2009年6月上海商业地产观察

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2009年6月上海商业地产观察

一、市场概述

上海商业地产市场在2009年6月表现出稳定的发展态势。随着经济的逐步复苏，商业地产项目逐渐增多，市场活跃度也有所提高。

二、政策影响

政府在房地产市场的调控政策对商业地产市场的影响较为明显。在严格的房地产调控政策下，开发商更加注重项目的品质和投资价值，从而推动市场向更为理性的方向发展。

三、投资前景

随着城市化的进程，商业地产投资前景十分广阔。在未来几年内，商业地产项目将呈现出多元化的趋势，包括办公楼、酒店、商业综合体等。此外，互联网的兴起也将为商业地产带来新的机遇和挑战。

四、市场竞争

市场竞争是商业地产市场的重要组成部分。目前，市场上已经存在不少商业地产项目，新项目的推出将加剧市场竞争。因此，开发商需要注重品牌建设和差异化竞争，以吸引更多的投资者和消费者。

五、发展趋势

未来几年，商业地产市场将呈现出以下发展趋势：一是商业地产项目将更加注重绿色环保和智能化技术的应用，以提高项目的品质和竞争力；二是商业地产项目将更加注重与互联网的融合，以拓展市场空间和提升用户体验；三是商业地产市场将更加注重与社区、文化、旅游等领域的融合，以打造更具吸引力的商业环境。

根据我们上面内容，小编觉得：2009年6月上海商业地产市场表现出稳定的发展态势，未来几年将呈现出多元化、智能化、绿色环保等发展趋势。投资者应注重品牌建设和差异化竞争，以应对市场竞争的压力。

深入研究上海商业地产研究:最高空置率达到34%

自6月份以来，上海的正常生产和生活秩序正在有序恢复。这座城市正在恢复烟花，但一些线下零售形式无法生存。

最明显的是，很多人在逛街的时候发现更冷清了！而且一些熟悉的商店门还是关着的。

上海商业地产整体恢复程度如何？

通过对上海内环、中环、外环、远郊20多个涵盖大型集中商业、半开放式街区商业、地铁商业、区域性社区商业等项目的实地调查，发现重点项目平均空置率达到9%，明显高于北京、广州、深圳，高于杭州、武汉等热点城市。

位于上海浦东陆家嘴黄金地段的浦东正大广场恢复不佳，空置率飙升至34%。

位于七宝外环线的华润万象城空置率最低，空置率仅为0.6%。

从恢复的角度来看，郊区明显优于核心区。

目前，上海消费复苏乏力，区域分化和项目运营分化加剧。随着全年消费旺季的过去，下半年的空置率可能会继续上升。

受疫情影响，上海商业平均空置率持续上升。到今年第二季度，疫情加剧，空置率上升至7.0%，超出警戒线2个百分点，打断了去年以来的恢复过程。

克瑞资产管理公司认为，5%是城市购物中心平均空置率的警戒线。如果高于此标准，将影响购物中心的整体运营，5%也是商业管理企业运营的主要标准之一。由于企业通常以租赁面积计算空置率，由于数据的可用性，克瑞资产管理公司利用“空铺数”计算空置率。

从“铺位空置率”来看，重点项目平均空置率已达9%。这是一个相对较高的数据，比5%的商场空置率警戒线高出4个百分点。

内环、中环、外环、远郊大型核心业务恢复程度不同，空置率分化严重。由于疫情影响较轻，商业资源密度较低，郊区空置率明显优于市中心项目。

此外，上海解封后，主要外环商业项目的整体恢复优于城市项目。具体来说，根据克而瑞资产管理研究，目前主要外环购物中心（包括闵行、青浦、宝山、松江）的平均空置率为5.8%，而主要城市项目的平均空置率为11.48%。

陆家嘴正大广场空置率最高，整体空置率已达34%。没有人会想到，在这个城市已经20年的老商业中心，由于近三个月的疫情封控，超过三分之一的商场和商店仍然没有开业。

以5F楼为例，共有49家店铺，共有15家店铺关闭，以零售业态为主。

浦东正大广场

位于黄浦区南京东路的世茂广场恢复不理想，整体空置率也达到22.4%。调查的20个大型商业中心中，有7个空置率超过10%，占35%。

华润万象城空置率最低，位于七宝外环线，空置率仅为0.6%。龙湖虹桥天街、青浦宝龙、松江印象城、瑞安虹桥天地、华润万象城有5个空置率低于3%的商业中心。

为什么郊区和城市商业项目的恢复存在很大差异？

事实上，郊区受疫情影响相对较轻，商业资源密度相对较低，疫情过后人流和客流迅速恢复。

城市目标消费者群体的消费习惯发生了变化。上海关闭控制后，核心商务区白领收入减少，关闭控制后生活习惯的变化叠加，外出购物和用餐频率减少，社会频率减少，整体消费明显降级。

此外，市区商务旅客数量大幅下降，导致空置率大幅上升。以南京东路世茂广场为例，目前项目空置率高达22.4%。

疫情过后，上海商业购物中心出现了同一地区但空置率差异化的情况。一些品牌更强、定位更高、经营能力更强的商业项目空置率更低。

此外，克而瑞资产管理研究发现，疫情过后，地铁导流效应较强的项目空置率较好。

典型的例子是中山公园商圈，2、3、龙之梦购物中心的空置率明显低于对面的长宁来福士中心。根据克瑞资产管理研究数据，中山公园龙之梦购物中心的空置率仅为5.7%，而长宁来福士中心的空置率高出4.5个百分点，达到10.2%。

