大阪买房的注意事项和风险分析|在日本买房的 好处和坏处?

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一、日本投资选择东京还是大阪?

从投资风险和城市实力的角度看：东京都必然是超过大阪的。从经济实力来看：作为日本的1都，日本第一大城市，世界超级城市圈，东京毫无疑问是碾压大阪的。从人流密度上讲，大阪也是远远低于东京的。日本的官方数据表示，大阪市的人口不过267万，仅仅是东京23区的2/5，面积223平方公里，尚不到东京23区的1/4。大阪和东京都是一个旅游城市，根据大阪观光局的数据显示，2016年访问大阪的外国观光客数达到约941万，这一数据并不比东京落后多少，2016年，东京的海外游客人数为1170万人。

按回报率来说回报率的话

做长租的话，大阪的投资回报率跟东京差不多。上面说的是长租，如果是做民宿短租，这个收益率将更高，即使是10%，也不是什么难事。做过民宿或者日租的朋友，应该都知道短租最仰赖当地的游客数量。而地理面积只有东京1/4的大阪，外国游客的数量几乎和东京一样，可见这个城市的酒店需求多么旺盛。同样，游客对民宿和短租日租的需要也一样旺盛。但是个人建议不必太过纠结，投资主要看房产收益率，而大阪和东京相差不大，最后希望我的回答能够帮助到你。

二、在日本买房的 好处和坏处?

在日本买房子，到底划算不划算，日本年轻人到底买不买得起房——当然，缺点和优点我都会提到，好与坏，对与错。

1、“70年使用权”与“所有权”

因为中国特殊的土地公有制度，在中国购入的房产你只有土地的使用权，而没有所有权，并且使用权只有70年——换句话说，无论你花多少钱买下来的房子，最终它并非是属于你的，因为土地不是你的，你总不见得能让你的房子飘在空中不使用土地吧?因此，包括日本在内的多数发达国家采用的土地私有制度，成为不少华人决定在海外购置房产的决定性因素之一。优点就像你知道的一样，日本买房子不仅包括房屋的永久所有权，还包括了土地的永久所有权。在“私有财产”神圣不可侵犯的资本主义社会里，就算国家投资修高速公路，不经土地或者房子所有者的点头允许，“国家”也只能给“私人”让路。比如不得不“穿楼而过”修建的阪神高速公路。。。甚至于修地铁如果需要经过你家地下，那么他们就需要和你商谈。如果你同意了，那么他们就有义务定期支付给你，土地的使用费。(因为不止地上，地下一定深度内都是你所有的)缺点由于私人财产地位过高，即便是“利国利民”的合理化城市规划布局甚至城市基础设施建设，都不得不给私人拥有的土地让步。这虽然一定程度上保护了个别公民的权益，但是却损害了国家利益和更多其他公民的利益——比如日本某个区政府想在该区修建一个公园，因为购买私人土地远超预算而最终不得不放弃该计划，那么，这是否对其他无法享受这个免费公园的公民造成了一定程度上的利益损害呢?

2、集合住宅

集合住宅就是我们说的“公寓”。和国内的公寓一样，日本购买集合住宅后一样需要交纳“管理费(物业费)”和“修缮基金(维修基金)”。出于防震等目的，日本常见的集合住宅大多不超过12层优点日本不动产行业极度发达成熟，管理会社对整栋公寓的管理可谓无微不至;修缮基金的运用更是合理、透明，不但需要定期向住户公布基金余额，还需要详尽说明基金的使用动向。因此，日本很多建造三四十年以上的大楼依然非常结实干净整洁整洁，和国内很多公寓大楼刚建不到二十年就破破烂烂的成为鲜明对比。缺点日本人不但对自己谨小慎微要求严厉，生怕做什么影响到别人;对别人的要求同样如此——也许只是因为你走路时候声音稍微大一点，住在你楼下的住户就会到管理会社投诉你“噪音污染”。因此，在日本购买集合住宅，你首先得学会和日本人一样的“谨小慎微”。还有一个不得不提的问题就是，集合住宅的土地面积是整栋大楼的住户所共有的，比如一栋公寓里有50家住户，那么你所占有的土地面积就是该楼占地面积的五十分之一。【日本房产】

