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上海商业地产会进一步升温吗？
一、背景介绍
上海作为中国的一线城市，一直是商业地产的热门投资地。随着经济的快速发展，人们收入水平的提高，以及对生活品质的追求，商业地产的需求也在不断增长。尤其是在疫情过后，人们对于购物、餐饮、娱乐等商业活动的需求更加旺盛，商业地产的市场前景十分看好。
二、市场现状
目前，上海的商业地产市场已经处于较高的热度。各大商业项目如购物中心、写字楼、酒店等都在积极建设中，市场供给持续增加。同时，投资者对商业地产的热情也非常高涨，各种投资资金不断涌入。
三、未来趋势
考虑到上海作为国际大都市的地位和其持续的人口增长，未来几年上海的商业地产市场仍将保持较高的热度。一方面，人们对高品质生活的追求将推动商业地产的发展；另一方面，政府的政策支持也为商业地产的发展提供了良好的环境。
四、风险与机遇
然而，商业地产市场也存在一定的风险。首先，市场竞争激烈，新项目的建设将加剧市场的竞争；其次，租金和运营成本上涨可能会对投资者和经营者带来压力。但同时，商业地产市场也蕴含着巨大的机遇。随着经济的发展和人们对生活品质的追求，商业地产的需求将会持续增长，为投资者和经营者带来更多的机会。
总结：
总的来说，上海商业地产在未来几年将会进一步升温。虽然市场存在一定的风险，但机遇同样存在。投资者和经营者应该做好市场调研，把握市场动态，以应对可能出现的风险和机遇。
上海商业地产市场呈现出稳定和复苏的趋势
2024年4月11日至2024年第一季度，上海商业地产市场逐步恢复正常，各类市场经营活动有序，复苏信号不断发布。“随着人们的日常生活和商业活动恢复正常，上海商业地产出现了更积极的信号。仲量联合银行华东区董事总经理兼商业地产部中国区总裁张静表示：“第一季度的询价和租赁活动有所增加。我们预计今年商业地产市场将稳定并反弹。办公楼市场：市场复苏迹象明显，带看量和查询量稳步增加，租金进一步停止下跌。零售物业市场:购物中心客流量大幅回升，以餐饮业为首的部分业态租赁有所回升。物流房地产市场：需求和租赁继续保持稳定，尽管新供应进入市场，但空置率仍略有下降。住宅市场：一手住宅销量有所下降，但销售势头仍呈上升趋势，高端项目需求旺盛。投资市场：受国际市场和宏观政策的影响，市场热度回归，投资者信心恢复。酒店市场：国门重新开放，促进酒店业复苏。
甲级办公楼
第一季度，查看量和查询量大幅增加，但大多数租户延续了谨慎的租赁策略，因此租赁交易相对缓慢。主要市场需求来自成熟企业，其中成本节约需求是主要类型之一。上海商业地产部高级董事朱西东说：“在中央商务区，浦东的国内金融服务公司保持活跃，而浦西的奢侈品零售和专业服务公司则表现出韧性。“在非中央商务区，第一季度净吸收量为59300平方米，其中国内金融服务业和生命科学产业是主要需求来源。考虑到节约成本，部分企业从中央商务区迁至邻近非中央商务区的优质新项目。
新天地板块的凯德晶萃广场在中央商务区第一季度竣工，为市场带来45900平方米的供应。该项目预租率高，使中央商务区空置率稳定在10.8%，环比仅上升0.6个百分点。前滩板块四方城部分建筑竣工入市，建筑面积33100平方米。新项目的活跃租赁业绩和邻近中央商务区板块的租赁复苏，共同带动非中央商务区空置率环比下降0.4个百分点至24.1%。
中央商务区租金下降有所放缓，但市场预期仍较为谨慎，租金环比略有下降0.1%。一些租户利用市场租金下调的机会协商更多优惠条件，但一些超级甲级办公楼仍显示出韧性，租金已率先上涨。非中央商务区整体租金环比下降0.5%。虽然临近中央商务区板块和热点板块的租赁需求持续复苏，但整体市场的大供应环境仍给租金带来压力。对于空置率较高的项目和板块，业主信心依然不足。
