上海商业地产税务筹划如何做

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上海商业地产税务筹划如何做,房地产税收筹划案例:企业的房产税如何做好税收筹划

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上海商业地产税务筹划如何做

一、了解商业地产税收政策

首先需要对上海商业地产税收政策有深入的了解,包括各种税种的税率、征收方式、优惠政策等。只有充分了解政策,才能更好地进行税务筹划。

二、合理规划投资方式

商业地产投资方式多样,不同的投资方式在税务上会有所不同。比如,可以通过购买商铺等形式进行投资,这种方式税负较轻。

三、合理利用税收优惠政策

上海商业地产税收优惠政策较多,可以通过合理利用这些政策,降低税负。比如,对于符合条件的租赁业务,可以享受增值税减免政策。

四、合理规划资金流动

商业地产投资资金量大,资金流动频繁,可以通过合理规划资金流动,降低税负。比如,可以通过合理安排付款时间,达到递延纳税的目的。

五、选择合适的财务顾问

对于复杂的税务问题,选择合适的财务顾问非常重要。他们可以帮助企业规划税务,避免税务风险。

六、定期进行税务自查

商业地产企业应定期进行税务自查,及时发现并解决潜在的税务问题,确保税务筹划的有效性。

结合上面内容,总的来说,上海商业地产税务筹划需要综合考虑多种因素,包括投资方式、资金流动、税收政策等。通过合理规划,可以有效降低税负,提高企业经济效益。

房地产税收筹划案例:企业房地产税如何做好税收筹划?

企业房地产税如何做好税收筹划:

1、合理选择工厂地址,避免缴纳房地产税

根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》,城市、县、建制镇、工矿区征收房地产税;可以看出,农村地区不属于征收范围,企业在建立选址时考虑到这一点,将给企业带来巨大的效益。

1、避免缴纳房产税;

2、可节省土地购置费;

3、不缴纳城市土地使用税;

4、有利于农村城市化进程,劳动力也很便宜。

二、合理划分房地产和其他固定资产

根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》,房地产税按房地产原值减去10%至30%后的剩余价值计算缴纳。具体减免范围由省、自治区、直辖市人民政府规定(河南省规定减免率为30%)。按房产余值计算缴纳的房产税税率为1.2%。由于只有工厂缴纳房地产税,设备部分可以免征房地产税,因此工厂和设备应分别形成固定资产,以达到节税的目的。

比如一个特大企业,新建一个工厂,安装两条生产线。厂房价值2000万元,设备价值2000万元,总价值4000万元。

1、若将厂房和设备共同形成固定资产,则每年缴纳的房产税=40000×(1-30%)×1.2%=33.60万元;

2、如果工厂和设备分别形成固定资产,年度财产税=2万元×(1-30%)×1.2%=16.80万元。

年可节房产税=33.60-16.80=16.80万元。

三、仔细区分房屋和非房屋,正确计算房屋原值

房地产税的对象是房屋,房屋是指有屋顶和围护结构(有墙或两侧柱)的场所,可以偶尔避风避雨,供人们生产、工作、学习、娱乐、生活或储存材料。独立于房屋的建筑,如墙壁、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖、酒精池、砖厂灰窖、各种油罐,不属于房地产,不征收房地产税。

上海商业地产税务筹划如何做

出租人在签订房地产租赁合同时,应当单独标明出租标的物中不属于房地产的部分,以达到少缴房地产税的目的。例如,出租人即出租房屋也出租场地,即出租房屋也出租机械设备。如果出租人能够在租赁合同中分别列出房屋租赁价格和非房屋租赁价格,只要房屋租赁价格部分按12%缴纳房地产税。

企业实事求是地划分价格是一种合法的税收筹划行为,没有风险。但出租人从少缴房产税的目的出发,故意提高非房屋租赁价格,降低房屋租赁价格,导致少缴房产税。在这方面,如果出租人的房屋租金明显较低,没有正当理由,地方税务机关可以核实最低租金税价。此时,企业必须按照地方税务机关的最低租金税价缴纳房地产税。

