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上海商业地产中介佣金：一项深度解析
一、背景介绍
上海作为中国最大的城市之一，商业地产市场一直非常活跃。中介机构在其中扮演着重要的角色，他们为买卖双方提供信息、撮合交易，并从中抽取一定的佣金。
二、佣金构成
- 佣金比例：一般来说，商业地产中介的佣金比例相对较低，通常在3%-5%之间。这是因为商业地产交易的金额通常较大，且周期较长，佣金收入对于中介机构来说并不是其主要收入来源。
- 佣金支付方：商业地产交易的佣金通常由买家支付。这是因为商业地产的买家通常有更强的支付能力，而且他们也更愿意为中介服务付费。
三、影响佣金的因素
- 房产位置和类型：商业地产的类型和位置对其佣金有一定影响。例如，市中心的商业街商铺通常比郊区的仓库或工业用地更昂贵，因此也会支付更高的佣金。
- 交易规模：商业地产交易的规模对佣金也有影响。大型交易通常需要更多的时间和精力，因此会支付更高的佣金。
四、总结
总的来说，上海商业地产中介的佣金通常在3%-5%之间，由买家支付。影响佣金的因素包括房产类型、位置和交易规模。然而，具体的佣金比例和支付方式可能会因中介机构、市场状况和具体交易而有所不同。对于有意在上海进行商业地产交易的人来说，了解这些因素有助于做出更明智的决策。
调查上海买房中介费怎么收？大多数机构都有折扣，一些机构正在讨论大标准的费率计划
5月8日，住房和城乡发展部、国家市场监督管理局联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），从十个方面明确监管措施，加强房地产经纪行业管理，保护交易当事人的合法权益。
根据《意见》，随着房地产市场的发展，我国房地产经纪机构和从业人员的规模不断扩大，服务内容不断扩大。但部分房地产经纪机构存在利用住房客户优势收取过高费用、价格不明确、捆绑费、滥用客户个人信息等问题，增加交易当事人的负担，侵犯其合法权益。
对于购房者来说，中介费是一笔不小的开支。以上海为例，目前二手房买卖的中介费通常是交易价格的3%，即买方支付2%，卖方支付1%。以500万元的房地产为例，买方需要支付10万元的中介费，卖方需要支付5万元的中介费。
最近，澎湃新闻（www.thepaper.cn）咨询沪上多家中介机构，试图了解上海房地产中介服务费率的实施情况。
大多数中介服务费都会给予一定的折扣
本意见建议合理确定经纪服务费。房地产经纪服务费由交易方根据服务内容、服务质量、市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构应当合理降低房屋销售和租赁经纪服务费。
目前，上海最大的经纪机构是链家。据链家经纪人介绍，“公布的收费标准是:客户2%、业主1%，但会根据标的情况申请折扣。1000万元以下的房屋，上下房利率基本不低于2.8%。”
该经纪人表示，链家提供不同的服务，交易中的问题有安全的服务承诺，可以为客户提供底部。销售人员之间的合作模式也有所不同。
但从其他经纪机构的收费情况来看，各家差异较大。
上海一家老房地产经纪机构的内部人士告诉澎湃新闻，公开收费标准是客户的2%、业主1%。但在实际操作中，通常会根据客户要求、目标价格等因素给予一定的折扣。一般来说，上下家庭收到的总费率约为2%。“遇到熟客或连环订单，中介费谈判空间更大，有时中介费只收到1.6%～1.7%。”
我爱我的经纪人说，可以根据不同的客户类型和目标给予相应的佣金折扣，操作更灵活。
上海中原房地产市场分析师卢文曦表示：“从市场情况来看，每个经纪人都会想办法打折。除了一些市场份额高的机构外，基本上还有一定的讨价还价空间。一些小型中介机构的服务率相对较低。”。
卢文曦指出，一般来说，房地产经纪行业是完全市场化的，客户可以根据自己的需要选择不同的经纪机构。然而，由于房地产价格高，大多数客户仍然会选择头部经纪机构。
根据房地产经纪机构提供的数据，以今年4月为例。目前上海五大房地产经纪公司是链家、太平洋、我爱我家、中原、上海佑骏房地产，其中链家成交量占23.37%。
一些经纪机构开始讨论大标准的费率计划
此次两部门发布的《意见》还提到，鼓励按照交易价格越高、服务费率越低的原则进行分级定价。
此前，有人认为，中介机构提供的服务和质量应与中介费用相匹配。例如，客户购买300万元和1000万元的房子。理论上，中介机构的工作差别不大，但中介费却大不相同。
有业内人士表示，虽然对外公开的收费标准是上下家庭服务费的3%，但业内有些事情是常规的。“在整个行业中，很少有豪华住宅和大型目标的利率是完整的，而且大多数都会打折，目标越大，利率越低。”
上述人士表示，其经纪公司没有设定中介费上限总额，但房屋总价越高，将给予折扣。”沉默成本高，开放率低，不可能收取利率，否则经纪人可以躺下。从上海的整个交易数据来看，交易频率最高的是普通住房。”
根据上海链家监测数据，2024年前4个月，上海二手房累计成交额为2295亿元，同比增长80%，成交额为6.9万套，平均成交额为332万元/套。其中，4月份全市二手房成交额为1.8万套，成交额为611亿元，平均成交额为345万元/套。从总价来看，4月份600万元以下占88.5%。
然而，澎湃新闻了解到，上海市第二大经纪机构太平洋房屋正在讨论大标的费率方案。
太平洋房屋董事长张静表示，两部门联合发布文件的本质是促进良性循环，有利于房地产市场。太平洋房屋也积极响应新政策，正在讨论更合理的费率计划，加强服务标准和管理，引领房地产经纪行业的健康发展。
一些经纪人还表示，对于不同的目标住房，公司有阶梯收费的相关规定，并将根据《意见》进一步做好相关工作。
上海链家一经纪人表示：“如果目标较大，中介费通常可以申请折扣。总价越高，折扣越大，但通常不低于2.2%。”。
还有经纪人反馈，公司中介费最低标准为1.5%。
各地正在探索经纪服务业的新模式
全国各地都在探索房地产经纪服务业发展的新模式。
《意见》提到，通过“合理确定经纪服务费，引导交易双方共同承担经纪服务费”。
以深圳为例，深圳房地产中介协会指出，这一要求与深圳全面实施“单边代理”制度倡导的“客户利益第一”价值观一致。因为“谁付费，谁享受服务”的普遍价值决定了只有“各付各佣”，买卖双方的经纪人才能尽最大努力保护委托人的权益。对此，2024年5月6日，深圳市房地产中介协会发布的《深圳市二手房交易经纪服务指引(试行)》(十大原则)有“各付各佣”的原则。深圳房屋协会表示，今后将根据《意见》，全力推进经纪服务项目分类和明确定价制度的实施，进一步探索双方承担经纪服务费的可行性。
此外，据中央电视台报道，今年4月，北京大兴区股票住房信息发布平台上线。北京大兴区居民可以独立上传住房信息。符合购房限制条件的购房者可以通过该平台浏览住房信息，直接联系卖方进行交易。同时，该平台的住房在公开发布前已完成信息验证，以确保住房的真实性和有效性。
此前，浙江杭州、宁波等地也推出了类似功能的平台。业内人士指出，建立此类住房信息发布平台，有利于打破住房垄断，充分发挥市场竞争作用。但二手房交易流程复杂，专业中介机构和员工在产权调查、价格发现、交易咨询等方面也发挥着重要作用。政府主导的股票房交易平台为买卖双方提供了新的选择，但不是“去中介”。
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