上海宝龙商业地产管理有限公司胶州分公司

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《上海宝龙商业地产管理有限公司胶州分公司》：一项深入洞察与评析

一、公司概述

上海宝龙商业地产管理有限公司胶州分公司是上海宝龙商业地产集团旗下重要子公司，专注于商业地产管理，尤其是针对胶州地区的商业项目。该公司在胶州地区成功开发了一系列商业地产项目，成为当地商业地产行业的重要一员。

二、业务范围

上海宝龙商业地产胶州分公司的主要业务包括但不限于商业地产的开发、租赁、管理以及相关服务。该公司积极推动和引领胶州地区的商业发展，致力于打造一个充满活力的商业环境。

三、管理团队

上海宝龙商业地产胶州分公司的管理团队具备丰富的商业地产管理经验和专业知识。他们不仅熟悉市场动态，更懂得如何通过精细的管理和策略规划，推动项目的成功。

四、服务特色

上海宝龙商业地产胶州分公司提供的服务特色包括一站式商业地产解决方案、专业的市场分析、以及灵活的租赁和运营策略。该公司能够根据客户的需求，提供定制化的服务，确保项目的成功实施和运营。

五、市场反馈

市场对上海宝龙商业地产胶州分公司的服务给予了积极的反馈。许多客户表示，该公司提供的服务不仅专业，而且细致入微，使他们能够更好地理解和把握商业环境。

六、未来展望

随着胶州地区商业环境的不断发展和变化，上海宝龙商业地产胶州分公司将继续积极应对，通过创新和优化服务，满足市场的不断变化的需求。他们期待在未来的商业地产管理行业中，继续发挥其专业优势，为胶州地区的商业发展做出更大的贡献。

总结：上海宝龙商业地产管理有限公司胶州分公司以其专业的团队、丰富的经验、创新的服务和良好的市场反馈，在胶州地区的商业地产管理行业中树立了良好的口碑。他们将继续努力，为胶州地区的商业发展提供有力支持。

近一半的商场在强三线，宝龙商业房托基金上市透露了什么信号？

微信排版/夏虫语冰头图来源/宝龙房地产官网

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回顾2024年房地产企业融资，全线收紧。流动性危机，如影随行。

一些房地产企业为了渡过黑暗时刻，断臂自救；有的则开辟另一种融资方式，多元化探索新的出路，就像宝龙去香港牺牲REITS(房地产信托基金)的大招一样。

根据官方公告，宝龙商业房地产投资信托基金PowerlongCommercialRealEstateInvesttrust.(以下简称“宝龙房托基金”)已向香港证券交易所提交招股说明书，拟在香港主板上市。

目前，宝龙商业房地产投资信托基金已处于中国证监会审计阶段。

宝龙作为越秀房地产信托基金和招商局商业房地产信托基金，第三家进入香港REITS市场的房地产企业有什么信心？它背后传达了什么新信号？

图片来源：宝龙商务官方网站

1高租金率成为亮点，底层资产基本面稳定

宝龙地产于1990年在中国澳门诞生，2007年开始布局商业地产，首个项目落户福州，随后不断深入布局一二线城市。

宝龙在30岁(2024年)提出“1 1 N“战略重点是长三角、广东、香港、澳门湾地区等机遇型优质城市。宝龙在形成市场规模和品牌效应的同时，也在资本市场探索多元化融资路径。

2009年，宝龙地产在香港主板成功上市，十年后分拆宝龙商业上市，成为第一家真正上市的商业管理公司。2024年8月，它宣布在香港设立REITS。

根据上市公告，宝龙房托基金将成为香港第一个只关注中国大陆购物中心的商业房地产信托。

截至2024年6月30日，宝龙房托基金资产估值达到82.31亿元，基金物业总楼面积达到74.06万元㎡，租赁面积45.35万㎡，总租金收入达到2.04亿元，同比增长14%，增幅较大。

从区域布局来看，宝龙房托基金包括华中、华东8个购物中心，均为核心商业产品线-标准马拉宝龙广场。

资料来源：宝龙房托上市公告：

根据公告，截至2024年6月30日，共有51个宝龙持有和管理购物中心，8个宝龙广场包装在信托资产包中也表现出以下具体特点：

进入成熟期，出租率稳步上升

长期稳定的现金流是REITS基金物业的主要条件，但培育期和成长期项目产生的现金流不确定，存在一定的风险，因此不具备成为基金物业的条件。

宝龙房托基金物业是一个具有一定开业年限的项目，主要是该地区的第一个购物中心项目或宝龙广场地区的第一个项目。除杭州临安宝龙广场外，其他项目的开业年限均超过6年。其中，泉州安溪宝龙广场开业时间最长，持续11年。

这些进入成熟期的商场，租金(2024-2024年)保持稳定上升趋势。此外，根据宝龙商业管理2024年中期报告，宝龙商业项目总租金可达92.3%。其中，上海、杭州、泉州、新乡四个宝龙广场的租金可达100%。

租赁结构稳定，租金议价能力强

宝龙房托基金物业是一个综合性的购物中心，租户类型多样，包括百货公司、超市等主要门店，以及餐饮、时尚、运动服等行业。

根据公开信息，单个租户占房托基金物业月租赁收入的总额不超过5%。租户的多样化减少了对特定租户的低依赖性，降低了风险集中度，提高了投资组合的韧性，保证了现金流的稳定。

从租金模式来看，宝龙的租金模式分为三种:基础租金、营业额租金和混合模式。具体来说，混合模式以39.7%的租赁面积收取52.9%的租金收入，单位面积租金收入更高——租户营业额可以获得利润，高绩效租户的增长成果可以分享。

