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没有谈判，抵押贷款利率全部降到最低，固定利率也可以享受，公告已经发布

包括中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行在内的四家国有银行发布了股票抵押贷款利率调整公告，涵盖了调整方法、降低利率、如何申请等最关键的问题。我在之前的图片和文本中解释过，公告中的一些内容与我的解释完全相同，此外，四家银行的公告中也有一些事情没有确定。

接下来，我将结合之前的信息，结合中国工商银行的公告（四大银行公告的实质性内容相似），向您解释与股票抵押贷款利率相关的最重要内容。

一、原本被视为二套房，只要现在是第一套房，利率就可以降低

降低抵押贷款利率是针对第一套住房，但一些“第二套住房”也可以享受，只要根据目前的政策被认为是少第一套住房，主要有两种情况。

第一，买房的时候卖了第二套。比如2010年张三买了第一套房，2017年贷款买了第二套房。当时利率是按照第二套房的政策确定的。2022年，张三卖掉了2010年买的套房。现在他名下有一套房(2017年买)，可以参与降息。

二是新政实施后，“认房不认贷”成为第一套房。比如上海人李四2010年贷款买第一套房，2020年“小换大”。、提前还贷后卖掉，再贷款买更大的房子。由于之前有贷款记录，2020年购买的房屋利率按照二套房政策确定。

2023年9月1日，上海正式宣布“认房不认贷”，李四名下有一套房。根据新政，无论之前有没有贷款记录，都可以按照第一套房来对待，股票房贷利率可以降低。

2.2019年10月以后，购买第一套房最多减少到4%

自2019年10月8日起，中国实施了LPR浮动利率。从那天起，所有住房贷款都与LPR浮动挂钩。目前，最新五年期LPR为4.2%。

根据中央银行和金融监管总局的通知，股票贷款利率可以降低到当时购房者所在地区（购房时）的政策利率下限。中国大部分地区的政策利率下限分为两个阶段。

2019年10月8日至2022年5月14日的政策利率下限为LPR 0个基点，在此期间购买的首套房贷利率可降至4.2%(4.2%) 0）。

2022年5月14日至2023年8月31日，政策利率下限为LPR-20个基点，期间首套房贷款利率可降至4%(4.2%-0.2%)。

在大多数地区，少数城市的政策利率下限不同于全国，典型的经济发达城市，如北京、上海、广州和深圳。例如，2019年10月以来，北京首套住房政策利率下限为LPR 55个基点，无论何时买房，按照目前的五年期LPR计算，最多可以降低到4.75%(4.2%) 0.55%）。

需要注意的是，北京大多数人买房时获得的利率都是政策下限给的，所以基本上没有降低的空间。除了上面提到的买房被认定为第二套房外，现在贷款利率已经从第二套房的高标准降低到第一套房的低标准，因为他们出售了一套房或在当地实施了“认房不认贷”。

三、固定利率也可以降低，调整最多

LPR浮动利率尚未在2019年10月之前实施，但在2020年3月至8月，大多数人选择LPR浮动利率，有些人选择固定利率，后者相对较差，一直保持最高利率。

首先，我们来谈谈LPR浮动利率的第一套房贷款情况。四大银行的公告写得很清楚，“LPR最低可调到相应期限，不加点”，即4.2%。

当时，一些人的第一套房打了70%的折扣。目前的实际利率很低。例如，我的一个朋友在2018年底买了一套房子。目前的抵押贷款利率仅为3.81%，相当于LPR-39个基点。它已经很低了，不能再降低了。

最大的“冤大头”——这次选择了固定利率的朋友是幸运的。

我认识的一个朋友原来的贷款利率是5.6%(相当于LPR 80个基点)，如果选择浮动利率，现在的贷款利率是5%，固定利率从2020年到现在一直是5.6%。幸运的是，这次我有机会“改变我的生活”。

固定利率也可以参与股票贷款利率的下降。首先申请转换为LPR浮动利率，然后调整股票抵押贷款利率。这位朋友的操作很麻烦，但他可以享受最多的好处。当他完成上述两个步骤时，贷款利率直接从5.6%下降到4.2%（LPR 根据五年期LPR的变化，未来的贷款利率将每年调整一次。

当然，如果你选择固定利率，你仍然认为中国的利率将在未来急剧上升，LPR将上升到6%甚至更高，你可以继续保持判断，不申请LPR浮动利率，也不申请降低股票贷款利率。

四、不需要谈判，不需要去银行，直接降到最低

我在之前的几篇文章中说，银行这次非常“真诚”，因为它是央行“指导”商业银行调整股票抵押贷款利率，这是由监管机构发起的，而不是商业银行是否愿意使用足够的政策。此外，股票抵押贷款的贷款人数量巨大，不可能一个接一个地与银行交谈，只能通过批量处理，就像2020年转换LPR利率或固定利率一样。

四大行的公告确认了我之前的观点。

9月25日，银行将集中批量调整合同贷款利率。调整范围是上述贷款处理时的政策利率下限（主要调整到4.2%，部分调整到4%）。没有谈判，直接给出政策底部。

当然，特殊情况比较复杂。如果当时选择了固定利率的贷款人和“第二套转第一套”，或者贷款逾期，银行判定为不良贷款，需要先经银行批准。

最后，大多数人的抵押贷款都在四家银行处理，但一些朋友在其他中小银行处理，还没有发布公告。别担心，四家银行都表示，中小银行将跟进并采取相同的调整方式，所有合格的股票首套房利率都可以获得政策规定的最大利率降低。

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