上海房产抵押善意取得案例——上海抵押贷款

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1.如何同时处理物权期待权和抵押权？

最高人民法院的判决

抵押人以正在建设的预售房屋向银行设立抵押贷款，应当合法有效。

按照《担保法》司法解释第四十七条的规定，抵押人以正在建设的预售房屋向银行设立抵押贷款，视为合法有效。

最高人民法院判决银行与房地产公司抵押合同纠纷，见上海方鑫房地产开发有限公司、华东三峡经济发展公司、中国光大银行上海分行、中国农业银行上海虹口分行抵押合同纠纷-预售房屋设置〈抵押合同〉(张雅芬，最高人民法院)，《民事审判指导与参考》·最高人民法院二审案件分析(/12:)。

2.案例分析题

《物权法》第九十七条处罚共有房地产或者动产，对共有房地产或者动产进行重大修复的，除共有人之间另有约定外，应当经占份额三分之二以上的共有人或者全体共有人同意。

2.合同有效，双方具有相应的权利能力和行为能力，意思是真实的，内容不违反法律、行政法规和社会公共利益的强制性规定。有关善意取得的案例。

3是的，因为吴无权处罚，但房地产登记信息不准确，银行是善意的对手，已经办理了抵押登记，可以善意获得房屋的抵押权。

3.抵押预告登记是否享有优先受偿权 最高法院指导案件

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第二十条非善意取得的案例。

当事人签订买卖房屋或者其他房地产产权的协议，可以按照约定向登记机关申请预告登记，以保证未来物权的实现。预告登记后，未经预告登记权利人同意处置房地产的，不具有物权效力。善意取得典型生活案例。

预告登记后，债权消房地产登记之日起三个月内消除或者未申请登记的，预告登记无效。

上海青浦支行中国光大银行有限公司

起诉上海东鹤房地产有限公司，陈思奇担保合同纠纷善意取得案例题。

《最高人民法院公报》第九期

▲裁判摘要

1、开发商以自然人的名义与银行签订商品房抵押合同，获得银行贷款，以取得银行资金，与自然人串通签订虚假预售商品房销售合同。商品房销售合同依法确认无效后，开发商与自然人共同承担银行贷款连带偿还责任。善意取得简单案例分析。

2、在预售商品房抵押贷款中，虽然银行和借款人（买方）对预售商品房进行了抵押预告登记，但预告登记并没有使银行获得真正的抵押权，而是在房屋建成并交付给借款人后，银行对房屋设立抵押权的预先排他性保全。房屋建成后的产权未以借款人名义登记的，抵押设立登记不能完成，银行不能对预售商品房行使抵押权。

▌争议焦点：上诉人光大银行能否行使涉案房地产抵押权最高院关于非善意取得的案例。

上海市第二中级人民法院认为，抵押预告登记与抵押设立登记具有不同的法律性质和法律效力。物权法善意取得案例分析。

根据《中华人民共和国物权法》等有关法律法规的规定，未经预告登记权利人同意处置房地产的，不具有物权效力。预告登记后，债权消房地产登记之日起三个月内消除或者未申请登记的，预告登记无效。也就是说，抵押权预告登记所登记的不是实际的抵押权，而是未来抵押权变更的请求权，具有排他。物权法善意取得制度的有关案例题。

因此，上诉人光大银行作为房屋抵押预告登记的权利人，在房屋抵押设立登记前，享有抵押登记条件或约定期限届满的房屋抵押登记请求，可以排他性对抗他人对房屋的处罚，但不享有真正的抵押，一审判决光大银行有权行使抵押，应予以纠正。上海房产抵押贷款要求。

上海浦东发展银行有限公司无锡分行诉王碧辉等贷款合同纠纷

—抵押预告登记的房地产不具有优先受偿权上海房产抵押快速贷款。

《人民法院案件选择》第四年裁判要点

抵押预告登记作为一种临时登记行为，既不是行政部门对未来房屋交易的监管行为，也不能等同于直接产生主导效力的抵押登记。其目的是在未来房屋销售中建立债权行为和房地产转让登记。为了平衡房地产交易中各方的利益，维护交易安全，法律赋予抵押预告登记可以对抗第三方的物权效力，但由于房地产物权尚未成立，没有法定的抵押登记条件，因此没有优先赔偿效力。上海房产抵押登记流程。