再比如华润万象城，整体空置率明显低于爱琴海购物公园。

华润万象城

从经营状况来看，原区域优质项目客流恢复较快，客流基本恢复本轮封闭控制前，品牌关闭率明显较低。相比之下，经营状况不佳的商业中心在本轮封闭控制后“雪上加霜”，商家大面积倒闭，部分商业中心可能面临“关闭潮”的困境。

可见，优质品牌向优质商业项目集中的趋势更为明显。

在这一轮“关店潮”中，受疫情影响，餐饮、零售、体验类业态最为明显。

总的来说，餐饮业占各大项目关店业态的39%，其次是零售业(包括服装、化妆品等)。).体验式商业，如小型可爱宠物公园，约占20%。与其他商业形式相比，餐饮和儿童教育培训正式恢复营业时间较晚，餐饮业态正式恢复营业时间为6月29日，儿童教育培训尚未明确正式营业时间通知。

以具体项目为例，长宁来福士餐饮业关店数量在项目所有业态中排名第一，占90%，其次是零售业态，占10%。从调查数据也可以看出，7家商业购物中心中，4家关店数量最多，2家为零售业态，其中空置率最低的华润万象城关店数量最多的是体验业态，关店比例达到96%。

个体经营者和加盟商受疫情影响明显。

以餐饮业态为例，与正餐关店相比，小吃和简餐尤为突出。主要原因是小吃和简餐的经营主体主要是个体小企业，财务实力薄弱，抗风险能力差。

方先生在上海一家购物中心经营一家小餐馆。疫情停摆两个月，让原本勉强保本的小店雪上加霜。当营业收入为零时，租金一点也不少。由于无法支付租金和劳动力成本，他直接选择在上海复工后6月初关门。

其次，对于一些品牌的加盟商来说，以儿童教育培训行业的龙头品牌美吉姆为例。目前全市有32家门店，12家门店关闭后关闭，均为品牌加盟商门店。

上海线下消费零售经历了三个月的停滞，即使恢复了正常的生产生活秩序，线下零售仍然疲软。

自3月中下旬以来，疫情开始影响上海消费品市场。根据上海市统计局的数据，3月至5月社会消费品零售总额大幅下降，同比下降34.1%。6月，随着上海复工复产，社会消费品零售总额降至4.3%。上半年，上海社会消费品零售总额7590.96亿元，同比下降16%。

受疫情封控影响，上半年上海居民人均可支配收入较去年同期下降3.4%至3896元。同时，上半年上海居民人均消费支出仅为21028元，较去年同期下降11%。从消费支出的八大类来看，除了刚性需求增加的住宅、食品、烟酒支出外，其他六类消费支出都受疫情影响。其中，教育、文化、娱乐、服装、交通和通信降幅最大。

此外，服务业累计营业收入和营业利润同比大幅下降至历史低点。具体数据显示，今年5月和6月下降最为明显，其中5月份上海商务服务业累计营业收入同比下降15%，6月份下降9%；从营业利润来看，5月份商务服务业营业利润下降50%，6月份收窄至38%，但仍处于历史低位。

自2024年6月以来，上海线下零售业一直疲软。全市租金水平尚未恢复到疫情前，明显低于其他重点商业城市。

典型重点商业区平均租金走势全线下降，降幅明显。第二季度租金较第一季度下降30%以上。其中，小陆家嘴张阳路市商业中心商业区租金下降最大，第二季度租金下降48.5%至10.3元/平/天。

再加上目前客流明显下降，对商业中心全年运营产生了很大影响。

在克而瑞资产管理调查过程中，一家地铁店经营者表示，由于消费者群体主要是过境人流和附近办公人群，疫情前周一至周五为高峰期，周六为平日60%，周日为平日50%，疫情后人流同比下降28%。受此影响，2024年周平均营业额同比下降22%。

购物中心客流明显下降，严重影响年利润创收。以餐饮业态恢复为例，在克而瑞资产管理调查中，现在是7月和8月的暑假。在此期间，一般是购物中心消费的旺季，但疫情过后没有出现“报复性”消费。据多家知名连锁餐饮品牌介绍，近两个月营业额仅恢复到去年同期的80%左右。

7月和8月的消费旺季仍然如此，从9月下半年开始，餐饮消费即将进入淡季，预计未来两个月购物中心仍将迎来一波关闭浪潮，或导致空置率进一步上升。

总的来说，疫情对上海零售商业地产影响很大，影响还在继续。这些研究中的项目大多是商业区的重点知名商业。即使有些项目空置率低，客流也明显没有恢复到疫情前的水平。

现在疫情进入第三年，疫情的反复出现，导致线下消费需求越来越弱。消费总量、消费结构、消费习惯的变化正在对原有的商业市场产生持续的影响。随着疫情的新常态，可能会出现新的关店潮。这些影响最大的表现是商业中心空置率上升，客流量下降，导致商业运营再次下滑。

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