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抵押贷款也可以“先利息后本”！温州发布了“住房贷款”大动作，专家：警惕，这不能减轻贷款还款压力
截图自“温州住建”微信官方账号
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者李贝贝上海报道
温州市住房和城乡建设局最近与中国银行温州分行签署了政府和银行合作协议，率先在浙江省推出了“住房贷款”产品。根据协议，贷款期限超过10年（含）的第一套住房抵押贷款人员只需在前三年按月支付贷款利息，然后在第四年开始分期偿还本金和利息，旨在减轻贷款后前三年的还款压力。首套房贷款没还清二套房能贷款吗。
然而，6月15日，中原房地产首席分析师张大伟告诉《中国时报》，“利息”贷款压力远高于其他还款模式，不建议购房者选择早期不偿还本金：“地方政府应该找到降低购房者成本的方法，以稳定房地产市场。”
温州发布了“安居贷”大招
6月13日，“温州住房建设”微信官方账号发布:温州市住房建设局与中国银行温州分行签订政银合作协议，率先在浙江省推出“住房贷款”产品。首套房贷结清了再买是二套房。
根据协议，贷款期限超过10年（含）的第一套住房抵押贷款人员只需在前三年按月支付贷款利息，然后在第四年分期偿还本金和利息，旨在减轻购房者贷款后前三年的还款压力。
据悉，此次发布的华夏“安居贷款”面向贷款期限超过10年(含)的第一个住房抵押客户，创新了两种传统的个人购房抵押贷款还款方式:“等额本息”，核心是“灵活自由还款”。申请“住房贷款”的居民可以选择“先利息后本金”或“少量本金加利息”等灵活还款方式。灵活还款方式最长可达3年，第四年分期还本付息，减轻购房前期还款压力，满足刚需购房需求。
至于“第一套”的识别标准，温州市住房和城乡建设局表示，以温州市的住房和贷款信息为准。也就是说，如果温州名下有一套住房，但没有贷款或贷款已结清，购买普通住房可以实施第一套贷款优惠政策。一套房还清二套房贷款利率。
对于这种还款方式，华夏银行温州分行相关负责人表示，疫情反复增强了经济发展的不确定性，导致大量人对购房持观望态度:“新推出的还款方式一方面可以减轻刚性和改善贷款买家的前期还款压力，另一方面也希望通过金融救助计划支持购房需求，促进房地产市场的稳定健康发展。”一套房贷款二套房全款。
6月15日下午，《中国时报》记者作为买家咨询了中国银行温州分行的相关问题。工作人员表示，“住房贷款”产品仍处于调试阶段，完全确定后将与记者联系。
值得一提的是，6月10日，华夏银行温州分行微信公众号发布了《华夏银行温州分行23项稳定经济、促进发展的措施》，其中许多涉及房地产行业。
例如，在“支持消费金融”一栏中，银行提出“安居服务，帮助缓解购房压力”。第一套商品房抵押贷款的最低利率可达到LPR下调20个BP，第二套房的利率可达到LPR上调60个BP；在“明确支持房地产业务”栏目中，银行提出积极与温州市住房和城乡建设部门联系，加强对经济适用房租赁建设项目的信贷支持；对于有并购需求的房地产企业，并购金融服务的个性化提供。
好处与风险并存
中原房地产首席分析师张大伟认为，“安居贷”不是创新。“除了等额本金和等额本息外，住房贷款还款方式一直有‘自由还款模式’。该模式通常用于公积金贷款。借款人申请住房公积金贷款时，公积金管理中心应当根据借款人的贷款金额和期限给予最低还款金额。借款人可以根据自己的经济状况自由安排月度还款金额，不低于月度最低还款金额。张大伟说。
但《华夏时报》记者除了“安居贷”外，还看到，“先息后本”模式存在于多家银行，如交通银行“惠民贷”、建行“建行快贷”、中国工商银行“融e借”、农行“网捷贷”等，还款期限一般为3年，最长不超过5年；贷款额度一般在10-60万之间。