裁判理由

无锡市南长区人民法院认为，上海浦东发展银行无锡分行与王碧辉、周廷发签订的个人购房贷款（综合）合同合法有效。在合同履行过程中，王碧未按期足额偿还本息，构成违约。上海浦东发展银行无锡分行有权根据个人购房贷款（综合）合同宣布贷款提前到期，并要求王碧立即偿还贷款本息及相关费用。个人购房贷款（综合）合同规定，上海浦东发展银行无锡分行追索债权所产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费等，由王碧承担。上海浦东发展银行无锡分行主张实现债权实际支付的律师代理费为元，符合协议并予以支持。上海房产抵押哪家公司正规。

王碧将与周廷发有夫妻关系。上述债务应视为夫妻共同债务，两人应承担共同清偿责任。合同双方仅办理抵押房地产预告登记手续，尚未办理正式抵押登记手续。上海浦东发展银行无锡分行未取得房屋其他权利证书。上海浦东发展银行无锡分行主张优先考虑抵押房地产折价、拍卖、出售所得价款，没有法律依据，法院不予支持。

根据商品房销售贷款合作协议，华洛公司与上海浦东发展银行无锡分行形成合法有效的保证合同关系，商品房销售贷款合作协议约定：自上海浦东发展银行无锡分行与借款人签订贷款合同之日起至华洛公司为买方办理房屋所有权证、土地使用证、房屋抵押登记、房屋所有权证等房屋所有权证明文件交付上海浦东发展银行无锡分行，因此，华洛公司为本案涉及的贷款提供分阶段担保，抵押财产尚未办理正式的抵押登记手续。华洛公司应在担保范围内对借款人的债务承担连带担保责任。华洛公司承担担保责任后，有权向债务人追偿。

唐一、叶辉等民间借贷纠纷执行案件

—抵押预告登记和法院预查封登记符合正式登记条件时的司法处理

《人民司法·案例年第四期

▲裁判要旨

抵押预告登记程序登记的不是物权，而是优先债权，因此银行只办理抵押预告登记时不享有优先受偿权。期房取得产权证后，抵押预告登记的权利人需要向登记部门申请正式抵押登记。登记部门应当按照权利人的申请办理相应的转换登记，而不是登记机关主动转为正式的抵押登记。然而，出于公平和效益价值，抵押预告登记后，法院对预购商品房采取了预查封措施。房地产具备正式登记条件时，应当通过一定的制度安排，将在先的抵押预告登记转化为正式的抵押登记，以便在法院查封处置后得到优先赔偿。

[案号]执行:()崇执督字号答复:()锡执他字号

[案情]

申请执行人：唐一。

被执行人：叶辉、王书强、江苏无锡戏江南餐娱有限公司（以下简称戏江南公司）。

20010年10月21日，江苏省无锡市崇安区人民法院裁定查封无锡市马山梅梁苑12栋单元-1-3层房屋，因唐毅与叶辉、王书强、戏江南公司发生民间借贷纠纷。由于该房屋未办理产权登记，该查封属于预查封。无锡市房屋产权监理处(以下简称产监处)在送达回证上注明太湖梅梁苑12-未办理产权登记，有抵押。上海房产抵押银行贷款。

2月6日，崇安区人民法院就本案作出()崇民初字号民事判决，命令叶辉归还唐一贷款本金1万元，支付违约金1万元。二、王书强、戏江南公司对叶辉的上述债务共同承担连带责任。王书强、戏江南公司承担担保责任后，有权向叶辉追偿。申请人向崇安区人民法院申请执行，因被执行人未自觉履行法律文件规定的付款义务。在执行过程中，崇安区人民法院对上述房屋进行了评估和拍卖，评估价格为.89万元。经过两次拍卖，由于无人报名竞买而流拍，现计划进行第三次拍卖。

