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房地产市场冬季调查：许多地方的“首付贷款”呈死灰复燃趋势
资料来源：中新经纬
在房地产市场监管政策更加严格的背景下，房地产市场上的“首付贷款”或“首付分期付款”较以前有所下降，但随着市场交易逐渐冷淡，一些开发商私下推出了“首付贷款”或“首付分期付款”来吸引买家，包括绿地、阳光城等大型房地产企业。专家认为，“首付贷款”带来的问题是显而易见的，这不仅会增加买家的还款压力，还会导致金融体系的紊乱。它还突破了住房政策的限制，很容易给投机者带来一定的机会，增加市场风险。
房地产企业如绿地、阳光城等提供首付分期付款
建筑物。中新经纬王潮拍摄。
早在今年6月底，住房和城乡建设部等七部委就联合发布通知，决定于2018年7月初至12月底在北京、上海等30个城市开展房地产市场混乱专项行动，明确提出打击房价租金操纵、非法提供“首付贷款”等投机投机团伙。
此后，天津、福建、云南、贵州、河南、成都、苏州、深圳、西安等省市提出重点整改，通过提供“首付贷款”或采取“首付分期付款”的形式，非法预付或伪装预付首付。
11月16日，中信精卫客户致电涿州悦兰湾销售部。一位房地产顾问表示，该房地产可以帮助资金不足的客户进行首付分期付款，至少可以先支付5%的首付款。其余部分与开发商第三方公司签订首付分期付款合同，2年内还清，不收取利息。房地产顾问还强调，首付分期付款不会影响房屋网上签约、银行抵押贷款等程序，可以同时偿还银行贷款，同时偿还首付。
但根据涿州市2017年3月发布的规定，非户籍家庭限购一套房(含二手房)，首付比例不低于30%；户籍家庭购买第二套住房时，首付比例不低于50%。
在山东省济南市，一些开发商可以为客户办理首付分期付款。济南绿地国际城的房地产顾问表示，首付不足的客户可以先支付20%的首付，其余10%可以通过开发商员工的内部贷款帮助客户预付款，然后向银行申请贷款。贷款部分没有利息，但需要在三个月内偿还。逾期的，需要支付一定比例的违约金。
绿地国际城的房地产顾问告诉中新经纬客户端(微信微信官方账号:jwview)，与提供贷款相比，他们仍然希望客户能按时支付首付。河南省郑州市绿地公园城明确表示，目前还没有首付分期付款，但如果短期内资金流动困难，可以“帮忙想办法”。
“客户付了10%的首付后，就可以去银行贷款了。剩下的20%的首付分两年四次还清。没有利息，但他们不能享受房地产的其他优惠待遇。”郑州绿都房地产开发的绿都兰湾房地产顾问透露，他们也在春节前推广这一“福利”。许多购房者很难支付首付，这也有助于他们解决问题。
今年9月发表的微信微信官方账号“阳光城广西区”文章
认证信息为“阳光城集团广西有限公司”的微信微信官方账号“阳光城广西地区”今年9月发表的一篇文章显示，南宁大唐印象、南宁阳光城时代中心、榆林阳光城丽景大厦等楼盘都推出了首付分期活动。11月17日，由阳光城等房地产企业合作开发的南宁大唐房地产顾问告诉中信精卫客户端(微信微信官方账号:jwview)，现在还有首付分期付款活动。客户可以先支付一半的首付款，其余的可以在12个月内偿还。在此期间，客户不会向银行申请抵押贷款。
住在北京的张先生最近计划购买第二套房产。据他说，虽然第二套房的最低首付比例是60%，但他们可以分期付款，客户可以先付30%，剩下的30%可以分两年四次还清。
“首付贷”被认定为违法违规
房地产市场。数据图中新经纬摄影。
“首付贷款”和“首付分期付款”降低了资金不足的购房者进入房地产市场的门槛，但购房杠杆被放大。一旦规模扩大，很容易促进市场。2016年，房地产市场最受欢迎的“首付贷款”被业界视为房地产市场波动的助推器。
2016年全国两会期间，时任央行行长周小川表示，银行必须了解客户，客户首付不能借。客户向对方借了一部分钱，说是首付，剩下的就借了。整个贷款与自有资本的比例发生了变化，还款能力也发生了变化。未来，他们不仅要偿还银行的钱，还要偿还首付贷款。对于银行来说，风险太大。从银行内部管理的角度来看，操作是错误的。
2016年，有关部委认定“首付贷款”是非法金融产品。2016年8月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、中央银行等七个部委发布了《关于加强房地产中介管理，促进行业健康发展的意见》，提出中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷款等非法金融产品和服务。
中原房地产首席分析师张大伟认为，开发商或第三方金融平台提供的“首付贷款”或“首付分期付款”一直存在于房地产市场。判断其行为是否违规的关键取决于银行在申请住房抵押贷款时的首付交付。
“抵押贷款时，部分首付款仍由开发商或第三方金融平台预付。贷款批准后，买方在偿还银行贷款时偿还首付款，这是违法的。”张大伟对中新经纬客户端(微信微信官方账号)jwview)表示，在新房交易中，从首付到银行贷款审批，一般有半年到一年的时间窗口，如果只在此期间为买方提供首付分期付款或延长首付时间，严格意义上不违法。
但显然，上述开发商提供的“首付贷款”或“首付分期付款”的还款时间较长，银行抵押贷款完成后仍在还款，违反了相关规定。易居研究所智库中心研究总监严跃进表示，这种首付政策严格违规，但地方监管机构对其态度不同。有些地区明确禁止，有些地方只在整顿市场秩序时进行控制。
此外，业内人士还指出，房地产开发企业自营的金融业务很可能不具备相应的资质，涉嫌非法从事金融业务。
严跃进说：“首付贷款带来的问题是显而易见的，这不仅增加了购房者的还款压力，也可能导致金融体系的混乱。因此，商业银行在审查购房者资格时，应加强对其银行流量和还款能力的审查。”
张大伟表示，在很多大城市，首付的最低比例在30%以上，起到了安全垫的作用，证明买家有一定的经济实力，而“首付贷款”突破了住房政策的限制，很容易给投机者带来一定的机会，增加市场风险。(薛)
【LIUYI BANK FINANCING】客户经理刘先生
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