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只办理抵押预告登记，银行能否对抵押财产享有优先受偿权

商品房处于期房阶段时，由于没有房产证，如果房主向银行贷款，无法办理抵押登记，只能以期房作为抵押，办理抵押预告登记。那么，在抵押预告登记正式转化为抵押登记之前，如果抵押物被处置，银行能否对抵押财产享有优先受偿权呢？

抵押预告登记当然不会使银行对抵押财产享有优先受偿权

首先，抵押预告登记和抵押登记在法律上是不同的概念，抵押预告登记不等于抵押登记。根据《物权法》第二十条的规定[1]，抵押预告登记不是抵押权，而是银行有权要求债务人在办理抵押登记时配合抵押登记。虽然该请求权使银行在处置抵押品方面具有排他性，但并不意味着银行对抵押财产享有优先赔偿权。

其次，抵押预告登记不一定会产生抵押登记的结果。根据《物权法》第二十条和《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款[2]的规定。银行应当自抵押登记之日起三个月内申请抵押登记。未申请的，抵押预告登记无效。

因此，办理抵押预告登记并不意味着银行享有抵押权。在最高人民法院公报案件中，中国光大银行有限公司上海青浦分行起诉上海东和房地产有限公司、陈思琪担保合同纠纷案中，法院认为上诉人光大银行是争议房屋抵押预告登记的权利人，在设立房屋抵押登记前，它享有在抵押登记条件或约定期限届满后申请抵押登记的权利，可以排他性对抗他人对房屋的处罚，但不享有房屋的实际抵押权。由于抵押预告登记没有抵押效力，银行在办理抵押预告登记后当然不能享有抵押财产优先受偿权。

银行可以通过诉讼要求法院确认其对抵押财产享有优先赔偿权

虽然抵押预告登记不会使银行对抵押财产享有优先赔偿权。但银行可以要求法院通过起诉确认其对抵押财产享有优先赔偿权。

二审法院福州市中级人民法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会法律文件或者人民政府征收决定等原因造成物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文件或者人民政府征收决定生效之日起生效。根据规定，法院依法确认债权人恒丰银行福州分行对涉案房地产拍卖、变卖所得价格享有优先赔偿权。根据规定，法院确认债权人恒丰银行福州分行对房地产拍卖、出售所得价格享有优先赔偿权。此外，虽然房地产抵押预告登记不产生设立抵押权的法律后果，但第三方可以通过抵押预告登记了解房地产未来可能设立抵押权，因此也有一定的宣传外观。本案涉及的房地产在完成初始登记后具备办理物权登记的条件，法院还责令买受人协助办理本案涉及的房地产抵押登记，自本案涉及的房地产完成初始登记之日起30日内。买受人仍拒绝办理的，法院以判决的形式给予债权人对本案涉及的房地产的优先赔偿权，不违反物权公示的要求.

可以看出，法院要支持银行在只办理抵押预告登记的情况下，对抵押财产享有优先受偿权，需要具备以下两个条件：

1.抵押登记可以办理；2.银行未办理抵押登记无过错。

然而，在司法实践中，有不同的观点。在中国工商银行株洲县分行与陈清平、池金香、家华房地产公司金融贷款合同纠纷案[（2015）株洲县法民第106号]中，法院认为被告提供的抵押财产属于房地产，只有抵押预告登记，没有抵押登记，没有抵押效力，原告不享有预告登记抵押财产的优先赔偿权。目前，一些法院持这种观点。

我们认为，在抵押可以办理的前提下，银行没有办理抵押登记的过错。法院应当支持银行对抵押财产享有优先赔偿权的要求。

可以办理抵押登记的，银行有权要求债务人履行办理抵押登记的义务。债务人履行义务后，银行可以对抵押物享有抵押权，即对抵押财产享有优先受偿权。如果银行积极要求债务人在办理抵押登记时履行办理抵押登记的义务，则因债务人自身原因未能及时办理抵押登记。因债务人原因，银行应享有的权利未能享有。此时，如果法院支持银行对抵押财产享有优先赔偿权，不仅有利于保持交易稳定，而且有利于案件判决的公平正义。

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