此外，6月30日，叶辉与无锡吉品房地产有限公司签订了商品房销售合同，购买了无锡马山梅梁花园12栋单元-1-3层房屋，面积.79平方米，购房款元。同年7月9日，叶辉向广发银行无锡分行申请住房抵押贷款1万元，贷款期限为25年，仍欠1万元以上。同年7月29日，无锡市房地产管理局出具了锡房预登记字号房屋预告登记证。预告登记业务类型为预购商品房抵押预告登记，预告登记权人为广发银行无锡分行，预告登记义务人为叶辉。年6月9日，叶辉取得产权证，产监处将预购商品房抵押预告登记转为正式抵押登记。

[执行]善意取得的例子。

本案申请人申请执行后，考虑到房屋未办理产权证和预购商品房抵押预告登记，执行案件的承办人未采取评估拍卖措施，然后根据无锡市中级人民法院()锡尚第号批准意见采取评估拍卖措施。

本案采取评估拍卖措施后，广东发展银行无锡分行于6月15日向崇安区人民法院提出异议，认为无论是抵押预告登记还是正式抵押登记，银行都有权优先支付房地产拍卖所得价款，并要求法院确认。同年6月20日，唐一向崇安区人民法院申请撤销产监办理的抵押登记。6月25日，崇安区人民法院致函生产监督管理办公室，通知其在法院预查封期间办理正式抵押登记手续，要求生产监督管理办公室在收到函后10天内纠正上述行为，否则责令其承担相应的赔偿责任。7月1日，产监处回复崇安区人民法院，法律法规明确了预告登记的效力和范围，预购人有权对预购商品房设定抵押权。

根据我国目前实施的商品房预售制度，无锡市商品房预购人以抵押贷款方式购房，占商品房总交易量的60%-70%。自年度物权法实施以来，产监处每年办理数万起抵押预告登记。产监处之所以接受法院的预查封，也是因为被执行人(购房人)因贷款获得了未来房屋的所有权。没有贷款，被执行人就无法获得房屋，也无法协助法院预查封。本案房屋初始登记后，预购人于年6月将商品房预告登记转为房屋转让登记，其预购商品房抵押预告登记也转为正式抵押登记，法院预查封转为正式查封。预抵押转让抵押登记不产生新的权利，不影响法院查封的效力，不得擅自处分法院查封财产。

崇安区人民法院审委会在案件执行和异议审查过程中，形成了两种意见：

第一意见认为，产监处的行为是擅自处罚法院查封财产的行为。原因是:根据无锡市中级人民法院()锡商他字号的批准，仅办理抵押预告登记的房地产没有优先受偿权，购买商品房抵押预告登记的权利人不享有与正式抵押相同的权利，涉案房地产在预查封时没有抵押权。现在生产监督管理处在法院已经预查封的情况下办理了抵押登记手续，导致房地产被设定抵押权。善意取得的典型例子。

第二种意见认为，产业监督管理部门的行为不属于未经授权处罚法院查封财产的行为。原因是：叶辉将商品房预告登记转为房屋转让登记，根据《房屋登记办法》第六十八条的规定，预购商品房抵押预告登记也转为正式抵押登记，转换不产生新的权利，不影响法院查封的效力，产业监督管理部门未经授权处罚法院查封财产。

2009年9月5日，崇安区人民法院向无锡市中级人民法院提出两项意见后，无锡市中级人民法院立案受理。2000年10月28日，无锡市中级人民法院合议庭作出()锡执他字第号批复，同意崇安区人民法院第二种意见，认为法院预查封的基础是房地产预告登记。预查封时，法院可以预见未来房地产将产生抵押权。产监处将抵押预告登记转为正式抵押登记，未设定新的权利或权利负担，不属于法院擅自查封财产的行为。崇安区人民法院第一意见不符合预告登记制度和预查封制度的初衷，不仅不利于商品房预售制度的发展，也不利于法院今后预查封工作的发展。善意取得。

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