上海2008年贷款买10套房

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“不认贷”只是个开始，这次楼市调控颠覆了认知

上海认房不认贷已经10天了，市场好像热了一点。

虽然普通病房从ICU推进，二手房成交量略有增加，但没有明显改善。

相反，供应端上市数量激增，房东纷纷出货。

正如小魔女之前所说，成交量必须先行，然后价格才能回升。

政策将直到市场上涨。如果短期内没有改善，上海肯定会继续大胆出台重磅政策，政策来的时间会比我们想象的要快。

毕竟“认房不认贷”的大招一开始就用了，不可能没有后手。也许我们不会等着观察9月到10月的情况，这个月我们很可能会趁热再加一把火。

我们可以参考广州，广州是一线城市的政策先锋。广州先出台“认房不认贷”，深圳、上海、北京紧随其后。

就在前天，广州又发布了“降低首付比例”的大动作——首套房首付比例30%，第二套房首付比例降至30%(贷款结算)或40%(贷款未结算)。

这里需要强调的是，第二套房也可以享受30%的首付，这是非常放松的。

既然广州已经开始了，那么上海很可能会跟进，我们拭目以待。

今天我们来讨论一下，除了可能降低首付，还有哪些其他优惠政策可能会出台？我相信这是很多人关心的话题。

事实上，我想看看后续政策的方向是什么，也就是说，现在有什么限制。

限购放松

在限购的大方向上，现在网上传播的比较多，都是在非核心地区限购放松。

金山、崇明或五大新城(嘉定新城、青浦新城、松江新城、奉贤新城、南汇新城)是非核心区最容易放松的。

事实上，近年来上海的放松政策每次都以临港为试验场。几天前，临港（南汇新城）首先放宽了人才购房的工作年限要求，从6个月进一步缩短到3个月。

当然，在某种程度上，这属于放松，而不是完全放松。

全面放松的力度有点大，大概率还是以一定程度的放松为主:

第一，不结婚就可以买房。

网上有人开玩笑说:即使你在上海交了一辈子社保，只要你单身，也买不到房子。

小女巫团队联系了很多咨询客户，很多都是因为非上海人和单身人士买不到房子。但他们真的很想买。如果这个可以放开，估计会释放很多需求。

二是调整社保年限。买房需要社保从5年到3年。

这两个是最有可能的。事实上，临港现在已经放松了——只要你在临港新区工作，缴纳社会保障或个人所得税超过1年，你就不再以家庭为单位，单身可以买房子。

还有其他可能的政策，比如二胎家庭放开买第三套房，离婚三年限放松等等(小魔女觉得这两个短期内不太可能出来)。

当然，我们在这里写的是非核心区，但不确定如何框定这个非核心区的范围。只有崇明、金山、临港？还是会逐渐扩展到其他五个新城？

毕竟，一旦扩大到五个新城，就意味着扩大到外环，那么板块的质量就会提高，比如嘉定新城，考虑到第一批客户将会更多，影响将会更大。

参考杭州，就是一步一步放开。2022年，杭州仍采取“精细化”限购放松政策。放宽限购的最小单位是街道，只放开了一些郊区板块的限购政策。环中心区的板块仍然受到限制。

自2023年以来，不仅郊区放松，限购圈也逐渐“缩小”，金沙湖、乔司、翁梅、宁围等环中心区也加入了“松限圈”。9月初，余杭区多条街道再次出现限购放松的消息。

假如认房不认贷实施后效果不大，上海可能会进一步从限购放松层面出台政策，放松区域也有可能进一步扩大。

信贷放松

二是放松信贷水平。

虽然以上已经使用了最强大的大动作——认房不认贷，但并不意味着没有其他动作:

首先，降低购房首付比例

你看，虽然认房不认贷，但是名下有套房，想买第二套的人还是需要付70%的首付。小女巫认为，为了让有能力的人买，第二套首付的比例是可能调整的一点。

在认房和取消贷款之前，只是给名下有房子的人更换的机会(一换一)。但很明显，已经有房子了，可以再买一套的人，财务实力更强。

在撰写本文的过程中，广州率先采取行动。第一套房首付比例为30%，第二套房首付比例从70%降至30%（贷款结算）或40%（贷款未结算）。因此，很有可能降低首付。

上海发生过这种情况吗？在2008年至2010年左右的上海市场中，首套房首付比例为20%，第二套房首付比例为40%。因此，上海不是不可能降低首付，而是很有可能跟进。

小女巫猜测，如果上海第一套首付比例保持35%不变或改为30%，那么第二套首付比例可能会调整到50%(不区分普通住宅或非普通住宅)。如果第一套首付比例改为20%，第二套首付比例很可能调整到40%。

二是降利率。

广州也率先做了一件事——降利率。第一套利率为4.1%。(LPR-10%)，2套4.5%(LPR 30%)。广州第二套利率低于上海第一套利率(4.55%)...

因此，无论是第一套还是第二套，上海的抵押贷款利率仍有下降的空间。

2008年，上海首套首付比例为20%，利率为基准利率5.94%，即4.158%。现在第一套是4.55%，而经营贷款是3.2%、3.6%甚至2.9%。因此，抵押贷款利率仍有很大的下降空间。

而且，其他城市的第一套利率低于4%，上海的第一套利率高于4.55%。

第三，调整普通住宅的识别标准

普宅的标准最早是2012年提出的，2014年进行了修改，2019年没有调整，至今已有9年没有调整。

按照现行标准，上海普通住宅以“内环450万以内，外环310万以内，外环230万以内”为标准。超出这个范围的价格都被认为是非普通住宅。

这个标准主要有两个影响:一是税费，二是首付比例(普通住宅2套首付50%，非普通住宅70%)。普通住宅的交易成本会明显低于非普通住宅，对购房群体有利。

但目前的问题是，普通住宅价格的认定标准早已不合时宜。

现在外环的很多地方都需要6-7万元。如果你想达到普通住宅的标准，你只能买一栋30平方米的房子。在内环，450平方米以内的房子都是旧的和小的，甚至没有学区。这真的不合理。

普通住宅价格标准的调整不仅有利于第一个刚性需求，而且有利于二手住房改善群体增加选择空间，而且可以降低交易税成本。

以上，我们从限购和信贷等方面分析了上海后续会跟进的政策方向。

除此之外，还有其他可能的，比如深圳发布的“非住宅产品向香港、澳门和台湾同胞开放”，以及公司购房的要求和标准的放松。

广州作为政策先锋，进一步出台了政策。小女巫预测深圳、上海、北京很有可能会跟进。

目前正处于政策频发期，这段时间该怎么动，第一套该不该现在入场？应该更换第二套吗？你的情况是优先考虑新的还是二手的？

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