大阪府公寓房产投资买房,日本房产投资如何选择?是一户建还是公寓?

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一、东京投资房产需要的注意事项有哪些?租房如何避“坑”呢?

东京投资房产需要的注意事项有哪些？

日本房地产于20世纪90时代达到经济泡沫的巅峰，近期走势是相对稳固的迟缓上升趋势。日本房子价格在世界上大都市中位于最少，且处在平稳上升趋势。日元汇率从2012年的8到2015年的4.9，再从现阶段的6上下，依然处于掉价期。目前在日本购房比四年前选购的价钱略低三成上下。公寓房价：2017年3月东京地域公寓楼成交1948套，都区成交1572套，比去年同期增强了7.8%，持续12月高过去年同期销售量;多摩成交376套，比去年增加10.3%;3月东京都区公寓价格713700日元/平米，从12年10月起持续54月比去年同时期有提高。多摩地域成交价价格是381200日元/平米，比去年同期减少1.1个百分点，对比去年同期乙持续三个月降低。独立屋房子价格：3月东京独立屋市场销售总产量达387套，都区成交225套，比去年同期提高13.7%。多摩地域销售量163套，比去年同期减14.2%，持续3月展现二位数降低。独立屋市场价5468万日元，比去年同期降低8.8%，对比同时期至今7个月初次降低。多摩地域成交价3139万日元，和去年同期下挫2.4%。

租房如何避“坑”呢？

一、查证件。要核查另一方是否具有工商营业执照和房地产经纪组织企业资质证书，租房中介的真正称呼是“房地产经纪公司”，其基本要求注册资本30多万元、有着具有《房地产经纪资格证》的艺人经纪人4名以上，同时具有《工商执照》和《房地产经纪机构资质证书》二项才是一个靠谱合法合规艺人公司。并且工商营业执照中需具备“物业管理代理商”这一经营范围，之上两证也应该有“年审达标”的图章。

二、货比三家。综合性较为各企业的服务方式，尽可能不缴或少缴看房子金或看房费等，以防交了钱以后，产生纠纷。

三、仔细观看合同书。在和中介签定“中介合同书”前，要仔细阅读另一方所提供的“代理协议”。这一环节尤为重要，要找到您认为不科学的条款和对方商议改妥之后再签名。因为一旦签名合同生效，有或许有些条文将来会对你十分不好，到那时候再看到早已为时过晚。

四、不必和中介员工进行私下直接交易。有一些媒介工作人员为了能获得更多提成都会选择私底下刷单，以小于企业扣除标准化的提成引诱消费者。有的客户为了节约介绍费，则在怂恿下，便用了这种行为。可是却不知道，在瞒报企业的情形下，与媒介工作人员本人私底下买卖交易，难以高效地确保买房者财产安全。现阶段存有某些中介公司工作人员串通别人假冒假房东诈骗诈取金钱的情况，一旦发生这种情况，买房者就白白的遭到损害又无从追索。并且产生纠纷，中介其实是可以不负责任。

五、一定要自己核查房东身份证、户口簿、房产证原件，三证齐全才可以支付。虽说中介有核查证件的义务，但是有些中介公司工作人员并不是十分承担，所以尽量亲自核查，以防被假房东行骗。以前所发生的一些诈骗事件大多数都是房东有效证件不完整或是真实身份不相匹配，而被告方又没安全意识所造成的，这一点需要注意。

二、日本房产投资如何选择?是一户建还是公寓?