四、出租房地产及场地,合理签订合同,

根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》,按房地产租金收入计算缴纳房地产税的,税率为12%。企业出租房屋和场地,有税收筹划空间。租金是计算房地产税的基础。出租房屋和场地的企业能否节税,关键是要确定租金的大小。因为房产税只对租赁房产的租金收入征税,租赁场所不缴纳房产税。因此,应分别计算出租房屋和场地,以达到节税的目的。

例如,一家企业租用一家分公司,年租金为100万元。

假如只开一张发票,年房产税=1000×12%=12万元;

如果单独开具发票,房地产年租金为70万元,场地年租金为30万元,年房地产税=70万元×12%=8.4万元。

年可节房产税=12-8.4=3.6万元。

五、巧用从价计征和从租计征,找出平衡点

根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》,房地产税有从价计征和从租计征两种方式。这两种方法适用于不同的税收依据和税率。从价计征以房地产原值一次减去10%至30%后的余值为计税依据,税率为1.2%;以房地产租金收入为基础,税率为12%。两种征收方式的差异为税收筹划提供了空间。

假设一个企业的房地产原值为A,收取年租金B,那么我们可以有效地选择一个平衡点:

1、从价计征应缴房产税A×(1-30%)×1.2%=A×0.84%;

2、征收租金时应缴纳的房产税B×12%。

3、当B×12%=A×0.84%,即B=7%A,选择从价计算,选择从价与从租所承担的房产税相同。如果B>7%A,选择从价征税是非常划算的;如果B1.42M,规划方案可行。

例如,一家物流公司的房地产位于市区,专门用于出租。由于该房产建于20世纪60年代,设施陈旧,每年只能收取60万元的租金。2010年,公司计划花500万元重新装修房产,预计装修后每年可收取200万元的租金。然而,该公司在计算中发现,与租赁收入相关的税收负担在装修改造前后也大大增加。装修改造前后税费负担对比如下(城市维修建设税率7%,教育费附加征收率3%):装修改造前的税费负担:

营业税:60×5%=3万元

应缴城市维护建设税和教育费附加:3×(7% 3%)=0.3万元

应缴房产税:60×12%=7.2万元

总税收负担为3 0.3 7.2=10.5万元

装修改造后的税费负担:

营业税:200×5%=10万元

城市维护建设税和教育费附加:10×(7% 3%)=1万元

应缴房产税:200×12%=24万元

总税收负担为10 1 24=35万元,装修后比装修前增加税负35-10.5=24.5万元。

根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》,房地产税由业主缴纳,即无论是从价还是从租,前提是对业主征税,给我们一个规划空间。

物流公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方A(A可以是个人,如公司股东;也可以是企业,比如公司投资的其他公司),签订期限较长的房屋租赁合同(假设为30年),每年收取60万元的租金。然后A投资500万元进行装修改造,并对外转租,假设每年仍收取200万元的租金。本方案实施后的税负计算如下:物流公司应承担的税费仍为10.5万元。

A应承担营业税10万元,城市维护建设税和教育费附加1万元,A不是房地产所有人,不需要缴纳房地产税,总应纳税费11万元。

物流公司和A的税负总额为10.5 11=21.5万元,比计划前的税费少35-21.5=13.5万元。

显然,在这种情况下,产权所有人是物流公司,A是房地产转租人,而不是产权所有人,因此没有纳税义务。但需要注意的是,物流公司将房地产租赁给A的,应当按照正常交易价格收取租金。物流公司为减轻税收负担,向A收取的租金明显较低,无正当理由的,主管税务机关有权按照《税收征管法》等有关规定进行调整。如果出租人准备对拟出租房屋进行翻新和翻新,出租人可以先将未翻新的房屋出租给A,然后在转租前由A对出租房屋进行翻新。该方案合理合法,规划风险低,值得尝试。

六、使用足够的税收优惠政策

经财政部批准,下列财产免征房产税:

(一)企业、单位自办的学校、医院(诊所)、幼儿园、托儿所、养老院使用的房地产;

(二)老年服务机构自用房地产;

