2024年上海商业地产市场现状如何呢知乎

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2024年上海商业地产市场现状如何？

一、市场规模：

上海作为中国最发达的商业城市之一，其商业地产市场在过去几年中一直保持强劲的增长趋势。由于政策的支持，特别是对于租赁市场的宽松政策，商业地产开发商的数量在不断增多，进一步推动市场的发展。预计在未来的几年内，上海的商业地产市场仍将保持持续的增长趋势。

二、产品类型：

在商业地产市场上，公寓、商铺、办公楼、仓库等多种类型的产品均占有重要的地位。从发展趋势来看，公寓和商铺的需求量仍然较大，尤其是高品质的公寓和商铺。同时，办公楼和仓库的需求也在逐步增加，特别是在一些新兴的商业区。

三、价格水平：

上海商业地产的价格水平一直处于较高的位置。特别是在一些核心商圈和新兴的商业区，商铺和公寓的价格更是居高不下。然而，随着市场竞争的加剧，开发商为了吸引客户，价格战也在不断升级。因此，对于投资者来说，现在是一个可以考虑投资商业地产的好时机。

四、消费者群体：

在消费者方面，年轻人群和中等收入人群对商业地产的需求较高。一方面，年轻人群追求时尚和高品质的生活环境；另一方面，中等收入人群则需要考虑到工作和生活的便利性等因素。这两个群体的增加对上海商业地产市场产生了深远的影响。

五、发展前景：

总的来说，上海商业地产市场的发展前景十分广阔。随着城市化的进程加快，商业地产的需求将会持续增长。同时，随着政策的进一步放宽和市场竞争的加剧，商业地产市场将会出现更多的机遇和挑战。对于投资者来说，现在是一个进入上海商业地产市场的良好时机。

以上就是我对2024年上海商业地产市场现状的一些看法，希望能对你有所帮助。

租金直降50%！上海写字楼市场深陷“出租难成交难”

徐凡淋/摄影上海虹桥国际展览会

上海商业写字楼空置率居高不下，租金持续下降，部分业主租金直接下降50%，服务创新写字楼在市场上优势突出。

徐凡淋/发自上海

上海写字楼空置率居高不下，租金持续下降，面临去化压力。

“空置率高于2024年。很多公司‘大面积换小面积’，有些企业撑不住了，空了很多。”上海中原商业写字楼部一部门主任坦言，写字楼租赁价格下降，竞争激烈，交易困难已成为普遍现象。

根据高力国际数据，2024年第二季度，上海租金环比下降1.0%至7.53元/平方米/天，连续第五季度下降。其中，核心区CBD甲级写字楼日租金8.97元/平方米，同比下降1.2%，同比下降2.4%；DBD次中心区空置率23.9%，存量791万平方米，平均日租金6.07元/平方米，连续第四季度下降；新兴BDB空置率23.6%，存量328万平方米，租金5.98元/平方米/天。租金回到2024年底。

另一方面，上海办公楼市场净吸收量为15万平方米，低于过去三年的平均水平。

CBRE报告显示，第二季度，上海主要区域办公楼新增供应68万平方米，新增供应集中将全市空置率提高到18.7%，空置率较2024年底提高1.2个百分点，平均日租金为6.94元/平方米。

“在城市租金水平持续下降的趋势下，对于空置率较高的项目和行业，业主仍然缺乏信心。大多数业主对租金持谨慎态度，‘稳定的租金服务’已成为当前部分业主的租赁策略。”

华东地区高级董事刘兴表示，目前金融和专业服务企业是办公楼市场的主要租户，互联网企业明显减少，教育培训企业有复苏趋势。目前，整体宏观经济和市场市场疲软，企业预算紧张，价格低或成本效益高的项目很受欢迎。业主提高租金率最有效的方法是降低价格，提高办公楼的交付标准。

写字楼空置率上升，多区域租金下调

上海延安西路太平企业中心受访者供图

“业主直降50%，244.7平方米，租金1.2万元/月。”

“房价降价后，每平方米的日租金只有1.62元，现在整个部门有70多人在推这套。”负责该房屋的贝壳商业写字楼部门经理刘杰(化名)告诉记者，太平洋企业中心精装修的平均日租金为4~5元/平方米，244.7平方米的市场价格约为3.3万元/月。

公开资料显示，太平洋中心大厦位于上海市长宁区延安西路，距地铁2号线、11号线江苏路站约600米。位于浦东陆家嘴金融贸易区和大虹桥板块的中心，与静安区商务区相得益彰。资产管理、房地产建筑、互联网、教育等企业聚集在一起，上海链家网日租金上市价4.5元/平方米。

走过大堂进入房子，我看到三面环形落地窗朝南，采光充足。有两个隔间和一个储藏室。刘杰说，业主真诚出租。租金从4月份开始下调了好几次，日租金从4.5元/平方米降到3.5元/平方米，月租金从2.6万元/月直接降到现在的1.2万元/月。

至于房价大幅下跌的原因，业主说：“租不出去，空置也是成本，可以租出去。”

