上海商业房地产龙头实力企业——上海房产
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《上海商业地产企业税负率是多少》
一、引言
作为商业地产领域的领军企业，上海商业地产企业的税负率一直备受关注。本文将针对上海商业地产企业的税负率进行分析，帮助企业了解自身税负情况，为优化经营策略提供参考。
二、税负构成
上海商业地产企业的税负率主要由以下几个部分构成：增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等。其中，增值税和企业所得税是商业地产企业最为主要的税种。
三、税率分析
- 增值税：根据上海市相关政策，商业地产企业在出售或出租物业时需缴纳增值税。一般而言，税率在5%~10%左右，具体税率取决于企业销售额度和计税方法。
- 企业所得税：上海商业地产企业的企业所得税率一般在25%左右，但根据企业类型和利润水平，实际税率可能会有所调整。
- 土地增值税：土地增值税是对出售或转让国有土地使用权及地上建筑物取得的收益所征收的税。税率一般在30%~60%左右，具体取决于增值额和扣除项。
四、优惠政策
上海市政府为支持商业地产企业发展，出台了一系列税收优惠政策。例如，对新开发的商业地产项目，符合一定条件的，可享受一定的土地增值税和所得税优惠。此外，对于符合城市规划的租赁市场，政府也给予一定的房产税减免政策。
五、结论
根据我们上面内容，小编觉得：上海商业地产企业的税负率主要由增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等构成。整体来看，税率水平在合理范围内，但企业可根据政策优惠，优化税收策略，降低税收负担。建议企业密切关注政策动态，合理利用优惠政策，提高经营效益。
在上海和深圳成立的公司的税负率直接接近四五线。一招教你解决发票问题
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营改增解惑:为什么会减轻房地产企业的税负？
关键是土地成本。土地成本约占房地产企业总销售额的20%~40%。如果土地成本可以扣除，开发商的税收成本将大大降低（从5.5%降低到3.78%）。
中房报记者徐倩北京报道
3月24日，财政部、国家税务总局联合发布《关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》(以下简称《通知》)，说明了行业期待已久的具体征税规则。其中，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简单税收计算方法的旧房地产项目除外），扣除转让土地时向政府部门支付的土地价格后的余额为销售额。
这意味着占一线城市总销售额的20%~40%甚至更高的土地价格将不包括在税收范围内。”在销售中扣除土地资金，大大降低了房地产企业的税收负担。特别是对于一线城市高价征地的房地产企业，减税有利于缓解压力，促进其增加房地产供应。”山东财经大学财经研究中心主任潘明星告诉《中国房地产新闻》。
财政部长楼继伟表示，房地产纳入扣除链后，企业租赁的房地产和投资形成的房地产可以扣除，“但过去的房地产不能抵消，新投资部分可以抵消。”这可能会在一开始就改变税收负担，鼓励企业投资，即使投资很大，也可能在一两年内不纳税。”
德勤华东区间接税主管合伙人高立群表示：“这将鼓励企业投资、购买和持有商业地产。对于从事商业地产的房地产企业来说，将税收负担传递给下一个家庭也很方便。因此，房地产营改增有利于商业地产。”。
潘明星说：“建议想买房的企业，等到今年5月1日营改增实施后再买房，可能几年不用交税。”。
对于二手房交易，经计算，营改增后，税负只减不增，买家不必恐慌进入市场。需要注意的是，营改增虽然有助于房地产市场去库存，但并不是救命丹药，尤其是市场无效供应造成的永久库存。
“到目前为止，无效供应将是去库存难以解决的部分，存在于持有和销售财产中。对于商业房地产开发商来说，建议认识和理解商业的特殊属性。无论市场竞争压力如何，创造需要的产品都是第一个评价因素，而不是简单粗暴地追求开发速度。毕竟，市场面前只有消费者和你。”RET瑞意德董事索珊在接受《中国房地产新闻》采访时表示。
【对房企的影响】
土地成本不再计税，地价越高越划算
目前房地产企业征收营业税的税率为5%，计算营业税和附加税的税率约为5%~6%；建筑业营业税为3%，营改增后，这两个行业的增值税为11%。理论上，“如果不能获得进项扣除，就意味着要缴纳11%的税，那么税负自然会大幅增加。但从房地产涉及上游所有行业的企业充分利用增值税发票的逻辑来看，营改增一般应该是减税。广东省某市国税局有关人士表示。
根据通知，增值税应纳税额=当期销项税额－当期进项税，当期销项税低于当期进项税不足扣除时，其不足部分可结转下期继续扣除。房地产开发企业的一般纳税人销售开发的房地产项目（旧房地产项目除外），扣除转让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产开发企业以预收款的形式出售开发的房地产项目，在收到预收款时，按3%的预收率预缴增值税。
对于旧项目的销售，《通知》给出了过渡办法:房地产开发企业中的一般纳税人销售自己开发的旧房地产项目(指2024年4月30日前《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期的房地产项目)，简易计税方法按5%的税率计税。这个税负水平相当于之前5%的营业税负。
“房地产企业采用预售制度，在确认预售收入的当期缴纳营业税，占用营运资金。营业税构成了房地产企业不可忽视的现金流出。增值税征收后，一般房地产项目的建设和材料首先购买。大多数时候，进项税大于销项税。因此，在开发之初，无税可缴，减少了企业营运资金的占用。”戴德梁兴大中华区研究部主任聂安达分析说。
