什么是过桥垫资，什么时候用？

什么是过桥垫资，什么时候需要过桥？

桥梁预付款：是一种短期资本融资行为，期限不超过6个月，是一种与长期资本相对应的资本融资行为。一般期限较短，分为几天、几周，最长不超过6个月。

过桥垫资有哪些领域可以使用？

一、银行抵押贷款过桥垫资

这是最常用的地方。比如你之前在A商业银行用过:抵押500万，期限3年，期限马上就快到了，或者你之前申请的A银行利息偏高，想换成B银行申请低息贷款。现在一些大银行可以年化至少3.5甚至更低。在B银行批准贷款抵押贷款之前，你需要结清A银行的余额，但你手里没有那么多钱，所以你需要垫付公司帮助提前支付给A银行解除抵押贷款，然后B银行完成抵押贷款，然后返还给垫付方

二、过桥可用于出售房屋的过程

例如：A想卖掉自己的房子，但房子有抵押贷款或在银行抵押贷款没有结算之前，或房子被扣押之前，这些需要偿还以前的贷款，有扣押需要解除扣押转让交易。这就是所谓的赎回预付款。

三、买二套房可能会用垫资

大多数家庭购买第二套房是为了改善，而不是现在首付基本上需要80%以上，这对大多数家庭来说是一个巨大的压力。许多购房者会选择全额购房，然后抵押70%的资金，但他们手中没有全额资金。此时，您还将选择预付款，相当于首付的30%。额外的资金可用于企业的日常经营。

四、部分高端楼盘买房验资

从几百万到几千万不等，但是你手里没有那么多现金，这个时候也有可能用过桥垫资。

诉讼资产解查封行业的发展机遇和挑战

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诉讼资产

诉讼资产是指司法机关在案件当事人和其他诉讼参与人的合作下，按照法律程序进行的一系列活动，涉及查封、扣押、冻结的资产可分为股权资产、实物资产、债权资产，也可简单分为个人债权和公共债权。（本文主要介绍了个人债权的解除和扣押）

一、诉讼资产解封业务的发展机遇

(一)解封诉讼资产的市场

诉讼资产解封市场有多大？目前还不能通过公开数据直接完全统计。据2018年至2019年7月广东、广州统计，2018年诉讼案件35.5万起，诉讼总额约2984亿元；2019年1月至7月诉讼案件19.7万起，诉讼总额约1213.2亿元；以广州为例，2018年查封案件8257起，诉讼金额约200亿元；2019年1月至7月，查封总数约4762件，诉讼金额约87.1亿元。从上述数据来看，案件数量和目标金额基本持平，呈上升趋势。据了解，P2P爆雷平台上仍有大量案件未提起诉讼，案件数量高达10万件，因此可见，市场容量非常大。

(二)解封业务符合各参与者的利益

解封参与者通常包括债务人、债权人、法院机关和解封投资服务机构。

1、对债务人来说，最大的驱动力是避免司法拍卖诉讼资产

一方面，拍卖的交易价格通常低于资产市场价值。在司法拍卖中，一般起拍价从市场评估价的70%-80%开始。如果拍卖在拍卖后进入二次拍卖，拍卖将减少20%，给债务人带来巨大损失。据阿里拍卖平台统计，一拍流拍率约为50%，因此最佳选择之一是通过和解垫资解查封后按市场价值出售，减少损失。另一方面，债权人的欠款可以通过与预付款快速偿还与债权人沟通，利息、罚息、诉讼费、律师费也可以降低。例如，除第一抵押权人优先偿还外，其他轮候查封人更愿意迅速收回债务，因此，也有可能减少部分本金利息。

2、对债权人而言，债务可以快速回收

目前，通过司法程序实施收款的周期相对较长。根据广东目前的情况，司法处置周期从1年到1-2年不等。处置周期长最令人担忧的是房地产价值的下降。近年来，中国二三线城市房地产价格呈下降趋势，一线城市重点地区相对稳定。一旦查封诉讼资产价格下跌，债权人不能保证全额收回贷款，导致损失扩大。因此，通过解封和解快速收回债务也是债权人选择的最佳方式之一。