(3)地下人防设施的房地产。

大多数大型企业都有上述住房。因此,企业应单独核算上述房地产,采取足够的税收优惠政策,以达到节税的目的。

房地产税收筹划案例

房产税是以房屋为征税对象,按房屋计税余值或租金收入向产权所有人征收的一种财产税。本文通过案例规划了房产税,以帮助企业减轻税收负担。

一、减少房地产原值的税收筹划

房地产是以房屋形式表现出来的财产。酒窖菜窖、室外游泳池、玻璃暖房、各种油气罐等独立于房屋外的建筑物,不属于房地产。与房屋不可分割的附属设施属于房地产。如果除工厂、办公室以外的建筑建成露天建筑,这些独立建筑的成本与工厂、办公室的成本分开,并在会计账簿中单独计算,这部分建筑的成本不计入房地产原值,不缴纳房地产税。

案例1:A企业位于一个城市。除工厂和办公用房外,企业还包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、游泳池、停车场等建筑物。总工程造价10亿元,除工厂和办公用房外的建筑设施造价2亿元。假设当地政府规定的扣除比例为30%。

方案一:将所有建筑物作为房地产计入房地产原值。应纳房地产税=10000000×(1-30%)×1.2%=840(万元)。

方案二:游泳池、停车场建成露天的,在会计账簿中单独核算。应纳房产税=(1万-2万)×(1-30%)×1.2%=672(万元)。

由此可见,方案二比方案少缴房产税168万元。

二、减少租金收入的税收筹划

房地产出租的,以租金收入为计税依据,按12%的税率征收房地产税。对于出租人收取的项目收入,应与实际租金收入分开核算并签订合同,以减少租金收入的计税依据。

案例2:A公司拥有办公楼,配套设施齐全,出租。年租金3000万元,其中物业管理费300万元,水电费500万元。

方案一:甲公司与承租人签订租赁合同,租金3000万元。应纳房产税=3万元×12%=360(万元)。

方案二:各收入由各相关方签订合同。物业管理费由承租人与物业公司签订合同的,按照承租人实际消费数量和规定的价格标准结算水电费。应纳房产税=(3000-300-500)×12%=264(万元)。

由此可见,方案二比方案少缴房产税96万元。

三、利用税收优惠政策进行税收筹划

不包括农村地区在内的城市、县、建制镇、工矿区征收房产税。在不影响企业生产经营的情况下,可以在农村设立企业,免征房产税。

案例3:甲公司想投资建厂,房地产原值1万元。有两种方案可供选择:一种是建在市区,当地政府规定的扣除比例为30%;二是建在农村。假设无论工厂建在哪里,都不会影响企业的生产经营。

方案一:建在市区。应纳房产税=1万×(1-30%)×1.2%=84(万元)。

方案二:建在农村。免征房产税。

由此可见,方案二比方案少缴房产税84万元。

四、选择计征方式的纳税筹划

计征房产税有两种方式,一种是从价计征,另一种是从租计征。从价计征的房产税以房产余值为依据,即按房产原值一次减去10%-30%后的1.2%计征。从租赁中征收的房地产税以房屋租赁获得的租金收入为基础,税率为12%。企业可根据实际情况选择征税方式,通过比较税负大小,选择税负低的征税方式,达到节税的目的。

案例4:A企业拥有5个闲置仓库,房地产原值2000万元。经研究,企业提出了以下两种利用方案:一是租赁闲置仓库,年租金收入200万元;二是配备仓储人员将仓库改为仓库,为客户提供仓储服务,收取仓储费。年仓储收入为200万元,但每年需支付给仓储人员2万元。当地房地产原值扣除比例为30%。

方案一:采用租赁方案。应纳房产税=200×12%=24(万元);营业税=200×5%=10(万元);应缴城建税及教育费附加=10×(7% 3%)=1(万元)。总支出35万元。

方案二:采用仓储方案。应纳房产税=2万×(1-30%)×1.2%=16.8(万元);营业税=200×5%=10(万元);应缴城建税及教育费附加=10×(7% 3%=1(万元);应向保管人员支付2万元。共支出29.8万元。

由此可见,方案二比方案一小支出5.2万元。

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