平安证券分析师王林曾计算，土地成本约占房地产企业总销售额的20%~40%。随着一二线核心城市土地成本的高，土地成本占总成本的比例有进一步上升的趋势。如果可以扣除土地成本，开发商的税收成本将大大降低（由
5.5%下降到3.78%)。
该通知明确规定，土地成本直接从销项税中扣除，这意味着土地和建筑安装成本所占比例越高，税收负担就越小。湖南省政协委员、湖南省经济地理研究副主任王一高认为，营业税取代增值税对已缴纳土地资金和其他相关资金的房地产企业有利，不欠政府资金，可能是对欠大量税费的企业的致命打击。
潘明星认为，这两类企业的税收负担将会上升。”一是在实施营改增之前，企业大量购买（如购买房地产等）；第二，在采购一些企业的材料时，来源不是很清楚，对方无法提供发票，企业将无法抵税。因为增值税=销项税－进项税，在销售规模一定的情况下，企业缴纳的税额取决于购买的税额。购买多的税负减轻，购买少的税负增加。”
由于建筑业、金融业可能与房地产业一起实施营改增，影响利润和应纳税额的关键因素是上游建筑商的进项税转移能力和房地产开发商的销项税是否可以转移给消费者。
从税收负担的角度来看，当销项税不转移时，企业的税收负担相对较小，但利润空间也较小。只有当进项税不转移，销项税转移时，营业税转移后的企业利润才是最大的。因此，为了减轻税收负担，企业将尽可能转移到上下游。
【对商业地产的影响】
商业地产和高端房地产最受益
与住宅相比，商业地产的库存比住宅地产更严重。中国商业信息中心主任王耀最近表示：“未来两年，商业地产将进入深冬。”
据中国商业地产联盟统计，商业地产待售面积2.7亿平方米，住宅待售面积4.5亿平方米。房地产年销售额12.8亿平方米，其中11.1亿平方米是住宅，只有1.7亿平方米是商业。从待售面积来看，住宅比例远小于商业地产，但35.7%的库存是商业地产。
以增值税取代营业税后，购买商业房地产、工业房地产等房地产将像购买设备一样扣除增值税。这将有利于商业房地产和工业房地产的销售，增加一般企业对持有房地产的投资，有利于办公库存的去除。
根据通知，2024年5月1日以后取得并在会计制度上按固定资产计算的房地产或2024年5月1日以后取得的房地产在建项目，自取得之日起2年内从销项税中扣除进项税，第一年扣除60%，第二年扣除40%。取得房地产，包括以直接购买、捐赠、投资、自建、债务偿还等形式取得房地产，不包括房地产开发企业开发的房地产项目。
“这可能会改变企业的想法，使选择租用办公楼的企业更倾向于购买自己的商业地产。目前，有房地产购买需求、新创业或租赁办公楼的企业将更加感动，或加快购买商业地产的步伐。”聂安达分析说。
一般来说，商业项目的平均地价水平高于住宅项目的20%以上，其平均建设价格高于住宅项目的50%甚至1倍。高库存给商业房地产开发商带来的财务压力比传统住宅市场更大。如果将营业税改为增值税，这些高昂的建筑安装成本可以在早期阶段扣除，大大减轻了商业地产开发商的财务压力。如果土地成本也可以纳入抵扣范围，商业地产的税收负担将会降低。
营改增对精装修项目和高附加值高端项目的销售也有很大的好处。
聂安达认为，精装修房屋销售比例的增加将有助于开发商获得更多的固定资产和材料增值税发票扣除，提高建筑安装总成本占总成本的比例。就比例而言，减轻了企业的税收负担，从而增加了利润空间。
预计营改增后，精装修费用可作为进项扣除，精装修房屋的比例将进一步提高，有利于精装修占比较高的开发商抢占市场份额。
【对二手房市场的影响】
二手房交易税负只减不增
“营改增”首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。这意味着5月1日以后，二手房交易营业税也改为增值税征收。在国家减税的背景下，营改增将降低房地产交易成本。
根据通知，除北京、上海、广州、深圳外，个人购买不足2年的房屋销售的，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人购买2年以上（含2年）房屋销售的，免征增值税。
对于北京、上海、广州、深圳这四个一线城市，个人将购买不到2年的住房，按5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房出售的，按5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房出售的，免征增值税。
这意味着过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前营业税税率为5.6%，营改增不会增加税负。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于非一线城市，增值税在2年内低于营业税，无论是非普通住房还是普通住房；2年后，营业税和增值税为0。对于一线城市的非普通住房，前五年增值税低于营业税；五年后，需要缴纳增值税，但营业税为0。对于一线城市的普通住房，前两年增值税低于营业税；2-5年，增值税为0，营业税需缴纳；5年后，增值税为0，营业税为0。
北上广深对普通住宅的定义各不相同。其中，上海普通住宅的定义是：五层以上（含五层）的多高层住宅，以及五层以下的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积小于140平方米；实际交易价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.44倍。简言之，它位于内环线内，低于450万元/套，内环线与外环线之间低于310万元/套，外环线以外的每套不到230万元。
也就是说，在上海，普通商品房只有同时满足上述三个条件，才能享受当前的增值税减免优惠。
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