐的股票从泥潭中拉起来。毕竟，雅居乐的基本面在房地产开发企业中仍然值得称赞。

坑爹的第二代，也许会给投资者一个机会！

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