“我属于那种天选的水逆之子，这半年都没有安稳过。”最近，自如的租客胡栎，正不得不面对今年以来的第三次搬家，“好像一个皮球一样，被踢到另一个地方再到另一个地方”。
第一次，因租房合同自然到期，房东与自如解约而无法续租；第二次，在入住第二天发现阳台下水道声音过大而提出换租，协商后争取到“三天无理由换租”，只能在半天内继续找合适的房源签约，在第三天完成搬家。而这一次，刚缴纳完第二季度房租的她，被自如管家告知“房东毁约”，以一个月租金为赔付额度，要求在30天内搬离。
“租客普遍是弱势的，搬家、换房子、维权的成本都更高。”北京中闻（杭州）律师事务所律师王雨琦评价，房东现在也遇到麻烦。
4月5日，袁欣收到了一则来自自如管家的短信，书面通知房源解除事项。由于袁欣没有回复，4月10日，解约管家在催促中表示，“如果您不想沟通，就不跟您这边协商了，发起单方面解约”。谈及解约原因，对方表示系房子存在亏损，“我们正在批量解约”。
图/视觉中国
房东与平台的“拉锯战”
在北京市顺义区有一套房屋的袁欣，自2016年以来一直与自如保持着合作关系，最近一次房屋租赁合同续约的合同生效期为2023年5月至2027年9月。“一个月前，我同意了自如延长一个月房屋空置期的要求，现在是第二次变动。”她说。
最近，管家在短信中提出了解约，表示解约办理期间将暂停支付租金，在解约日统一结算房屋占用费用、违约金、水电燃气费、服务质量保证金，具体解约交割日期则将另行书面告知。
随后，她与解约管家开始了为期3天的沟通：自如提出，在协商解约的情形下，以两个月的租金为额支付违约金，袁欣无须退回配置装修折旧费，但需退回服务质量保证金；袁欣则认为，由于自如是违约方，不应提出任何赔偿费用的要求。
据了解，去年11月至今年2月，租约快到期的“省心租”模式房东陆续接到电话，协商内容包括下降租金、延长空置期和租赁模式变化等，若无法达成一致，则可能导致被动提前解约或到期不再续约的结果。
位于上海的房东陈原，其租赁合同还有一年才到期，2月份接到电话后，在他的坚持下，租约维持了原状。此后，他持续参与着社交媒体平台的讨论。
陈原所在的几百人群聊中，遭遇相似情况的业主互相分享经历，商量应对策略。从社交媒体发帖情况看，今年3月下旬以来，直接解约引发了房东与平台的矛盾。
“这个月，我们解约名单上有1000多个，都在等着解约，早点确认还能早点收到违约金。”一位解约专员向一位房东说。
陈原告诉《中国新闻周刊》，当前群聊中被要求解约的房东也以“省心租”模式为主，集中于上海、北京两地，也有南京、杭州等城市。
前自如管家郑楠表示，解约是一种常态化的经营现象，公司在空置率高、经营不善的城市会大面积与业主谈解约，此次在北京、上海出现则是首次。“发生这样的事，最难做的是一线工作人员，夹在租客、房东、公司之间，里外不是人。”他感叹。
据媒体报道，在蛋壳爆雷的2020年，克而瑞数据显示，这一年有超过84家散租式长租公寓爆雷。全行业寒冬下，以解约房源的方式舒缓资金压力，也是当时自如控制成本的方式之一。
当前，自如共在全国10个一线、新一线城市布局。自如“2023业主开放日”公布数据显示，2022年，托管期业主约35万、在租自如客约130万，入住率超90％。关于企业当前经营状况、租房业务调整情况及原因等问题，自如方面未向《中国新闻周刊》作出回复。
“租客、房东和自如之间的协议，是市场化、法治化下的履约行为，其中包括了因为市场租金变动、平台承受能力下降而不得不解约的客观性。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评价道，“关键在于解约发生时三方各自的权利、义务和责任要履行到位，比如提前告知，押金和租金退回，未到期合同要对受损方进行赔偿等。”
“他们催得急，我也没有多少心力硬刚到底。”4月13日，袁欣和自如完成了协商解约，在她的极力争取下，扣除服务质量保证金后最终拿到了约一个半月租金的赔付。另有一位北京房东则表示，自如未经自己同意直接在平台解约，他拟以诉讼的手段要求平台继续履约。
在租赁纠纷中，维权成本最高、性价比较低的诉讼往往是维权的最后一步。北京华资律师事务所律师张洪嘉表示，在诉讼之前，还有投诉、举报两种方式，然而均需满足一定要件：投诉往往会因一方不同意调解而终止；举报则需要对经营中存在的违法违规问题举证。“大多数情况下，房东和平台间的纠纷本质是经济问题，并不一定适用。”他说。
长租模式面临挑战
谈及自如解约的原因，多位受访专家认为，主要是受到市场环境影响。
“前期收房规模较大，租金较高，但近期市场租金下滑较为明显，加上租客对自如等高品质、高租金的产品支付能力下降，导致企业不得不采取这种举动。”李宇嘉分析。
关注长租公寓行业的分析师周楚告诉《中国新闻周刊》，宏观环境变化、地产周期叠加收入预期变化，令长租公寓这种生意模式面临很大挑战。
“租金、空置率、租期是影响一间房子收益的三大核心变量。”房地产研究机构空·白研究院创始人杨现领分析道，从需求侧看，近三年来，大部分的租赁运营机构都遇到了三个较为清楚的冲击——租金下降、空置率上升、租房周期更为不确定。
“一方面，当蓝领、中低端白领的就业及收入受影响。一线城市定位单间均价超过2500元的产品，其出租率必然会下降。另一方面，灵活就业现象大量出现，灵活用工、合同工、兼职工等非正式工作的特点，导致租户的收入不确定，也影响了住房需求。这种不确定性也提高了租赁机构的重新获客成本。”他解释道。
诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年3月，全国大中城市租金挂牌均价为35.14元/平方米/月，环比下降0.26％，同比下跌0.62％，春节后租房需求缓慢释放并未对租金产生拉动的预期效果。从在租房源看，3月全国大中城市租赁市场在租房源量环比下降26.37％，同比上涨9.91％。
其中，一、二线城市房源量较去年同期明显上升，使其租金水平呈持续性下滑态势。3月，一线城市平均租金为84.86元/平方米/月，环比下跌0.66％，同比下跌3.18％；二线城市平均租金为31.21元/平方米/月，环比下跌0.25％，同比下跌0.49％；租金均价环比已分别下滑7个月和6个月。
杨现领表示，实际上，自如等租赁运营机构的房源在整体租赁市场中的占比很少。“以北京为例，大约有280万套房子处于租赁状态，其中约有一半为房东直租和普租。在另一半处于管理状态的房源中，‘二房东’模式占据了其中的绝大部分，仅有少部分是自如等具有管理性质的租赁服务机构。”他说。
“经过三年的调整，租赁市场的
相关论坛
相关广告
拨打电话