虽然公寓和一户建的老化现象是一样的，但是从建筑寿命的角度说，公寓建筑物的寿命确实会更长一些。从税法上的耐用年数看，多为钢筋混凝土结构的公寓有47年的耐用年数；多为木造结构的一户建有22年的耐用年数。在二手住宅市场，经过20年以上的一户建价格也会比较低。然而，也不乏寿命有100年的一户建诞生。寿命非常好的一户建也是存在的，并会被认定为「长期优良住宅」。只要进行正常的维护管理，一户建建筑物的寿命可以达到约100年。自2009年开始，到2012年时已经有36万户以上的一户建建筑物被认定为「长期优良住宅」。在日本，无论是多为钢筋混凝土结构的公寓，还是多为木造结构的一户建，他们都经得起震度达6-7级的摇晃。1981年建筑基准法修改后，规定了建造震级为6-7级中也不倒塌的建筑物。也就是说，无论任何建筑材质，1981年以后按新耐震标准建造的建筑物都是可以抵抗地震的。每个建筑物都会有耐震测试，测试结果符合要求的，就会发放耐震基准适合证明，如果不符合要求的，会提出具体整改细节，完成后整改后也会发放证明书。在日本出售二手房时，如果可以出示耐震基准适合证明书，还可以得到相应的减税。公寓公寓的建造结构主要分为拉面结构和壁式结构。1. 优点：钢筋混凝土公寓的强度高，地震和台风所造成的损失较小。钢筋混凝土公寓的耐火性强。钢筋混凝土公寓的气密性高，混凝土容易积攒热量，冬季时比较暖和

2. 缺点：钢筋混凝土公寓的顶层，夏季时比较湿热，需要定期通风。一户建一户建多为木造，建造结构多种多样，较为繁琐。目前，日本已开发出了提高各工艺的优点及弥补缺点的技术。可以根据具体物件，具体到现场进行确认。1. 优点：木造一户建的隔热性高，木材本身就是出色的绝热体，同样厚度的木材隔热值比混凝土高出16倍，夏季时比较舒适。木造一户建的稳固性已得到反复验证。如果遇到地震，因其自身质量轻，所以其吸收地震力少，能让其不易断裂。木造一户建的施工周期短，其施工安装速度远远快于混凝土和砖结构

2. 缺点：木造一户建需要处理好防腐工序。在抗震、防潮、防火、保温等方面是短板。

三、投资日本房产具备哪些条件的租金能高些?

投资日本房产，基本上都是靠出租来获得回报的，那么在去日本投资之前，了解一下日本各主要城市的租金情况就非常的有必要。

一、首都圈
据《2019年5月日本主要城市分售公寓月租趋势》的调查结果显示，首都圈5月份的房产租金比上一个月涨幅了1.1%左右，平均为2927日元/平米(约187人民币)。其中东京都的租金价格最高，为3469日元/平米(约222人民币),神奈川县为2154日元/平米(约138人民币)次之，千叶县1619日元/平米(约103人民币)、埼玉县1661日元/平米(约106人民币)能稍微低一些，但是租金低也不意味着投资者能获得的回报就低，毕竟租金低，那么投资房产投资的价格也会相应的低一些，所以回报率还是很可观的。

二、近畿圈
近畿圈的租金和上一个月相比涨幅不大，基本上可以说是持平了，像大阪府为2130日元/平米(约136人民币)、兵库县为1644日元/平米(约105人民币)，这两个地区的租金价格仍和上个月是差不多的。

三、中部圈
中部圈5月份的整体租金平均比前一个月上涨了1.2%，变成了1756日元/平米(约105人民币)，涨幅还是比较大的，投资这里的房产回报应该很不错。

四、在日本投资什么房产类型最划算

1. 再开发地区的高层塔式公寓
高层塔式公寓多建在东京、大阪、名古屋、福冈等日本再开发集中的地区。每栋公寓内可以超过100户，整栋超过20层的情况也非常多。这类公寓的公共设施部分往往非常充实，比如健身房、咖啡厅、儿童活动室、图书室、会客区、24小时服务台等，可以满足住户的各种日常需求。由于室内面积和布局的不同，户型常见于1LDK到4LDK，可以满足于各种家庭类型的居住。

2. 好地段的小、中型公寓
小、中型公寓多建在城市中心的好地段，常位于建筑物限制缓和的车站周边，住户出行非常便利，通勤快捷。正因为便利性非常好，所以这类公寓一旦出现，就非常抢手。只是，这类公寓的室内面积一般都不大，不适合人数较多的家庭居住，更适合单身租客的选择。

3. 住宅区的低层公寓
由于日本一些住宅地区对建筑物高度的限制，低层公

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