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R&F房地产被拒绝为员工的“内购退款”，面临着债券集中兑现的压力

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员工先出资“买房”、后续开发商配合其更名转让给客户，如果这些房子不出售将获得R&F房地产退款——最近，R&F房地产北京公司前员工向《红周刊》透露，R&F房地产香河地区房地产有这样的经营模式，并指出R&F房地产没有履行未出售退款的承诺。

踩“三道红线”、R&F房地产去年首次亏损87.39亿元，正遭遇员工要求内部购房退款的风暴。《红周刊》获悉，R&F房地产前员工透露，3月份应退还的款项尚未退还。

退款来自R&F房地产之前的一种销售策略，即R&F房地产将房屋出售给员工，然后由员工自行出售。如果在一定时间内不出售，R&F将退还员工支付的款项。苏州房产抵押贷款怎么办理。

一些业内人士告诉《红周刊》，由于偿债压力，大多数房地产企业会选择这种简单而粗糙的“以价换量”的方式。

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拿不到“内购”退款总额的千万

即使是房地产企业的内部人士也在“退款”和权利保护之间奔波。2023年，R&F房地产北京公司前员工魏斌（笔名）投入45万元，获得香河R&F新城住宅的“更名权”。根据预期，如果在三年内找到“下一个家”，公司将配合他以第一手住房的名义转让所有权，届时他有望赚取差价；如果在相应期限内未找到客户，公司还将免除违约金退款。

看似“不赔钱”的生意在魏斌和他的一群同事身上失败了。“近年来，包括香河在内的北三县的房价几乎减半，员工们一动不动。退款申请已于去年7月陆续提交，至今年3月已满3年，但公司至今未退款。”魏斌告诉《红周刊》记者。

魏斌介绍，北京R&F地产公司约有几十名员工出资，估计每人支付40万或50万元，涉及总金额至少100万或2000万元。

据了解，香河R&F新城是R&F地产北京公司的重量级项目，总面积3700亩，以北京宜居住宅为主。自2012年以来，经过十年的投资开发，新销售的H13区项目于2023年开业，目前公示价格约7500元/平方米。苏州银行房产二次抵押贷款。

魏斌说，三年前，该房地产的市场价格在1.13万元/平方米左右，一套房子的总价格在90万到100万元之间。当时公司组织内部“团购”，员工可按总房款50元％对价占据了住一套房子的更名权。“根据香河的购买限制政策，我们必须持有当地的社会保障或三年的税务记录。我们当时没有资格买房子，所以房子没有做相关的房地产权登记或网上签名记录，这相当于购买权利。“当时，我们与公司签订了补充协议，如果3年内没有行使更名权，公司将退款。””苏州房产证抵押贷款。

北京公司可能不止一家R&F地产公司开展员工“内购”。据卫斌介绍，集团天津公司的一个别墅项目之前也进行过类似的营销，但持续了大约三个月就结束了。

事实上，如此艰难的销售策略与R&F房地产迫切需求无关。魏斌表示，虽然房地产企业的爆炸集中在2023年以后，但之前的资金链已经紧张。“为什么我们在2023年会有这样的内部购买活动？公司需要完成集团发布的任务，我们承担的评估指标也比较重，比如年终奖金的发放和职业经理人的评估，都受到公司年度业绩完成的影响。”苏州房产证抵押贷款利息。

关于上述内部员工的“退款”要求，《红周刊》多次致电R&F房地产寻求确认，截至出版日期尚未收到答复。

“开发商的房子卖不出去，让员工自己买，以后可以更名。虽然这种销售方式是隐藏的，但在这个行业并不少见。一方面，它可以为开发商赚钱创造便利；另一方面，它给了员工赚钱的机会。从表面上看，它并没有违反相关的法律法规。”上海都百房地产首席分析师卢文喜告诉《红周刊》，投诉的焦点是后续公司没有及时退款。

事实上，除了香河R&F新城房地产卷入员工“内购退款”风暴外，R&F其他项目也面临着市场客户的密集投诉。《红周刊》查询领导留言板发现，仅在今年4月，R&F房地产就遭遇了数百起相关投诉，因为拒绝退款、项目停工、逾期交付等问题，可见公司的流动性压力。

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超低价销售曾被当地住房和城乡建设局批评

在购房者“退房退款”困难的背后，R&F房地产非常重视销售收款。R&F房地产在最近的业绩公告中表示，“致力于在短期内维持营运资金，而不是专注于盈利能力”。

根据R&F地产近期发布的未经审核的年度业绩公告，公司自2023年上市17年以来首次亏损，净亏损87.39亿元。与此同时，富力地产改变了以往的高毛利率水平，其销售毛利率为2023年的23.74％降至2023年的6.5％，创下20年新低。R&F房地产将记录净亏损的原因归因于平均价格低、库存估值一次性减少、毛利率下降和高运营费用；毛利率下降是“调整平均价格以加快销售步伐”。苏州房子二次抵押贷款。