成熟稳定的基金地产是REITS长期健康发展的基础，而稳定的租赁结构和强租金议价是REITS稳定发展的保证。除了基础资产的稳定基本面外，强劲的内生增长是宝龙房托基金继续吸引投资者的关键因素。

2.八宝龙广场持续运营，内生增长能力强

与公司REITS相比，香港信托REITS要求优秀管理者创造更高的回报，而高回报的背后是资产的增值。目前，宝龙房托基金的内生增长能力主要体现在资产建设和投资策略上。

资产建设:紧跟消费者需求，及时招调改革

随着城市经济发展水平的不断提高，人们的消费需求呈现出多元化、多层次的局面。只有及时调整和改造，购物中心才能处于主动地位，有效避免资产价值下降。

2015年2月14日，青岛胶州宝龙广场正式开业，胶州购物中心第一年开业。随着城市经济的不断发展和消费者需求的升级，宝龙对购物中心的品牌进行了大规模的调整和升级，以适应市场的变化。

据英尚网报道，2024年，青岛胶州宝龙广场调整了近59个品牌，占45%。引进了皇城根、浦江之声、温莎、轩美诗等15个品牌的胶州第一家店铺，也引进了多个特色品牌，增加了项目的独特性。

除了品牌升级调整外，青岛胶州宝龙广场还进行了空间改造，重新规划了一楼“U“街道，扩展动线，同时增加场景设计，结合主题故事，打造室内特色街区——优科街，增加客户购物体验。

投资策略：引进龙头品牌，增强客流活力

与同一地区的其他购物中心相比，宝龙广场具有更强的投资能力。据公众评论，截至2024年12月，泉州安溪宝龙广场品牌数量达到161个，是同一地区万达广场品牌数量的2.5倍。

从单一业态细分类别来看，泉州安溪宝龙广场品类丰富度较高。据公众评论，截至2024年12月31日，泉州安溪宝龙广场休闲娱乐类型包括电影院、密室逃生、KTV、电子竞技、游戏厅、DIY手工坊、主题体验店等。(万达只有四类)，其中引进的电影院是安溪市第一家IMAX影院金逸IMAX影院。

与当地购物中心相比，泉州安溪宝龙广场在品牌储备方面更具优势。根据宝龙商业的官方网站，永辉超市、耐克、阿迪达斯、星巴克等多家主次力量店都是其合作品牌。强大的品牌联合能力可以有效提升其在三四线城市的竞争力，增强项目客流的活力。

宝龙商业运营服务合作品牌图片来源：宝龙商业网站

优秀的资产建设能力，结合准确的投资策略，投资REITS基金的8个宝龙广场客流成绩单也很抢眼。从日均客流数据来看，根据赢家大数据，截至2024年11月，除上海奉贤宝龙广场位于奉贤区日均客流第二位外，其余项目均为该地区日均客流最密集的购物中心。

亮眼的数据凸显了宝龙广场的竞争力，也体现了其强大的内生增长能力。

近一半的资产包商场在强三线，宝龙房托基金上市也透露了什么信号？

由于国际金融中心的地位和资本市场体系的创新，许多大陆企业在香港设立了REITS上市，以实现资产证券化。在香港的REITS市场上，也有更多的REITS以中国大陆房地产为基础资产。

数据显示，截至2024年底，香港房地产投资信托在香港证券交易所上市（H-REITs）共计11个，H-REITS总市值304亿美元。

从业态类别来看，基础资产主要是办公、零售等商业地产。

从单个H-REITS的物业组合来看，底层资产大多是综合性的物业组合。虽然购物中心是一种防御性资产，具有较强的抗周期能力和稳定的现金流，但在经济周期波动较大的情况下，多元化的资产组合可以更有效地实现风险对冲。

从物业城市分布来看，香港REITS持有的中国大陆物业主要集中在一线城市。截至2024年12月，H-REITs在中国大陆拥有31个物业。

目前，H-REITS持有的大陆物业主要集中在北京、上海、广州和深圳的一线城市，一些位于重庆和成都的新一线城市。为什么一线城市的物业更受H-REITS的青睐？

首先，在经济周期波动的情况下，一线城市物业具有较强的抗周期能力。其次，北京、上海、广州和深圳的国际知名度较高。香港投资者对内地城市发展缺乏了解，对北京、上海、广州、深圳等国际知名城市更加熟悉。因此，他们对基于一线城市物业的REITS产品有更高的投资意愿和信心。

相比之下，宝龙房托基金的底层物业是购物中心，近一半位于强大的三线城市。除上海、杭州和青岛外，其他城市的国际知名度较低。在这背后，有以下信号：

在纯购物中心物业背后，释放了内需消费潜力

随着国际环境的日益严峻，中国经济的发展重点从“外部循环”转向“内部循环”，出现了超大规模的市场优势和国内需求潜力。在此背景下，购物中心作为线下消费的重要场所，肩负着促进居民消费的时代责任，其地位不容忽视。

以强三线城市为重点，区域经济发展迅速跃进

宝龙底层资产物业主要集中在强大的三线城市，但由于新城镇化、中产阶级崛起和消费升级，这些城市的零售物业市场具有较强的投资价值。

受益于当地经济的快速增长，这些城市的消费品零售总额急剧上升。以宿迁为例，2015-2024年复合增长率达到15%。从长远来看，泉州、洛阳、新乡未来消费品零售市场增速依然可观，预计2024-2025年复合增长率将超过7%。零售需求的增加在一定程度上推动了核心城市优质零售物业租金的上涨。

综上所述，不难看出，在资本市场上，宝龙房地产是多层次融资的先驱，具有很强的示范性。宝龙房托在香港上市，也为内地商业房地产企业在香港上市REITS打了个好例子。

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