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上海商业地产发展趋势分析
一、引言
随着中国经济的快速发展，上海作为中国的经济中心和全球重要的金融、贸易、航运中心，商业地产市场也呈现出蓬勃的发展态势。本文将分析上海商业地产的发展趋势，以帮助投资者、开发商和相关行业了解市场动态。
二、发展趋势
- 城市更新与旧区改造：随着城市化的加速，上海旧区改造和城市更新的需求日益增加，这将为商业地产开发商提供更多的投资机会。
- 租赁市场活跃：随着消费者购买力的提升，租赁市场将更加活跃。同时，租赁需求也将从传统的零售商业向高端商业、文化、娱乐等领域扩展。
- 商业综合体发展：商业综合体将成为未来商业地产发展的趋势。这些综合体集购物、餐饮、娱乐、文化等多种功能于一体，满足消费者多元化的需求。
- 绿色环保地产兴起：随着环保意识的提高，绿色、环保、可持续发展的商业地产将逐渐受到青睐。开发商将更加注重建筑节能、绿色建材、水资源利用等方面的投入。
- 科技与商业地产融合：随着科技的发展，人工智能、物联网、大数据等新技术将在商业地产领域得到广泛应用，为商业地产带来新的发展机遇。
三、挑战与机遇
- 政策风险：商业地产市场的政策风险不容忽视，政府政策的变化将影响市场的供需关系和投资者的决策。
- 市场竞争激烈：随着市场的繁荣，商业地产市场竞争也将加剧，投资者和开发商需要提高自身的竞争力。
- 机遇与挑战并存：在面临挑战的同时，商业地产市场也孕育着巨大的机遇。例如，环保地产和科技与商业地产的融合将带来新的商机。
四、结论
根据我们上面内容，小编觉得：上海商业地产市场在城市化进程、消费者需求变化、政策调整等多重因素影响下，将迎来新的发展机遇。投资者和开发商需关注市场动态，把握机遇，应对挑战，以实现可持续发展。同时，政府应继续优化政策环境，为商业地产市场提供更加稳定和广阔的发展空间。
加速释放消费潜力 预计2024年上海商业地产市场活跃度将上升
本报记者杨让晨张家振上海报道
在城市更新和科技创新的指导下，上海商业地产市场正进入转型发展的新阶段。
2024年初，上海市召开全市城市更新推广大会。会议表示，将以城市更新为牵引和突破，激发新活力，展现新气象，加快落实全年各项任务。上海市委书记陈吉宁指出，城市总体规定明确了城市的定位、功能和布局，这是城市发展格局和理念的集中体现。“要把城市更新放在实现城市总体规划的大目标下，加强统筹规划，弥补不足，围绕‘五个中心’核心功能优化空间布局。”
《中国商业日报》记者指出，2024年，在城市更新战略的推动下，上海商业地产市场发展迅速。据戴德梁银行统计，2024年，上海开设了30个商业项目，其中大部分位于中心，面积2万-5万平方米。
对此，戴德良兴华东区董事总经理李庆文表示，展望2024年，标准业务无法吸引消费者的注意力。商业地产运营商需要不断探索新主题，创造多元化的特色场景，举办各种丰富有趣的营销活动，寻找创造商业创新发展的“流量密码”。
值得注意的是，2024年，上海市大宗交易市场共记录了115笔交易，总成交额约为806亿元。虽然总成交量同比下降8.9%，但下降幅度有所收窄，近五年成交量创下新高，市场交易投资情绪活跃。然而，2024年上海写字楼市场、物流房地产市场等空置率进一步上升，其中写字楼市场空置率达到近10年来的第二个高点。
非标特色商业成为“流量密码”
在2024年新开业的商业地产项目中，非标特色商业迎来了高于预期的客流，成为消费者购物和消费的热门新选择。
以2024年国庆假期为例，根据公众评论发布的《2024年上海国庆热门商场排行榜》，龙华会、盘龙天地、鸿寿坊等非标特色城市更新商业项目跻身前五，成为引领消费的“流量密码”。
