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31地首套房贷利率下限全部公布！哪些城市有更大的调整空间？

8月31日，随着央行和国家金融监督管理总局发布两份通知，股票抵押贷款利率正式迎来初步调整计划，国家商业个人住房贷款最低首付比例下限也统一调整。

然而，从国家计划的出台到城市政策的实施，仍有许多细节需要澄清。特别是对于股票抵押贷款利率调整，无论借款人选择哪种调整方式——由金融机构新贷款取代股票第一商业个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平——股票抵押贷款利率调整不得低于当地抵押贷款利率下限政策（以下简称“利率下限”）。

这也意味着利率下限是借款人最终能否受益的关键。然而，由于不同阶段和城市实施的抵押贷款利率下限政策发生了很大的变化和差异，很明显，这一参考指标已成为借款人与银行顺利协商的前提。

截至9月2日，全国31个省/直辖市/自治区已公布首套商业住房贷款利率自律下限。一些房地产行业研究人员告诉记者，由于各地历史上实施的抵押贷款利率下限差异化很大，整体可执行空间必须等待当地银行的实施计划统一计算。

然而，一些机构指出，在股票抵押贷款利率调整实施过程中，银行和借款人独立协商空间较大，除了考虑央行明确不低于利率下限，可能考虑当前城市第一套房主流利率水平，调整利率预计不低于此。考虑到这一点，近年来首套房贷利率调整幅度较大的二三四线城市可能会有更大的调整空间。对于一线城市来说，一方面，大多数股票抵押贷款接近利率下限，另一方面，抵押贷款利率刚性较大，因此调整空间较小。

另一个影响调整空间的是“认房不认贷”政策。一些原本被认定为第二套房的抵押贷款利率现在被认定为第一套房，这将带来更大的调整机会和更大的调整空间。

许多地方公布了首套住房贷款利率的下限

从国家层面来看，国内首套商业个人住房贷款利率下限分别为2019年10月7日前0.7倍贷款基准利率；2019年10月8日至2022年5月14日为LPR(贷款市场报价利率);LPR-20BP自2022年5月15日起至今。

然而，在城市政策的背景下，不同地区或同一地区不同时期实施的抵押贷款利率下限存在很大差异。根据《2022年第三季度中国货币政策执行报告》，中国商业个人住房贷款利率采用“三层定价机制”：一是中国人民银行、中国银行业和保险监督管理委员会（现国家金融监督管理总局）确定全国贷款利率政策下限；二是地方政府在全国政策底线的基础上，当地商业个人住房贷款利率下限按照“城市政策”的原则确定；第三，在商业银行层面，商业银行综合考虑资本成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。

8月31日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于降低首套住房贷款利率的通知》（以下简称《通知》）后，央行分行披露了首套住房贷款利率的下限。在提供现有住房贷款利率调整底线参考的同时，也全面呈现了2018年甚至2016年以来各地住房贷款利率的调整幅度和频率。

据《中国商业新闻》不完全统计，截至9月2日，北京、上海、深圳、广州、天津等31个省级行政区已公布当地第一个商业个人住房贷款利率自律下限（见附表）。

根据《通知》的要求，自2023年9月25日起，借款人向贷款金融机构申请后，可以通过两种方式调整首套住房商业个人住房贷款，一种是金融机构发放的新贷款，另一种是双方协商变更合同约定的利率水平。

2023年8月31日前，金融机构发放的与已签订合同但未发放的第一套商业个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合本市第一套住房标准的其他股票住房商业个人住房贷款，均在调整范围内。

需要注意的是，无论调整方式如何，调整后的抵押贷款利率在LPR上的增加范围都不得低于原贷款发放时所在城市第一套商业个人住房贷款利率政策的下限。借款人可以参考问文后的附表，确定是否有调整现有抵押贷款的空间。

简单地说，如果股票抵押贷款按照当时当地利率的下限政策发放，则不需要调整，特别是当定价基准转换选择锚定LPR贷款时，利率水平每年与LPR重定价最低。借款人可以从股票抵押贷款调整政策中受益的主要情况有三种：

1、2019年10月LPR改革后发放股票贷款，贷款合同约定的LPR加分数超过发放时利率下限政策对应的加分数，有下调空间，计算相对简单。(如果加分数接近下限)

2、股票贷款在2019年10月前发放，借款人在转换定价基准时选择固定利率，固定利率高于发放时利率下限，有下调空间。

3、股票贷款在2019年10月前发放，借款人在转换定价基准时选择锚定LPR，但由于利率下限仍需由银行确认，具体调整空间取决于双方的协商结果。（详见报告：“股票抵押贷款减少政策有点难理解？”有几个典型的案例告诉你如何减少，是否可以减少”）