3、法院机关

在符合法律程序规定的前提下，经办法官愿意积极配合第一时间出具解封函送房管解封。债权人和债务人通过和解结案，对提高法院机关的结案率具有一定意义。

4、解封投资服务机构

诉讼资产解查封业务也是不良资产投资行业的一个细分领域。传统不良资产包投资处置周期长，现金回报不确定，住宅抵押相对较好，但年化投资回报不太高，通常在20%-30%之间。但对于解封投资，现金回报周期通常在30天左右，有的甚至在十几天内收回资金，每笔投资回报高达5%-8%。年回报率达到50%-80%是相当高的回报。当然，高回报伴随着高风险。但目前广州各解封服务机构断桥风险较小，风险控制能力较高。

二、实际解查封处置挑战

(一)风险难以控制

1、债务人下套

解封本质上是一种资本过桥业务，过桥业务最大的风险是预付款解封后断桥，表现为解封后被第三方案外人查封的风险，通常表现为债务人故意隐瞒债务。例如，无法核实私人贷款。债务人恶意隐瞒设立局的，难以控制风险。

①串通案外第三方再查封(假债权)；

②解封后，拒绝配合重组计划

(重新入押、贷款、融资)；

③解封后，新业主拒绝抵押银行贷款

(假交易持有人-“猪仔”、亲戚）

(未提起诉讼或者未查封诉讼)

①密切联系涉案查封的联系人

(朋友、亲戚)

②涉诉资产查册规范化。

3、受法律环境影响

①再查封后，法律执行异议难以撤销查封；

②如果通过贷款提起诉讼，期限长，效率低，财产无法追回。

(二)投资门槛高

不良资产行业的投资是一个高门槛的行业，对解封机构的要求也很高。案例信息、风险控制技术、资本和联系四个行业要素难以整合，无法形成联合力量。因此，规模有限，不能越来越强大。

1、案件信息

案件信息的来源通常主要是银行和金融机构，以及律师事务所、小额贷款公司和房地产中介公司。只有从案件信息获取中建立多元化的渠道，才能实现稳定的业务发展。

2、风控技术

解查封属于债务重组案件。每个案件的情况和解决方案需求不同，还款方式和资产交易方式也不同。因此，风险控制标准不能统一和复制，但内部处理要求相对标准。

3、资金方面

传统的不良资产包投资可以使用金融产品工具进行交易，即资本配置或特殊的不良资产投资基金。在满足资本方和投资者回报的基础上，可以提高资本杠杆率，提高预期的投资回报。然而，最大的痛点是存在债务差距期，即没有抵押贷款起点，因此不能使用资本配置等金融工具，难以扩大规模。

4、人脉关系

解封的核心之一是及时性。每个解封业务涉及的机构包括银行、法院和住房管理交易中心。每个机构在信息发布过程中没有明确规定的时间节点。通常，在预付款之前，必须提前沟通，以确保解决效果能在最快的时间内达到。因此，如何打开人际关系已成为摆在桌面上的问题。

(三)难以提高公司的品牌效应

1、风险控制系统难以形成标准化

2、单一选择标的类型

三、解决挑战的思路

1、提高专业水平

客户风险等级分类

根据近年来解除和封存业务的经验，累计接触的客户数量也很多。一般来说，客户群体的风险等级可以分为：投融资、中小企业破产和商业纠纷。债务人的债务属性和特征见下图，仅供参考。

2、建立尽调系统

在形成大数据的基础上，合格的尽职调查团队可以开发债权尽职调查系统，分析和模块化尽职调查事项，尽职调查人员填写相应的信息，如工商、司法、产权、诉讼、贷款等，然后自动生成数据或信息和标准版本的尽职调查报告。

3、以多种方式搭建业务渠道平台，做强做大

四、案例分享

(一)案例一

解封操作：

1、购买银行债权→解私人查封

2、解银行查封→出售房产

(二)案例二

解封操作：

存入银行(协议)的足额保证金→解银行查封→办理二押→带押过户→回款

(三)案例三

解封操作：

找买家→垫银行→垫二押→垫信用卡→垫私人→解各个封→第一期款及抵押贷款收款

(四)案例四

解封操作：

购买抵押债权→推动拍卖→参与分配的重组方

五、解查封业务操作全流程图

没事，经常联系！

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区域：广州、佛山

联系方式:1371723925(微信同号)

【LIUYI BANK FINANCING】客户经理刘先生

电话微信：13512131526

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