3、一户建(即house)

一户建相当于国内的独门独院的小别墅。很多日本动画片里，比如《哆啦A梦》的野比家族，或者《蜡笔小新》里的野原家族所居住的就是很典型的日本“一户建”。优点没有管理费，没有修缮基金，没有因为一点点噪音就投诉你的“楼下住户”，想养什么宠物都没人可以干涉你，建筑物占了多大面积的土地你就拥有多少土地……一切都是你自己的，自由无比。缺点少了金钱上的付出，自然就要付出你的精力：无论房子出什么问题，都得自己修理、维护，包括修葺你院子里的草坪或者清扫你门前路上的积雪和落叶。另外，一户建没有公寓那么好租好卖。如果是想作为收益投资而购买的话，需要小心考虑。

4、房贷与利息

和如今的中国人购买房产一样，大多数日本人也是通过银行贷款的手段购房的。日本最常见的贷款年限是35年。优点奇低无比的贷款利率是日本住房贷款的最大特色和优点。相对于国内动辄5%~6%的贷款利率，日本各大银行的贷款利率仅有0.7%~1.2%之间——在距离东京都心二三十分钟车程的地方购买一套两千万左右的两室一厅二手公寓，每个月还贷可能只有三四万日元——甚至比租房子还要便宜。而且更重要的是，对于拥有良好信用度以及稳固工作的日本人，很多银行可以做到“0首付”购房，因此有些国内媒体称“日本年轻人同样买不起房”的说法纯属无稽之谈。只能说，经历过泡沫经济破灭的日本，以买房做投资的人减少了。毕竟一朝被蛇咬十年怕井绳。缺点日本各大银行对外国人贷款审查极其严厉，这一问题在3.11日本大地震之后表现的更为突出——3.11大地震之后的数个月里，无数包括中国人在内的在日外国人丢下工作和日本的一切，义无反顾的逃离日本回国，让日本人认识到外国人的“不稳固性”：虽然无论对谁来说，活下去才是最重要的。因此，外国人想在日本申请住房贷款，要么拥有稳固的高收入、在诸如丰田汽车、三井住友之类大型知名企业工作;要么就只能准备好一次性全额购房了。

5、最后，关于税金

日本购房税金整体包含两种，一种是一次性税金，还有就是长期税金。一次性税金包含印花税，不动产取得税等，一般在购房手续结束后两个月之内缴纳结束，总花费大概为房价的6%~8%。当然，如果你自身条件优越，也可以像日本人一样向银行交涉，最终将税金算入房贷中，实现0首付入住。而需要长期缴纳的税金为每年缴纳一次的“固都税”，该税金的价格一般根据房子的大小，以及房子所在地的地价上下浮动。并不会太高。购买之前可以参考该房子前几年所缴纳的固都税。

三、在日本京都买房选哪里比较好?

日本京都残留了很多寺院和神社佛阁，在日常生活中也能感受到古老而美好的习惯。可以说，京都以其独特的环境为开关，让人们重新认识了日本。
大部分人都知道京都是极其受欢迎的旅游城市，但是在房地产投资的观点上，京都似乎还没有被理解。这个问题与京都的地域特性有关。

一方面，京都有旺盛的租赁需求；而另一方面，由于严厉的建筑限制，租赁住宅的供给十分有限。因此，在日本京都投资房产，空房风险低、容易维持资产性。

原本，京都的不动产信息只在京都内部循环，不会出现在太大的范围。如果有好的房子(价格较低的房子)，首先由业主或相关人员购买，再加上差价进行转卖。因此，一般的投资者，尤其是外国人在京都能买到好房子的机会并不多。

那么，怎样才能确保购买到如此稀少的京都房屋，而且是优质房屋？
京都不动产的投资区域是以京都市为中心。想马上掌握京都市的地域特性，可以将京都市分成3个区域。
1. “保全

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