上海房龄40年可以贷款吗|上海楼市:未来三年房价涨跌看这些!

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上海楼市：未来三年房价涨跌看这些！

以下上海购房答疑内容，来自微信微信官方账号“沪叔说房”粉丝精选问题：

问题：你好，上海叔叔。看了你的很多文章后，我觉得你的分析很到位。我在上海疫情前交了10万定金，准备买一套1994年建成但刚安装电梯的6楼41平米的小户型，离开幸福心苑离地铁1号线6分钟。然而，因为我在国外生活了很多年，因为上海疫情社区的管理模式和配套设施让我犹豫不决。我想问问上海叔叔，如果是投资，这套房值得进吗？总价255万元，感谢您在共和新路3650弄幸福新苑安装电梯的宝贵时间。

上海叔叔：你好，彭浦新村作为20世纪70年代以来的闸北工人新村，主要为大宁、永和、彭浦的各类工厂工人提供住所和居住地。房屋年龄基本在25-40年之间。近年来，没有机会推土重来或改造城市旧社区 重建设施，江苏苏北地区居住，上海本地搬迁老人居多，消费力相对较弱，布局在2020年楼市的表现也不到10%，连市场18%的收益都跟不上。目前，从投资的角度来看，国内住宅市场主要是选择最好的位置和产品。结果是否取决于位置和房屋本身的收益。住宅租金回报率最高2%的投资参考价值不大。现在上海的老破小房价一般在300万到500万之间，这个价格也不低。很多新上海人在经历了这场疫情之后，会更加关注房子的居住属性。老破小的居住属性这么差，自然价格很难涨。现在上海的老破小房价一般在300万到500万之间，这个价格也不低。很多新上海人在经历了这场疫情之后，会更加关注房子的居住属性。老破小的居住属性这么差，自然价格很难涨。详见知识星球内部。

问题:好的，能帮我分析一下我的买房策略吗？现在我在浦东金桥酒店公寓买了一套一室一厅的老房子，挂在东校九年制实的学区。我家有二宝。大宝在上实东读一年级，二宝2岁，还没上学。手头有300万现金，现在在学校附近租了一栋三室一厅的房子。有两个计划:1想买两套房子，留金桥酒店公寓做学区，大宝上初中，二宝上小学，但不知道买哪里合适。老房子值得买张江板块的搬迁房吗？2.如果你想卖掉金桥酒店公寓的房子，在学区买一套更好的3室1厅。主要金桥酒店公寓不适合自住。联阳或碧云板块是否值得以后购买？

沪叔:沪叔之前强调买房要有下一个家的思维和竞争产品的思维。另外，买房要有自上而下的思维，也就是先找板块β，再找房子α，逻辑累加。

事实上，就中短期而言，板块β＞房子α，所以先看板块再看单个房子。绝大多数人只找房子。α，而不找板块β，这种思维不仅给你买房的过程带来了沉重的负担，而且效果也很差；看板块β再看单个房源α只有这样，我们才能层层定位，最终找到确定性更高的目标。

找β抬头看市场，就像浦东楼市一样，一梯队陆家嘴＞碧云联洋二梯队＞张江三梯队；

找α如果你想埋头看一套房子，你现在有300w现金，不要更换当前学区的户口，或者以400w的总价购买新的第二笔贷款。这些都在郊区环线上，浦东要么是惠南朱桥滴水湖。在三价低的影响下，如果是买二手房，也是买400w以内的二手房，如果是自住，可以就近考虑金阳楼梯房。张江的动迁比较一般，但也要看位置和配套设施。卖完之后，要看手头的资金情况，碧云和联洋比较好的贷款产品的资金门槛是1000w。

所以有时候要低头走路，抬头看路

问题:沪叔，你好，静安区彭浦新村，自住买房该怎么买，以后卖什么样的房子好。

上海叔叔：你好，首先，彭浦新村的主要交易类型是30平方米到40平方米的一个房间，50平方米到60平方米的两个房间。所以如果你想买一个房间或两个房间，那么按照这个区域来买。如果你的需求大于这两个价格区间，那么彭浦新村可能不适合你。

二是单价方面，靠近彭浦新村地铁站的几个小区，闻喜小区，彭新小区。

彭一社区、彭五社区和彭三社区的价格一般在6万到7万之间。西至共康四村附近的几个社区和东至阳曲路上的几个社区的单价一般在5万到6万之间。在没有特殊情况下，它们高于这两个价格段。不要碰它们。

第三，没有特殊情况，一楼没有天井，六楼没有电梯，没有平坡，不建议购买。在这两种情况下，生活体验特别差，未来的客户群体相当少，所以不碰就不要碰。

问题：你好，预算2000万，两个孩子的家庭，刚到上海。想买一个更大的三个房间以上的单位，主要是学位更好，房子的生活环境更好，更新。你能帮助确定几个部分的位置吗。准备好开始看看。此外，新房子积分刚到上海，所以只有60分以上，城市是否新不考虑。

上海叔叔：你好，2000万元买学区三间以上的房子是一个不错的选择，考虑到学区，良好的生活环境和新的城市界面，方便的生活，建议考虑徐汇、黄浦、静安和浦东核心区二手；60分 很难买到核心位置和配套设施好的新房。此外，大多数新房都是未来的房子，不划分学区；具体适用于新房或二手房，以及板块的选择，必须根据您的实际情况进行推荐。

问：沪叔，你好，2023年上海投资房地产买哪里比较好？有没有感觉更好的板块，或者未来发展会更快？我现在看两个板块，一个是临港，一个是南大。临港太远了，不知道未来发展需要多长时间。据说南大板块将来会是智能科技城。看起来发展会比临港快一点，但是周围没有房子。只考虑投资收益率，不考虑自住。另外，手里有学区房。现在是卖的好时机吗？

上海叔叔：你好，买房投资首先要看趋势。目前，上海的这一轮周期几乎已经结束。现在进入市场的收入可能不如去年高。房地产市场周期一般上涨1年，横向上涨4年。长期持有更为乐观。

对于纯投资，有三种打法：

1、房地产市场有轮动效应，房价涨跌先有后，买不涨的价格萧条

2.房地产市场周期中的购买价格相对强劲，虽然之前已经上涨，但具有抗跌性

3.有强有力的规划，目前仍处于工业新城的萌芽期和成长期

很明显，临港属于第三种。

明年上半年学区房出手比较好，一般9月开学前学区需求比较强。

以上是“沪叔说房”微信微信官方账号粉丝提问精选

目前房地产分化越来越严重，未来注定只有少数人能赚钱。

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