需要注意的是，这些“先利息后本”贷款是消费信用贷款，强调不得用于购房。例如，中国建设银行的“中国建设银行快速贷款”条款显示，“快速贷款”资金只能用于消费，不能用于购房和投资方式；中国工商银行的“融资贷款”条款还指出，借款人应严格按照贷款目的使用贷款资金，贷款不得以任何形式流入房地产项目开发或购房。贷款结清再买算二套房。
“安居贷”作为抵押贷款范围内罕见的“先息后本”模式，被认为对购房者有利。贷款还清再买房算二套房吗。
6月15日，58安居房地产研究所所长张波告诉《中国时报》，“安居贷款”减缓了前几年的月供压力，对一些对未来收入预期偏好的购房者具有吸引力；易居研究所智库中心研究总监严跃进也认为，“类似政策是当前抵押贷款金融创新的重要例子，值得推广，也是保护合理住房消费需求的重要体现”。
但另一方面，“先息后本”的还款方式也给银行和借款人带来了一定的风险。
张大伟认为，“安居贷”缺乏诚意。他说：“既然它被称为住房贷款，最重要的是降低抵押贷款利率，这样买家就可以住在住房里，因为抵押贷款利率和本金还款时间决定了买家的负担。如果本金一开始没有偿还，这意味着整个贷款周期的抵押贷款利息将非常高。“计算结果是，当三种还款方式的利率均为4.5时，“相当于30年前三年不还本金，全贷款周期200万抵押贷款的利息将高达188万，远高于其他还款方式”。
截图自“大伟看楼市”微信官方账号首套房抵押贷款购买二套房。
张波还向《中国时报》记者指出，这种贷款方式不会大大减轻买家的负担：“由于灵活还款方式最长为3年，只能在3年内推迟月供压力，前三年的月利息将大量支付给银行。”
张波强调，这种模式本身存在一定的风险，不适合在全国范围内大规模推广：“使用这种贷款方式要求银行仔细审查贷款申请人的还款能力。如果审计不严格，很容易导致实际还款能力不足的人申请成功，这种风险将推迟到三年后。另一方面，如果一些地区的房价大幅下跌，这种模式也会显著增加后续违约的风险。张波指出。
“我不会选择这种方式，”一位买家还告诉《中国时报》：“这对那些暂时缺钱的人很有用，但事实上，最后一分钱是必不可少的，三年后会有更多的钱。”一套房未还清二套房好贷吗。
张大伟告诉《中国时报》，根据温州当地媒体5月底的市场调查，温州四大银行的第一套住房抵押贷款利率在4.75%至5.0%之间，而商业银行平安银行的第一套住房抵押贷款利率最低为4.25%。”因此，中国银行应首先宣布抵押贷款利率降至4.25%，然后谈论还款模式，这对购房者最有帮助。”张大伟直言不讳地说。
《中国时报》记者指出，6月10日，在《中国银行温州分行推出23项稳定经济发展的措施》中，该行提出，首套商品房抵押贷款的最低利率可降低LPR20个BP，即4.25%。
张大伟还提出，目前房地产市场正在稳定。6月前两周，60多个城市出台了各种政策。地方政府应该努力降低购房者的成本，才能真正稳定房地产市场。
但根据6月12日国金证券发布的研究报告，2023年5月，全国新增人民币贷款1.89万亿元，同比增加3920亿元，而居民中长期贷款增加1047亿元，同比增加3379亿元。2023年以来，居民中长期贷款新增额同比为负，主要是因为居民购房意愿低。
自2023年3月以来，全国各地都在房地产供应、需求和信贷方面出台了不同程度的宽松政策。政策实施后，市场销售需要一定的恢复时间。”根据2014-2016年的宽松监管周期，我们预计8月份全国商品房销售将同比增长，居民的中长期贷款趋势可能与房地产市场销售相一致。”国金证券研究报告判断。
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