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融侨集团如何解决逾期债务和业绩损失的流动性危机？
融侨集团作为福建房地产企业中未上市的民营房地产企业，出现了流动性危机。近日，融侨集团发布公告称，受融资环境等多种因素影响，融侨集团面临流动性风险，部分债务未能如期偿还。
在这方面，荣华集团回应说，虽然出台了各种有利的房地产政策，但市场形势尚未改善，资金仍然紧张，“交付楼”仍然是公司的首要任务。公司将继续做好项目交付工作，同时也促进当前股票项目的分散、开源和减少支出。
融侨集团宣布，公司面临流动性风险，部分债务未能如期偿还。图/ICphoto
逾期未偿还金融机构贷款约5.12亿元
根据公告，截至2023年7月31日，融侨集团及其控股子公司未能如期偿还的金融机构贷款总额约为5.12亿元，未能如期偿还的商业承兑汇票总额约为2104.41万元。单笔商业承兑汇票违约金额达到1000万元或占公司2022年底合并报表净资产的5%以上。
荣华集团披露，公司可能因逾期债务而面临相关诉讼、仲裁、银行账户或其他资产冻结、保全等风险，或需要支付相关违约金、罚款利息、滞纳金等，这可能会影响公司的生产经营。
融侨流动性危机，早有征兆。今年早些时候，融侨集团因债务压力申请了国内债务展期。6月1日晚，融侨集团宣布，融侨集团于2022年召开“19融侨01”第一次债券持有人会议，会议同意将所有未付本金的兑现时间调整为2023年6月3日，即延期一年。数据显示，“19融侨01”发行于2019年5月30日，公开发行规模为20亿元，期限为5年，当期票面利率为6.5%，债券兑现日为2024年6月3日，债券持有人行使回售选择权的，回售部分兑现日为2022年6月3日。
鉴于流动性危机，融侨集团回应说，近两年来，整个房地产行业都面临着融资渠道收紧、销售端差的问题，融侨集团也面临着上述困难。受上述原因影响，公司目前存在部分逾期债务。
此外，融侨集团表示，近年来出台了优惠的房地产政策。在债权人的理解和支持下，融侨集团及其子公司的多项债务延长，缓解了公司短期偿债的压力。但目前市场形势尚未好转，资金依然紧张，“保交楼”依然是公司的当务之急。公司将继续做好项目交付工作，2023年上半年，公司在全国7个城市交付数千套住房，也促进当前股票项目，完善自有物业经营管理，开源减少，在合法合规的前提下，积极处理债权债务，并按照监管要求披露相关信息。
“三高”商业模式的风险迅速上升
数据显示，华侨集团成立于1989年，由中国知名企业家林文静在福州开发经营工业村、房地产、房地产、商业、酒店、教育、医疗、农业等行业。2005年，融侨集团开始走出福建，逐步进行全国布局。值得一提的是，与闽系其他房地产企业对行业的“激进”印象不同，融侨集团一直以稳健的形象展示人们。因此，它也是闽系唯一一家没有上市的房地产企业。
问题是，融侨集团为什么会出现流动性危机？对此，58安居科研究院院长张波分析，融侨虽然没有上市，但仍然采取了“三高”的经营模式，就像福建的一些房地产企业一样。特别是2018年左右，提出了“三年千亿”的口号，正式开辟了大规模扩张之路。
张波分析说，为了实现规模化，融侨一方面采取合作开发、联合交易、相互持股等方式，与阳光城、徐汇、金地等多家房地产企业合作开发土地，利用有限资金的发展规模；另一方面，它离不开高风险融资。借助银行信贷、基金、信托公司和海外房地产基金的多元化融资渠道，融侨的规模扩张与其他福建房地产企业一样，“以高负债赢得规模，这种机会主义可能在房地产上升周期有效，但在房地产下行周期，特别是在融资有限的阶段，自然容易出现快速上升的风险。”
同策研究所研究所长宋宏伟表示，流动性风险是大多数私营房地产企业面临的问题，但由于临时债务不同，现金流压力也不同。由于华侨集团在过去几年也实施了高周转率和高杠杆率的战略，它必须在资本市场借款和扩张。由于没有上市，资本市场的融资渠道受到限制，因此融资压力也相对较大。
中国企业资本联盟副主席白文喜指出，在房地产市场低迷、去除困难的情况下，使用高财务杠杆的未上市公司实际上比上市公司缺乏解决流动性压力的途径和渠道。华侨集团能够坚持到目前为止的流动性危机表明，作为一家非上市公司，其财务杠杆率可能较低，财务相对稳定，实力相对较强。
