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日光盘在“秒光”经营贷款的严格控制下仍出现170套房屋

在购房资金渗透监管的背景下，日光盘仍出现在广州楼市，引起了市场各方的关注。

3月28日下午，越秀和岳府项目二期170套房悄然开盘，“秒光”。截至3月29日上午8点，只有10套左右的房子被清除。

与往常的日光盘不同，该盘单价较几个月前大幅上涨约1万元，涨幅20%，仍遭遇抢购。这也引起了不少市场人士的惊呼“太夸张了！”

3月份，广州房地产市场趋热，房价上涨压力不小，房地产企业推广步伐加快。数据显示，上周广州新产品规模超过2000套；积极推动新产品升温，合富研究院监控80个代表性房地产。全市整体交易规模环比上升30%，优于1月份平均水平。

从各大开发商的营销策略来看，多板块新盘均释放涨价口风，买家焦虑指数升温。

再现“秒光”盘

“我们还在等待通知，应该有大约十套房子被释放。你必须首先看看你的抵押贷款资金来源是否有问题。现在我们主要担心一些买家会向亲戚朋友借钱。”3月29日上午，越秀和岳府房地产刘姓房地产营销人员回复客户电话后，坐下来休息。

越秀和岳府房地产刘姓房地产营销人员及其同事，忙到晚上三四点才下班，声音几乎嘶哑。几乎一夜之间，他和他的同事没有停下来，要么接到客户的电话，回答购房问题；要么整理买家提交的购房登记材料，初步检查不合格买家等。

“基本上是秒光的节奏，太热了。”从去年开始，关注越秀和岳府开盘趋势的广州购房者小王对意想不到的开盘和抢购情况感到惊讶和不知所措。

房地产销售人员也向第一财经记者证实了这一消息。

“第二阶段的170套房子被‘秒光’了。如果你特别想要，看看今晚12点谁收不到20%的房款，可能会有尾盘退出。”3月28日下午5:30，上述姓刘的房地产营销人员告诉《中国商业新闻》，可能有机会发现漏洞。

越秀和岳府项目位于广州市番禺区汉溪大道与番禺大道交汇处，在建地铁3/7/18号线交叉口。项目左侧靠近汉溪长隆度假区，右侧靠近商务区万博CBD。有万达广场、番禺天河城等成熟商业区，相当于番禺网络名人市场。

据《中国商业新闻》报道，该项目没有采用渠道联动。该项目于3月28日下午开业，平均价格为5.7万至6.5万/平方米，吸引了大约400或500人前往销售办公室。早在一周前，该项目的营销人员就开始通过朋友圈、电话等方式计算真诚认购人员的信息。

以本轮销售的主要公寓96平方米为例。据《中国商业新闻》记者了解，参与认购的人员必须向开发商支付50万元的诚意基金，并在本月底前补充支付20%的房价（含50万元），否则房屋将被清除并重新交易。4月中下旬，购房者必须补足剩余首付，才能办理网上签约、抵押等手续。

许多前来看市场的买家告诉《中国商业新闻》，自去年以来，他们一直在关注这个房地产，但他们仍然对快速去化感到惊讶。

这也是本月广州郊区番禺区第二次出现日光盘。

早在3月初，珠江铂世湾附近的房地产也出现了类似的第二次抢劫。与越秀和岳府一样，两者都位于地铁沿线，靠近万博CBD，平均价格约为5.5万/平方米。珠江铂世湾离广州天河CBD比越秀和岳府更好、琶洲和其他旅行更方便。越秀和岳府的购房者中，有很大一部分属于珠江铂世湾的落空者。

去年3月，龙光天浦、敏捷绿湖首府等房地产也出现在广州、深圳等地。但经过仔细调查，大部分属于房地产企业市场动力手段，无一例外，都是价格折扣。本轮广州房地产市场日光盘，价格处于价格上涨状态。

这也引起了更多市场参与者的惊呼，“购房者的购买力惊人”、“在严格调控的背景下，购买力似乎没有受到影响”、“刚性需求和改善需求被压抑太久”等。

据《中国商业新闻》记者介绍，到3月29日晚，仍有500多人排队等待喝岳府96平方米三房捡漏的机会。据悉，开发商准备再次出售另一批房屋，对外吹风价格再次上涨。“110平方米、130平方米的平均房价已上涨至6.5万/平方米，买家基本属于两套改善房，首付70%或全额。刘姓房地产销售人员也对购房者的实力感到惊讶。

“银行说了算”

