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翻番增长！上海多盘喜获“认房不认贷”红利

2023年，上海楼市“金九银十”拉开帷幕。与往年不同的是，下一个“金九银十”对购房者和新房项目都充满了信心。

多盘喜得翻番式增长

根据安居客数据后台监控，上海“认房不认贷”新政出台后，多项项目流量飙升，首次享受新政红利！

例如，中铁诺德·陈静、中建御华园、新四季都会、泗泾绿中海、兰香湖二号、九龙庭等项目的流量分别翻了一番，分别增长了323%、264%、239%、229%、210%、201%。

线上数据飙升，线下各大项目销售办公室也迎来了久违的“热销盛况”。许多房地产甚至开启了24小时不关门的商业模式，以满足当前房地产的高需求。

喜欢第一套资格的房地产压力急剧下降

对于购房者来说，“认房不认贷”正式实施后，大量购房者再次享受到首套房的房地产折扣。首付和贷款利率都大大降低，节省了大量的房地产资金。

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新政前推出的八批也亲密放宽了入围比。据悉，以往批次内外环入围比为2.0，外环入围比为1.3(部分热门板块为1.8)。

兰香湖二号、上海桃花源等八批内中环入围比放宽至2.5，部分总价较高的别墅项目也放宽至2.0。

8批入围比的放宽，不仅降低了很多项目的入围分数，也让更多符合新政的改进替代客户入围。

8批5盘抢先认购，迎来了良好的开端

在新政的帮助下，8批也有多盘快速取证，周末开始认购，并取得了良好的认购效果。

例如：张江新盘中建御华园，首日认购147套住房，获得130套 认购率已超过88%。

虹桥国贸虹桥京396套房首日也获得2100套 组认购，认购率也超过50%。

目前上海楼市人气十足，买卖两旺！

我从光谷东最贵的二手房找到了五条买房规则

众所周知，光谷楼市开年后非常疯狂，没想到会这么疯狂！

昨晚，光谷东联投驿园一套125平房以340万元成交。

均价为27200万元/㎡，光谷东二手房最高成交价格刷新。

我查了联投驿园最近的成交价格，稳定在2.4万元/㎡左右。

中建光谷之星、绿地光谷中心城、光谷188国际社区联投驿园外成交单价三甲

上个月，中建光谷之星套房26126元/套㎡成交；

去光谷五路绿地中心城，上个月也有26083元/元的二手房。㎡成交；

光谷188国际社区的平均交易价格也是2.4万元/㎡左右。

关于光谷东新房和二手房涨了一轮后怎么买房，我最近说过很多次。文章链接如下

光谷中心城快爬不起来了！这些总价130-220万的楼盘还剩下！

今天就不重复老话题了。我想谈谈新的发现——

我从光谷东二手房价最高的几个社区找到了五条规则。

买这样的房子，保值升值幅度大于同一时期、同一地区的其他社区，以后想换房子的时候，可以快速卖掉。

地段和质量决定了房价的上限

光谷东的C位在哪里？

我认为它靠近光谷五路和高科技大道的交叉口。

光谷东部空间分布

更具体的是，从光谷四路到光谷六路，从高科技大道到高科技二路，这个地区是光谷东部资源最集中的地区。

光谷东最重要的公共设施，如地铁11号线、有轨电车、地下空间、欢乐城和各种办公楼。

联投驿园、中建光谷之星、绿地光谷中心城、光谷188国际社区四个社区都在这个地区。

在各社区配套设施相似的情况下，社区内外环境、户型结构、物业、景观资源等条件决定了房价是否会成为该地区的最高价格。

就像联投驿园和中建光谷之星一样，在驿山高尔夫球场旁边，小区内的大部分房屋都可以远眺高尔夫球场的绿地，环境安静。

下图是中建光谷之星高区房屋窗外的风景。

而且中建光谷之星楼下的商业街已经开业，是目前光谷东餐饮最集中的商业街。

中建光谷之星商业街

有星巴克、汉堡王等连锁餐饮，也有武商超市。日常餐饮不用走远也不用叫外卖就能解决。在光谷东还没有完全发展的时候，是一个很大的优势。

近期成交价格如下：

光谷188国际社区胜于低容积率和户型。

近期成交价格如下：