去年净利润大幅下降，亏损超过93亿元
随着扩张期间的激进征地和融资，融侨集团近年来的经营状况出现了相应的问题。根据融侨集团2022年公司债券年度报告，2022年，融侨集团房地产开发业务实现营业收入22.43亿元，占总收入的97.05%。但房地产开发业务的营业成本为235.58亿元，已超过营业收入。
截至2022年12月31日，融侨集团货币基金账面余额28.34亿元，其中受限货币基金8.58亿元；金融有息负债账面余额229.12亿元，其中短期贷款和一年内到期的非流动负债99.21亿元，远远大于非受限货币基金账面余额；2022年至审计报告出具之日，公司未能偿还大额到期金融负债，累计逾期本金5.31亿元，涉及多起诉讼未决事项。融侨集团在其报告中指出，公司2022年债券偿还面临明显的流动性风险，存续债券“19融侨01”、“19融侨F1”、“20融侨02”相继延长。如果公司后续经营状况没有明显改善，整体流动性风险可能会进一步加剧。
此外，根据华侨集团发布的2022年净利润亏损提示公告，华侨集团2022年净利润为-93.42亿元，占2021年底净资产的比例为-34.66%，与2021年净利润下降7737.89%相比，华侨集团2022年净利润亏损较大。鉴于亏损原因，荣华集团表示，2017-2020年土地收集和储存成本较高，报告期内完成交付义务和结转收入的项目销售毛利润较低，同样原因对合资企业的投资收入大幅下降；此外，维持公司正常运营和项目交付所需的成本继续发生；部分项目的土地增值税清算导致当前税收和附加增加。
在减值计提的影响方面，荣侨集团在其公告中表示，2022年，公司销售冷淡，出于谨慎原则，为天津、郑州、厦门、成都等地的多个项目计提了库存降价准备；2022年，全国各地的投资性房地产租赁也出现了一定的下行现象，公司在上海、福州等地的投资性房地产评估价值有所下降，公允价值变动收入约-6.737亿元。
值得一提的是，融侨集团此前也出售了相关资产，以振兴股票资产，改善现金流。2022年10月24日，融侨集团宣布将其持有的福州首荣丰泽置业有限公司100%股权及其3.21亿元债权转让给首股，价格约为5.71亿元。
今年1月，融侨集团将子公司福州融侨物业管理有限公司100%股权转让给福建简而信生活服务有限公司，交易对价约3.23亿元。融侨集团表示，本次交易涉及的股权转让后，公司收到的股权对价将用于公司子公司保交房的相关费用。
建议:抓住去化窗口期，加快现金流回笼
那么，融侨集团在稳定楼市政策频繁的情况下，应该如何抓住机遇化解危机呢？汇生国际资本总裁黄立冲指出，融侨集团可能需要采取一些措施。首先，通过债务重组，可以优化财务结构，减轻债务压力。其次，通过调整业务结构，如减少非核心业务，专注于核心业务，可以提高盈利能力。最终，可以进行股权融资或债权融资等外部资金的注入。但这些都只是可能的解决方案，具体情况需要根据融侨集团的实际情况和市场环境来决定。
盘古智库高级研究员江汉建议，华侨集团可以通过银行贷款、发行债券、引进战略投资者等多种渠道融资，降低融资成本和风险；同时调整销售、控制成本、优化资源配置等业务战略，提高业务效益和盈利能力；加强内部控制，提高财务管理透明度，建立风险预警机制，降低财务风险和风险损失。
值得一提的是，最近，中央政治局会议和住房和城乡建设部表示，将有一定的政策支持来解决行业风险，许多城市也表示将大力支持刚性需求和改善住房需求的释放，这对房地产企业来说是一个巨大的积极因素。在此背景下，宋宏伟认为，房地产企业应抓住去窗口期，充分利用市场营销和价格策略，加快现金流回收。
白文喜还表示，在稳定房地产市场政策频繁的情况下，华侨集团应积极适应形势，加强促销，加快收款，加强融资，积极推进债务重组，努力减少资本支出和管理费用，优化流动性管理，抓住机遇解决危机。
“从目前的角度来看，华侨不能独处，仍然只能采取与其他涉险企业相同的经营方式，通过转让项目、转让物业公司等资产，实现更大的现金回报，同时加快在建项目的建设步伐，加快销售现金回报的实现。与此同时，缩小规模并首先生存可能是一种必须采取的策略。”张波说。
新京报记者张
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