银行未尽职调查抵押财产状况，法院不支持抵押财产的执行！

在一些银行员工看来，房地产抵押贷款属于低风险贷款业务。只要抵押贷款登记能够顺利办理，贷款风险就会得到保障。事实上，如果银行员工忽视对抵押房地产使用情况的尽职调查，一旦抵押房地产产权存在缺陷，抵押房地产将无法执行，贷款也将面临风险和损失。

甲方银行向经贸公司发放950万元抵押贷款，其中抵押物之一是经贸公司关联公司房地产公司拥有的房地产。虽然该房地产的产权属于房地产公司，但该房地产在贷款前已出售，银行在贷款前未掌握。贷款逾期后，甲方银行申请执行抵押物时，法院裁定不支持银行执行抵押物。

一、房屋认购行为在前，抵押在后，贷款逾期，案外人对执行有异议

2014年5月16日，李与一家房地产公司签署了购房意向书，同意李向房地产公司认购一套房子，总销售价格为186万元。双方签署意向书后，李和他的妻子于2014年5月16日至2014年7月14日向房地产公司支付了186万元。2015年，李和他的妻子装修了房子，并入住了。

2017年9月13日，A银行一分行向一家经济贸易公司授信950万元。经济贸易公司关联公司某房地产公司购买的房地产，在最高担保债权210.75万元内承担抵押担保责任。2017年9月15日，A银行一分行与房地产公司办理了上述房地产抵押登记手续。

2020年12月9日，上述经贸公司贷款逾期，甲方银行向法院起诉，法院作出判决:甲方银行一分行在最高担保债权210.75万元范围内，享有以财产折价或拍卖或出售财产所得价格的优先受偿权。判决生效后，甲方银行一分行向法院申请强制执行，查封房地产。后来，李向法院提出执行异议，并提起诉讼。

此外，案件涉及的房屋以房地产公司的名义登记，李夫妇以大理的名义拥有房地产，规划用途为商业服务。

二、涉案银行对抵押品的尽职调查

根据判决，2014年5月16日房屋销售合同签订后，装修完成后，李夫妇于2015年2月入住，每年向物业管理公司支付物业费、水电费，并有相应的电表费用。

如果2017年9月A银行一分行在发放贷款前实地走访上述抵押物，很容易发现李已经入住了上述抵押物。从结果来看，充分说明涉案银行对抵押物最基本的尽职调查没有做到，即没有实地走访抵押物。

虽然该房地产自2014年以来一直处于连续抵押状态，并不断向其他银行和两家担保公司登记抵押，但这并不能确定抵押房地产产权没有缺陷，也不能构成银行员工不实地访问抵押房地产的原因。

三、法院判决，物权期待权足以排除抵押权

李夫妇签署了购买意向书，支付了186万元，住房行为发生在房屋抵押之前，符合物权期望的法律要求，其信任利益也应得到保护，银行分行作为专业金融机构，与房地产公司签订抵押合同，设立抵押，应履行相应的审查义务，尽职调查抵押的具体情况，但在未尽职调查房屋具体情况的情况下，与房地产公司设立了相应的抵押权，其抵押权不能对抗李夫妇的物权期望。

综上所述，李和他的妻子有权期待所涉及的财产，这足以排除甲方银行一家分行对所涉财产的抵押权。本案应当判决不得执行所涉及的房屋。

注:以上案件来源于中国裁判文书网(2021)云2901民初4572号《李某、A银行股份有限公司一分行民事一审民事判决书》。

四、结束语

综上所述，上述案件之所以有足够的物权预期权来排除抵押权，根本原因是涉案银行在签订抵押合同前没有实地走访抵押财产，也没有了解抵押财产的使用情况。

在发放房地产抵押贷款时，银行可以通过实地走访抵押房地产了解抵押房地产的使用情况，从而判断是否存在产权缺陷。如果在走访中发现任何疑问，如有必要，还可以要求抵押房地产所有人提供相关证明，如水电费支付凭证、购买房地产资金转移相关流程等。

一旦发现抵押财产存在影响抵押实现的重大缺陷，银行员工不能简单地要求客户更换抵押品，应从贷款准入的角度重新审视客户贷款、客户业务和偿付能力。只有这样，贷款风险才能从根本上得到控制。

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