哪些城市有更大的调整空间？

然而，除了利率下限外，借款人还应考虑城市的最新主流利率水平和第一套房的识别标准的变化，影响股票抵押贷款利率调整空间。

中央银行、国家金融监督管理总局有关负责人在回答记者关于调整优化住房信贷政策的问题时表示，《通知》的背景是，近年来，中国房地产市场的供求关系发生了重大变化，借款人和银行对有序调整优化资产负债有需求。对借款人来说，股票住房贷款利率的下降可以节省利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行而言，可有效减少提前还款现象，减少对银行利息收入的影响。同时，还可以减少非法使用商业贷款和消费贷款替代存量住房贷款的空间，减少隐患。为了更好地适应上述新形势，中国人民银行和金融监督管理总局明确支持鼓励银行与借款人协商调整首套住房贷款利率，按照市场化、法治化的原则。

一些银行研究人员认为，如果近年来一些城市（如一线城市）的抵押贷款利率政策保持刚性，股票抵押贷款和新抵押贷款之间的定价差异不大，那么股票抵押贷款利率下调的空间和必要性将大大降低。

央行在第二季度货币政策实施报告中提到，截至今年6月底，343个城市（地级以上）中，100个城市降低或取消了第一笔抵押贷款利率的下限。其中，87个城市降低了第一笔抵押贷款利率的下限，低于全国10~40个基点，13个城市取消了第一笔抵押贷款利率的下限。

据中金公司估计，自2022年以来，首套新发放的房贷加点下降幅度约为135bp。中金银行业首席分析师林英奇团队指出，自去年以来，二三线城市普遍大幅下调抵押贷款，预计二三线城市股票抵押贷款下调（预计平均超过80bp），一线城市调整较少，特别是如果发行接近利率下限，没有降息空间。

对于具体降幅，林英奇指出，初步预计首套房贷约占所有存量房贷的80%~90%，其中符合按揭降幅条件的贷款约占80%，涉及贷款约占所有按揭贷款的2/3。所有存量按揭利率从目前的4.7%下降到5年LPR水平的4.2%左右，总体平均降幅约为50bp。“由于实际涉及贷款的区域和利率水平比较复杂，实际利率下降幅度需要进一步实施。林英奇在报告中说。

此前，中国商业新闻记者获悉，首套住房商业个人住房贷款利率调整后，数千万居民和数亿居民的财务负担将显著下降，平均下降约为0.8个百分点。央行数据显示，截至今年6月底，中国个人住房贷款余额为38.6万亿元。

值得注意的是，《通知》明确规定，适用股票抵押贷款利率调整的范围不仅包括发放的第一笔个人住房贷款，还包括借款人“实际住房情况符合城市第一笔住房标准”的其他股票贷款。这也表明，随着“认房不认贷”在更多城市的实施，一些原本适用于第二套房利率的贷款也可能受益。一是异地有贷款记录，在当地买房的家庭，二是当地“卖一买一”的替代家庭。

根据中国工商银行的“问答”，根据当前城市政策，可以初步判断按照第一套住房贷款政策实施的股票贷款，符合股票抵押贷款利率调整的条件。建议客户提前准备支持材料。随后，银行将发布操作指南。

同时，中国工商银行表示，银行正在积极开展各项准备工作，暂定于9月25日开通线上线下服务渠道。具体处理时间以公告为准。

由于第二套住房贷款利率下限的加分数往往较高，上述两类家庭在“认房不认贷”后可能有更大的调整空间。

以北京为例，如果A市民在2020年更换房地产，其抵押贷款利率(按两套)为LPR(4.75%) 115BP=5.9%(当时北京二套房贷利率下限为LPR) 目前为LPR(4.2%)的105BP 115BP=5.35%。北京9月1日宣布“认房不认贷”后，A市民持有的房产可以认定为第一套房，按照2020年2月当地第一套房执行利率下限LPR 55BP，其抵押贷款利率可从5.35%降至4.75%。

自8月18日三部门联合发布文件以来，武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆等地已明确将“认房不认贷”纳入“一城一策”工具箱，特别是北京、上海、广州、深圳四大一线城市均已正式实施。中指研究所市场研究总监陈文静告诉记者，这有望推动更多的城市跟进和实施相关措施，政策信号明显。(记者杜川对这篇文章也有贡献)

第一套商业个人住房贷款利率自律下限

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