产业园区
租赁活动逐渐回暖，带看量大幅上升。然而，大多数租户仍然持谨慎的租赁策略，导致租赁过程缓慢。上海商业地产部工业园区总监余则仁表示：“第一季度，以集成电路和人工智能为代表的科技企业和以新能源汽车为代表的高端制造企业表现出更加活跃的租赁需求。在新供应方面，第一季度工业园区项目竣工交付，总建筑面积8.2万平方米，上海工业园区整体空置率略有上升至13.6%。考虑到租户谨慎的态度和未来的供应压力，业主预计第一季度整体租金将略有下降0.1%，基本保持在每平方米4.6元的日水平。
零售物业
2024年一季度，上海购物中心客流量大幅回升，其中餐饮业态表现突出。消费品零售业复苏缓慢，品牌在扩张方面仍持谨慎观望态度。第一季度，上海净吸纳量为-28300平方米，仍为负值。新的租赁需求主要来自国际护肤品牌、体育户外服装及设备、新能源汽车展厅、家居用品及家具品牌。上海零售房地产部主任黄震说：“餐饮业的复苏给一些高级餐厅和烘焙连锁店带来了信心，但与此同时，该品牌也更加关注商店的位置。”
第一季度，经过大约一年的改造，核心商业区有两个项目重新开业，共交付3.5万平方米。新天地时尚II升级后，引进了大量原创设计师品牌，展示了年轻而充满活力的品牌文化和社会文化。百联ZX改造后，主要面向ACGN(动画/漫画/游戏/小说)的受众，成为中国第一个专注于维度文化的商业实体。
零售业绩进一步分化，部分项目仍面临诸多挑战，导致整体市场空置率略有上升。核心商圈空置率上升0.2个百分点
4.5%，而不是核心商圈空置率上升0.1个百分点
3.4%。
消费品零售业的缓慢复苏继续给品牌和业主带来压力。第一季度租金保持下降趋势，但较前一季度收窄。核心商务区一楼租金环比下降0.4%。非核心商务区业主更愿意提供一些租金折扣，以保留现有租户，一楼租金环比下降0.9%。
物流地产
2024年第一季度，上海物流地产租赁活动保持稳定，净吸收量共计8.7万平方米，高于去年同期。尽管新项目在第一季度完成并进入市场，但对新项目和现有项目的需求仍然稳定，非保税物流房地产的整体空置率略有下降到9.4%。中国工业和物流服务部高级董事黄辉说：“第一季度的租赁活动主要由电子商务和零售租户主导。例如，一家知名的电子商务平台在松江子市场租赁面积约3.6万平方米，另一家零售企业在奉贤子市场租赁面积超过4万平方米。
凌盛上海松江物流园是第一季度唯一的新供应。该项目交付了7.6万平方米的高标准物流仓储空间，进入市场时已达到良好的预租水平。2024年新增供应总体仍将保持较高水平。预计2024年将有5个新项目进入市场，总建筑面积58.2万平方米。青浦、松江等新供应集中的子市场短期内将面临空置率上升和租金收窄的压力。
2024年第一季度，稳定的租赁需求保持了上海物流房地产租金的增长。第一季度，上海物流房地产租金环比上涨0.41%，增速略有放缓，达到每平方米人民币1.58元。
住宅市场
受第一季度新增一手商品房供应减少的影响，第一季度商品房交易量为255万平方米，环比下降4.2%，同比下降4.7%。然而，第一季度一手商品房整体销售势头有所回升。在本季度开盘的新项目中，约47%的房地产项目获得了较高的认购率，触发了积分制，高于上季度的36%。不同质量的住宅项目之间的交易业绩保持不同，高端住宅项目的需求保持在高质量地段。受高端楼盘供应减少的影响，第一季度高端商品房交易703套，环比下降33.0%。
在1月春节假期和2月初新项目入市放缓的影响下，第一季度整体住宅市场一手住宅供应181万平方米，环比下降56.3%，同比下降33.7%。在高端住宅市场，第一季度共有209套新项目入市。