社区由四组组成，每组四栋楼，建筑间距开阔，除32层高层外，还有总高23层的建筑，得房率较高。

小区精装交房，光谷东同期新盘装修标准不错。

绿地光谷中心城是一个特例。

近期成交价格如下：

我翻了翻交易记录，单价可以卖到2.6万元/㎡的是101㎡小户型，

120-140㎡平均成交价格为24000元/户型㎡。

说明大家都知道绿地的质量，买这个小区更多的是针对地段，不指望达到改善居住条件的目的。

就业机会多、人口增长大的地区

房屋买卖最频繁

让我们来看看3月份贝壳总结的武汉交易列表。

在成交量前12的社区中，一半在光谷，其次是洪山区。

由于大武昌、大光谷高薪就业机会多，是新武汉人就业安置的首选区域。

这也是光谷近半年市场火爆的根本原因。

在光谷工作的大学毕业生人数是全市最多的，安家地产需求强劲。

大户型在高端社区很受欢迎

刚需小区小户型抢手

从交易套数来看，光谷东转手率最高的社区是朗诗里程、桃花源等建成时间早、户型小的社区。

熟悉光谷东的朋友一定知道，这两个社区的质量、环境和物业属于光谷东所有社区的中下游水平。为什么这么受欢迎？

最关键的原因是总价低。

朗诗里程有大量6、70㎡两房，还有90㎡三房。

对单身年轻人来说就够了，有家有口后小三房局促一点，也能活下去。

总价在160万-210万左右，首付和月供压力不大。

现在光谷东新盘1000㎡左右三房已经很少见了，都是大户型，总价一下子拉到250万，再加上装修贷款年限短，买新房相比买二手房，月供增加4、5000元。

因此购买质量一般的小区，小户型最受欢迎，同面积的房间数量尽可能多，功能性越强越好卖。

除了驿山高尔夫、中建光谷之星、绿地光谷中心城、光谷188国际社区四个单价最高的社区，大户型成交量大。

在我看来，越来越多的大企业落户光谷东后，带来了一批中高端人才，他们对好社区的大房子有需求。

他们的收入很好，到了老人和年轻人的年龄，需要更宽敞的大房子，愿意也有能力生活在一个更舒适、更好的环境质量的社区。

在过去的两年里，有很多网友向我咨询了光谷东叠别墅、别墅和大平层。光谷东公认的“豪宅”光谷创新世界大户型也很受欢迎。

这一原则也适用于整个武汉。

后湖、四新、白沙洲也是100㎡以下小户型卖得快，单价高。我认为目前的总价门槛是200万元。即使单价稍高一些，总价也控制在200万元以内，这也很受欢迎。

然而，武汉人公认的“好位置”——二七滨江、西北湖、沙湖、东湖，大户型(四房)单价更好。如果能看江看湖，单价会增加10-20%。

另外，名校旁边的学区房或陪读房，一般也是3房比2房单价贵。

因为购买这些高端社区的朋友主要是替代品。更换必须希望改善面积和位置。泛海、恒大首都、华润橡树湾、金沙泊岸等社区都是典型的。

没有硬伤的小区更保值

临主干道、临高架桥、临铁路、临污水处理厂、开发商差、社区小楼太少、商住混合、物业不给力等因素都会让二手房折价。

像光谷东三大成交量的丰云惠城、桃花源，前者是经济适用房，后者是当地小开发商开发的，目前成交价格为1.6万-1.7万元/㎡，比邻近的商品房小区低44、5000元/㎡。

学区房保值，但房龄不能太老

光谷东都是新学校，谈不上优质学区。

然而，为了找到规则，许多人真的希望购买相应的光谷17小区，因为光谷17小区建设时间最长，并引入了武汉教育科学院的资源，更有可能有良好的出口结果。

假如在武汉其他地区，对口同一所学校的小区，房龄较短的商品房，单价远高于老破小。

比如对口武汉小学的帝斯曼，单价比省级单位宿舍高50%以上；对口长春街常阳永清市房龄近15年，异形房源多，但比老社区高50%。还有对口光谷一小 光谷实验中学的保利时代比关山大道初代社区宏祥花园贵了近一倍。

对口省示范小学、中学的学区房多在市中心，很多小区房龄已经2岁了、三十年来，办理银行贷款一直受到限制，想买一套老破小给孩子读完书再卖，这个循环有些老房子可能玩不了。

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