相关资料显示，2024年国庆前开业的龙华会将通过深入挖掘“龙华妙会”文化IP，打造开放式“龙华剧台”消费新场景，客流超过14万人/天，国庆8天客流超过100万人。
2024年国庆前同期开业的鸿寿坊，开业前9天客流突破70万人次，营业额突破1000万元。另一个城市更新项目盘龙天地通过开展各种营销活动，在2024年五一假期的5天内，总客流量超过110万，开业第一月客流量超过400万。
“城市更新项目越来越多，整个市场已经进入了股票时代。”戴德梁兴表示，无论是城市更新还是新项目，非标特色商业项目对消费者更具吸引力，通过探索新主题、创造特色消费场景、开展多元化营销活动，已成为吸引客流、促进消费的新选择。
此外，商业消费结构也在发生变化。根据相关研究数据，65.2%的消费者更倾向于“把钱花在刀刃上”，最大限度地提高生活质量；其他56.7%的消费者倾向于根据自己的需要购买商品和消费。
这也使得“性价比”成为影响消费者决策的重要因素之一。根据戴德梁行的分析，在这种背景下，商业项目中的开店品牌面积正在逐渐减少，主要是为了降低风险和运营成本。在市场上，许多餐饮品牌也更倾向于轻量化运营模式，通过建设小型餐厅，延伸产品线，提高收入效益。
华东商务部高级助理董事陈云九认为，虽然经济运行稳定，整体改善，但市场仍处于恢复期，消费者的消费理念回归理性，保持谨慎。
“即便如此，消费者对健康和情感价值的消费也在增加，包括健康、户外运动和宠物。可以看出，人们对健康生活方式的追求和对体育的热爱已经达成共识，他们愿意通过这种消费来提高自己的情感价值。”陈云九说。
市场供需压力可能会缓解
业内人士预计，与城市更新商业项目相比，上海办公市场和物流仓储市场需要时间才能恢复，2024年供需压力可能略有缓解。
根据戴德梁银行的统计数据，2024年，上海办公楼新供应“井喷”，年供应量约155万平方米，但办公空置率上升至近10年来的第二个高点，上海、核心、新兴商业区的空置率均有所上升。与此同时，租金价格降至过去10年的最低点，其中核心商业区和新兴商业区的下降更为明显。
具体而言，制造业、专业服务业、金融业、TMT业和生物医药业构成了上海写字楼市场的主要需求，占总需求的近90%。其中，制造业和贸易业所占比例最高，达到23%。
对此，戴德梁行分析认为，在国际贸易中心定位的推动下，2024年前11个月上海进出口总值创历史新高，跨境贸易经营环境不断优化，也推动了上海国际贸易规模的逐年上升。
“服务业作为上海经济增量的主导引擎，市场需求依然强劲，其中品牌律师事务所、咨询、广告等行业的企业需求强劲。此外，考虑到未来经济增长放缓和不确定性增加，灵活办公空间市场的供需意愿增强。“戴德梁兴进一步表示，苏河湾、徐家汇等新项目吸引了一些时尚快速消费品外资企业和一些国内外生活品牌企业，一些老生活品牌外资企业继续青睐南京西路、不夜城等传统商业区的股票项目。
华东物流仓储行业空置率也呈上升趋势。以上海为例。2024年第四季度，上海物流房地产空置率达到15.1%，较第三季度上升5.3个百分点。戴德梁兴分析认为，这是由于居民消费需求恢复缓慢，第四季度传统购物节未能推动电子商务需求增长，电子商务新短期租赁布局较少造成的。
对于2024年上海商业地产市场的发展趋势，华东资本市场部联合主管、执行董事蔡峰认为，2024年，买家将瞄准“发现泄漏”的机会，市场活动预计将上升。“在房地产行业资金紧张的挑战下，预计2024年核心商业区将出售更多优质资产。国内买家将继续主导大宗交易市场。受美联储加息影响，外国买家将继续疲软。预计2024年上半年将保持观望态度，预计美联储降息后下半年将逐步回归。”
(编辑:张家振校对:燕郁霞)
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