令市场参与者惊讶的是，广州房地产交易火爆的背景是目前房地产金融政策趋于严格控制，购房者资金应严格审查。

“不是我们有最终决定权，而是银行检查，确定资金来源没有问题，银行有最终决定权。”刘姓房地产营销人员3月28日忙到深夜，仍在与询问房地产的买家进行类似的资金来源沟通。

中国银行(601988，股吧)是越秀和越府楼盘的合作银行、中国农业银行(601288，股吧)、中国工商银行(601398，股吧)、广州农村商业银行、交通银行(601328)、中国邮政储蓄银行、平安银行(00001，股吧)。

多家银行的客户经理表示，借款人家庭需要提供近半年的首付来源。对于半年内转入的资金，无论是借款人还是直系亲属，都需要跟踪资金链，明确核实为活期存款、理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等合理收入收入，而不是贷款、垫资过桥等名义贷款。

此外，在提交贷款合规环节时，需要再次核实借款人的家庭信用调查。如有新的消费贷款或信用卡分期付款业务，应在发放前提前结算。

中国银行的一位客户经理直言不讳地表示，来自其他方的首付款将被直接拒绝，“如果首付款是由家庭提前支付的，只能来自父母，我们还应该检查父母过去六个月的资金流量。”。

这一轮广州严格监管始于2月9日。自2月9日起，广东省银行业和保险监督管理局首先进入广州6家银行网点，然后对辖区内（不含深圳）4501家银行网点进行全面自查，然后对一批问题突出的商业银行进行现场监督整改。这一轮监管经历了银行自查、监督检查、违规处罚等地毯式整治，然后于今年3月中旬开始对首付资金来源进行渗透式监管。市场普遍认为，监管处于精细化、全链条、逐步发展的严格控制态势。

3月25日，央行官方网站披露，中国人民银行在北京召开了24家主要银行信贷结构优化调整研讨会，部署和推进下一阶段信贷结构优化。会议提出，房地产金融将继续加强严格控制。从近期北京、上海、广州、深圳一线城市对非法个人经营贷款流入房地产市场的检查整改情况来看，许多分析指出，预计今年新增房地产贷款规模将进一步降低。此前，监管机构多次提醒金融机构不要冒险，坚决降低融资业务规模。

3月26日，中国银行业和保险监督管理委员会官方网站报道，中国银行业和保险监督管理委员会办公厅、住房和城乡发展部办公厅、中国人民银行办公厅发布了《关于防止商业用途贷款非法流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》要求加强对非法经营贷款流入房地产问题的监督检查，畅通投诉举报方式，及时分享和联合查处违法线索；将非法经营贷款流入房地产等相关问题作为各类检查的重要组成部分，依法严格追究责任，加强联合处罚，及时将企业和个人非法挪用经营贷款的相关行政处罚信息纳入信用调查制度。

根据广东省银行业保险监督管理局和深圳市银行业保险监督管理局公布的相关口径，广东省已查处违法购房贷款超过3.5亿元。经调查，严厉打击行动尚未结束。

根据《通知》，中国银行业和保险监督管理局、地方住房和城乡建设部门、中国人民银行分行应共同对非法经营贷款流入房地产问题进行专项调查，并于2021年5月31日前完成调查。许多房地产市场分析师认为，这与银行既是裁判又是运动员有关，自检结果不令人满意，引起了上级主管部门的注意，认为有必要加强政策。

在当今严查首付资金来源的环境下，越秀和越府楼盘引发了认购火爆的局面，这也让很多市场人士感到惊讶。

去年在广州市场，虽然受疫情影响，但住宅市场有所好转。

根据合富研究院等多家机构的数据，2020年广州商品房交易有望超过1200万㎡，为近三年高位；预计二手房交易年内将超过10万套。在流动性相对宽松的情况下，对地理位置成熟/资源稀缺的“高总价物业”的需求增加，一些“1000多万”总价物业的交易翻了一番。

一方面，广东中原房地产项目部总经理黄涛对越秀和岳府的热销感到惊讶，但他对未来市场仍有稳定的预期。”信贷监管正在逐步加快跟进，审查也越来越详细和深入。可以说，它极好地避免了房地产市场交易的悬崖下降，给市场各方带来了伤害，有利于实现房地产市场的软着陆，使房价悄然回落到“稳定”的状态。”

合富研究院认为，从市场发展趋势来看，2021年广州的“土地”和“住房”资源价值仍将稳步发展。一方面，“杠杆控制”将在更大程度上限制“投资和投机”的购房行为，抑制价格的快速上涨，并推动大型房地产企业保持高水平。另一方面，“需求侧改革”将更多地指向城市生活需求，特别是对城市产业发挥关键作用的“人才生活需求”。

【LIUYI BANK FINANCING】客户经理刘先生

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