《红周刊》发现，从销售业绩来看，R&F房地产2023年实现合同总销售额1201亿元，总建筑面积941万平方米，同比下降19.7％、23％。同时，公司的交付进度也不尽如人意。2023年，公司交付的销售物业从2023年的916.7万平方米减少了约900平方米％至830.7万平方米。

在销售额下降的背后，R&F地产降低了平均销售价格。2023年平均售价约12800元/平方米，同比下降4.48％。根据Wind数据，今年前三个月，R&F房地产平均销售价格为11251元/平方米，较去年同期13231元/平方米下降14.85％。

《红周刊》发现，即使是过去流行的“网络红盘”项目也未能摆脱折价销售的命运。例如，位于广州的老改项目富怡华庭、海南的商住型项目富力华府均于2023年1月登上当地月度“销冠”，而根据房天下等中介平台的数据，今年4月，去年同期，富颐华庭的平均公示价格下降了5.5万元/平方米％到目前为止，5万元/平方米；去年同期，R&F华府办公楼平均价格已从3万元/平方米下降10元％到目前为止，2.7万元/平方米。2023年下半年，“全款92折，抵押96折，具体优惠以案场谈判为准”一度成为富力华府标榜的优惠口号。

香河富力新城卷入上述内购退款风暴，打出了“骨折价”。根据房地产世界的数据，其目前在售的H13区住宅项目平均价格从2023年1.2万元/平方米下调到2023年11月至今的7500元/平方米，两年内累计下降37.5％。苏州商品房抵押贷款。

然而，盲目压缩利润率可能不是一个良性计划。香河富力新城涉及超低价销售，已经进行了一轮采访。《红周刊》了解到，2023年4月，香河市住房和城乡建设局与市场监督管理局联合组织了一次关于加强房地产市场稳定健康发展的集中访谈会，通报批评R&F新城项目涉嫌非法宣传销售，责令项目开发企业和销售公司立即停止非法宣传，立即恢复合理的市场价格，消除不利影响。据了解，这次面试前恰逢香河富力新城为一些难卖户型推出了一批特价房。

“稳定房价和预期的监管目标是顶层设计水平的大象棋，如果开发商自己的小象棋将进入死胡同，他们必须先以低价出货。许多房地产企业每天都有数十万甚至数百万的银行贷款利息，所以即使他们不赚钱，甚至浮动损失，他们也只能采取数量。”卢文曦说，“以价换量”仍然是帮助房地产企业应对短期债务危机的一种简单而粗糙的有效方式。

资金缺口超过500亿元

面临债券集中支付的压力

事实上，R&F房地产的困境早已“铺平了道路”。在全国房地产企业销售规模排行榜上，R&F以酒店业务为代表的“多元化”布局，从2008年的Top4滑落到2023年的Top34，陷入了债务困境。

2023年，R&F地产投资199亿元收购万达70多家酒店，成为“世界上最大的高端酒店业主”。然而，从2023年到2023年，其酒店业务部门的净利润为-8.55亿元，-1.83亿元，-10.08亿元，-14.27亿元，亏损逐渐扩大。在2023年中期业绩发布会上，R&F房地产管理层承认之前的多元化布局拖累了业绩。“R&F房地产当年接管了万达的很多商业物业，主要是酒店。后来疫情对酒店业务影响很大。而且酒店资产重，导致富力债务高。”

到目前为止，R&F的房地产债务规模已达数千亿。根据《红周刊》的业绩公告，截至2023年底，R&F的房地产贷款总额为1327亿元，其中一年内到期贷款约为580亿元，占总负债总额的44％，短期负债压力依然迫切。相应地，公司持有62.57亿元的现金和现金等价物，距离覆盖上述580亿元的短期债务仍有500多亿元的差距。

4月6日，R&F房地产承诺质押南宁和苏州两个项目，并成功通过了规模19.5亿元的“R&F04”债券展期。

然而，据《红周刊》统计，截至4月21日，R&F房地产存续债券9只，存续债券146.65亿元，其中一年内到期债券113.15亿元，公司面临集中支付压力。

同时，截至2023年底，R&F地产净负债率为123.3％，资产负债率为74.6.6％，与0.36相比，现金短债仍属于“三道红线”和“红档”房地产企业。苏州房子抵押贷款流程。

也许是基于目前的经营和债务，许多评级机构降低了R&F房地产的前景。其中，标普全球评级将R&F房地产的长期主体信用评级从“CC”下调至“SD(选择性违约)，评级展望“负面”；惠誉确认了R&F房地产及其香港子公司的长期外币发行人违约评级（IDR）为“CC”。

本文源自证券市场红周刊

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