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，长期空置244平方米办公楼后，租金下调了一半以上，表明市场对商业办公楼的吸收能力非常弱。为了提高办公楼的租金率，业主可以根据行业情况的变化调整办公楼的租金，并努力筛选高质量、稳定的租户，通过优化租户组合来提高和稳定租金率。

事实上，上海办公楼租金的下调并不是其中之一。记者在参观多区域商业写字楼市场时发现，上海办公楼空置率上升，租金下调已成为普遍现象，市场面临着严重的分散问题。

以上海大虹桥板块为例，万科时1区、虹桥国际展览、万通中心等办公楼空置率较高，租金普遍下降。

7月27日，记者来到万科时一区，从办公楼一楼往上走。在人员少的办公区，很多房子的门都关着，门上贴着房子的租赁信息和联系电话。

“整体价格有所下降，150平方米左右的小面积比大面积好。”该板块一家房地产中介机构的刘正告诉记者，万科时1区日租金报价为3元/平方米，实际日租金交易价格约为2.6元/平方米。

“市场竞争非常激烈。一个客户联系了太多的房地产经纪人。房子太多了，根本看不见。有时他一个月不能交易一套。”对于目前的办公租赁情况，刘正摇摇头，说市场非常困难。

“有的企业撑不住了，包括区内租了两栋楼的大业主，两家外资企业撤离了。”虹桥国际展会物业经理朱中伟(化名)表示，过去只有少数零星空置，很快就能租出去。现在空置率约为12%，高于2024年。

在租金方面，朱中伟表示，租金低于2024年至2024年，与2024年持平。虹桥国际展会租金报价4元/平方米/天，实际成交价约3.6元/平方米/天。

同策研究院研究总监宋宏伟表示，近年来商业租金下调是一种趋势，主要受三个方面的影响。一是与商业市场供应过剩有关。上海商业市场库存超过2000万平方米，去化周期超过10年。二是行业调整有关。过去，金融P2P公司、教育培训等高端写字楼的租赁萎缩。第三，这与全球经济的下行压力有关。许多行业低迷，租赁需求下降。

服务创新型写字楼的优势凸显

虹桥长三角电商中心徐凡淋/摄影

高端写字楼价格坚挺，服务创新写字楼在市场上脱颖而出。

“过去，日租金超过10元/平方米的办公楼入驻率高，客户稳定，租金下降幅度小。”上海中原房地产工商店办公楼部主任石坤表示，目前办公楼供应选择较多，小面积租金下降100~200平方米，高端办公楼价格依然强劲。

以陆家嘴地标性建筑为例，上海中心大厦日租15元/平方米，全球金融中心日租13~14元/平方米，金茂大厦日租11元/平方米，价格仍相对稳定。

“这些地标性建筑对入驻企业要求很高，宁愿空置也不愿降价，租金变化不大。”石坤表示，降幅较大的是拆散出售给个人业主的房屋。如果他们能负担得起租金，他们就可以入驻。对企业和旧办公楼没有要求，价格大幅下降。由于市场经济没有预期的那么好，许多企业不得不降低成本和办公面积。

除了强劲的地标性建筑价格外，记者在市场参观中发现，服务创新办公楼在市场上租金较好，租金在板块内没有下降，而是上升，成为当前的市场特例。长三角数字技术创新中心位于虹桥板块，是租金较好的项目之一。

走进长三角数字创新技术中心，门口的星空屋顶、方形书谷和多个个性化区域设计，使整个公园在强调私人空间的同时具有个性化的特点。

公园分为电子商务直播中心、进出口贸易中心和物流中心。其中，由德必经营的虹桥国际电子商务中心（长三角电子商务中心）设计独特，两栋改造建筑，空间布局更加宽敞明亮，在注重企业私人办公空间的基础上，每层精心布置休息区、谈判区、企业积分交换会议室等公共区域。

据项目销售经理介绍，长三角数字创新技术中心是虹桥板块租赁率较好的项目之一，汇集了多家互联网公司和技术公司，88家企业，15家上市公司，20家高新技术企业，面积2.5万平方米，日租约4.5元/平方米。

上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，目前经济增长预期减弱，部分商业写字楼租赁需求下降，供需关系开始寻找新的平衡。中心区优质甲级以上建筑租金依然稳定，空置率没有明显上升，处于合理水平。建议未来办公楼从提高服务水平入手，增加供应端适应性，增加服务业集聚能力，增加建筑经济与产业的协调性和耦合性。

宋宏伟认为，上海写字楼空置率高，城市差异明显，陆家嘴金融区整体表现良好，租金水平仍然是最高区域，也有空置率上升的压力，部分企业开始搬迁办公地址，近年来对周边地区办公的需求呈上升趋势。

对于未来商业写字楼市场趋势，白表示，从当前国内反周期调整宏观政策和鼓励民营经济发展，预计下半年办公产业基本面应改变，具体变化一方面取决于经济复苏和经济结构调整，另一方面也与不同城市和地区的新供应有关。

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