一手房限价保持松动，一季度高端一手房价环比上涨0.7%至每平方米人民币132500元。此外，高端一手项目推盘数量的减少促使许多购房者重返高端二手市场。受此影响，一季度高端二手市场价格略有上涨0.2%至每平方米人民币107200元，较上季度-1.6%有所回升。在租赁市场方面，在外地返沪租户新需求和当地租户稳定需求的共同支持下，高端租赁活动略有复苏。第一季度，高端住宅平均租金从上一季度的1.1%下降到0.2%，每月平均租金为173.5元。
中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“预计2024年高端住宅供应将保持充足。由于改善需求依然强劲，高端住宅销售预计全年将继续保持良好势头。一手房限价短期内将保持边际宽松，预计高端一手房价有望进一步上涨。在高端二手市场方面，随着二手商品房交易势头的逐步稳定和复苏，预计2024年下半年二手房价格将进一步上涨。
投资市场
2024年第一季度，上海大宗交易总成交量达到247.6亿元，同比增长0.65%。2024年第四季度，整体市场持续活跃，投资热度持续回升，投资者对上海投资市场的预期更加积极。
第一季度，机构投资者的交易量占全市总交易量的80%，与去年的40%相比显著增加。其中，工业园区和长期租赁公寓仍受到机构投资者的青睐。两个超过50亿元的大型项目将工业园区的交易量提高到72.4%。虽然长期租赁公寓的个别项目数量有限，但在交易数量方面，长期租赁公寓占所有交易的23%。
办公物业交易仍以自用买家为主。第一季度，四项办公物业交易由自用买家购买，以满足其总部的办公需求。自用买家类型多样化，涵盖省市国有企业、民营组织、民营企业等。
中量联行投资部华东资本市场部主任孙玲表示：“中国不断出台宏观优惠政策，包括房地产私募股权基金试点和公开发行REITS扩张，拓宽房地产融资渠道，为市场注入更多动力，加快投资者对中国市场的信心。”
酒店市场
2024年第一季度，国门的重新开放和疫情防控的取消，带动了游客和酒店业绩的双重积极影响。与去年同期相比，上海接待了176700名国际游客，增长了26.3%。截至2024年2月，由于入住需求的恢复，每间出租客房的收入同比显著增长21.6%至482元。入住率比去年同期增长了18.9个百分点到51.5%，同时日均房价也增长了2.3%到937元。春节假期的休闲旅游需求和情人节的浪漫经济促进了1-2月的高端酒店业绩。与疫情前2024年同期相比，2024年1月至2月每间出租客房的收入已恢复至82%，其中入住率已恢复至86%，日均房价已恢复至95%。
2024年2月23日，上海西岸美高梅酒店(219间客房)开业。该酒店弥补了徐汇滨江板块高端酒店的空缺。随着“满血复活”的市场信心，上海将再次迎来一波供应浪潮，共有3、696间客房入市。一些标志性的豪华酒店即将出现，包括阿丽拉酒店（188间客房）和上海北外滩金辉索菲特酒店（384间客房）。另外，上海还将增加前滩金普敦酒店(157间客房)、凯悦尚萃和凯悦嘉荟酒店(分别为239和254间客房)等中山公园。
在宏观经济因素的影响下，国内酒店投资市场的投资者持谨慎的投资策略，买卖双方的价格预期将回归理性。随着旅游限制的解除，对国内和入境休闲旅游和商务旅游的需求大幅回升，国内门户城市和度假城市酒店市场的前景和恢复将重新点燃投资者的信心，推动投资者进入市场，预计2024年将迎来一系列高质量的酒店资产交易。
“来华签证的恢复将对旅游业和酒店业产生积极影响，”中国大中华区酒店和旅游房地产部董事总经理周涛说。上海与其他外国需求市场的国际交流已经开始，这种活动将变得更加活跃。首先，它反映在商务旅行中，然后是旅游旅行。我们对2024年上海酒店市场的复苏充满信心。”
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