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天花板上有很多“井”字的裂缝。谁错了？开发商:先垫维修费，再划责？
“千里之堤，蚁巢溃烂”，二十年建筑的房子也可能因为小裂缝而被破坏。住在深圳罗湖鹿翠绿地的业主薛先生，近几个月来深刻体会到了这一点。
薛先生告诉南都湾财经记者，他家在楼上10年间换了两个邻居，至少装修了7次。在10年前的一次装修中，他主卧的天花板上出现了第一个裂缝。今年3月，房间裂缝面积已蔓延至80%。此外，第二间卧室和客厅也出现了新的裂缝。然而，薛先生认为，楼上装饰只是原因之一。裂缝“井形”的方向让他怀疑地板本身可能存在质量问题。
鹿茵翠地的开发商是深圳市新世界房地产开发有限公司，是深圳市新世界集团有限公司当地房地产企业的子公司。今年4月，集团相关负责人首次带领工程师到现场检查情况，并提出了7万多元的维修方案。“我已经谈过了。楼上先出2万，我出1万。剩下的开发商已经提前付款了。开发商一开始似乎同意了这个计划，但第二天他们改变了主意，说这不是他们的责任，一分钱也没有。由于预付款问题，薛先生家的楼板修复陷入停滞。
5月6日，在罗湖区莲塘街道办事处工作人员的协调和见证下，深圳新世界集团工程管理部相关负责人表示：“我们将首先解决预付款问题，尽快推进维修工作。”然而，在那之后，我们还需要根据专业机构的评估结果来划分责任。”无论是开发商还是楼上还是楼下，谁应该承担责任。”
业主投诉
主卧天花板80%有裂缝
开发商给出了维修方案，但谁垫资有争议
数据显示，新世界鹿茵翠位于罗湖区莲塘街，靠近莲塘港。开发商为深圳本土开发商“深圳新世界集团有限公司”（以下简称“深圳新世界”）的子公司。该社区于2003年竣工，建筑年限约为20年。社区物业也是深圳新世界的“深圳新世界物业管理有限公司”（以下简称“深圳新世界物业”）。
薛先生自2003年加入该公司以来一直住在这里。2013年，他发现主卧室的天花板上有第一个40-50厘米的裂缝，随着时间的推移，裂缝面积越来越大，裂缝的位置也越来越多。”两年前我搬到了海边。但今年3月，我检查了房子，发现主卧室的天花板裂缝面积达到80%，第二间卧室和客厅也有不同程度的裂缝。”
“当第一个裂缝出现时，我向物业报告了情况，然后断断续续地反映了六七次。”薛先生说，一开始裂缝并不严重，他也没有调查太多。但现在主卧室80%的地板有裂缝，薛先生担心崩溃的风险，所以他又找到了房产，希望开发商能帮助修复。
薛先生认为楼板开裂可能有楼上装修的因素，但更重要的是质量问题。“如果质量没有问题，不管楼上怎么装修，都不会开裂。毕竟没人会主动砸地板。”
据报道，薛先生的家在倒数第二层，楼上有一套复式公寓。“一开始，一位韩国业主在短短几年内装修了不少于五次，第一个裂缝出现在他的一次装修之后。”几年前，韩国业主搬出这里，新业主搬进来，装修至少两次。“如果韩国业主多次装修造成30%的裂缝，新业主装修后的裂缝面积至少为50%。”
天花板“井形”裂缝和几个开墙点。
在开墙点下，混凝土部分出现裂缝。
墙皮鼓包现象发生在一个开墙点旁边，因为渗水。
另一方面，薛先生发现，这些裂缝的形状非常规则，大部分是“井”形状，与地板钢筋的布置方向大致相同。一段时间前，为了确认是表面墙的白色和灰色裂缝还是地板裂缝，他在主卧室的天花板裂缝处敲了9个点。据南都湾金融俱乐部记者5月4日现场观察，部分点下的水泥确实可以清楚地看到裂缝，另一个区域已经从裂缝渗水，周围的墙皮明显鼓包。
今年3月，在向物业报告情况后，深圳新世界相关负责人首次带领团队工程师到现场检查情况。”20多天后，他们给了我一个7万多元的维修计划。”薛先生说：“我已经同意了。楼上有2万人，我有1万人。其余的开发商已经提前付款了。开发商一开始似乎同意了这个计划，但第二天他们改变了主意，说这不是他们的责任，一分钱也没有。”
谁来预付款已经成为维护工作顺利进行的最大障碍。但薛先生说，他住在楼下，无论是什么原因造成的裂缝，他都是受害者，所以他不想预付款，“我咨询了律师，如果房屋质量问题严重影响正常生活使用，买家有理由向开发商提出要求，开发商应承担维修责任。”
律师说法
在确定责任主体之前，最好不要擅自维修
“目前，裂缝的原因尚未确定，很难确认是谁的责任。”听到薛先生的经历后，房地产纠纷领域的专家周正峰告诉南都湾金融俱乐部的记者。他建议，在这种侵权行为中，我们应该首先确定责任主体是谁。如果责任主体不愿意承担费用，我们可以提前修复，然后向责任主体提出索赔。
周还提醒，在确定责任主体之前，最好不要擅自修复。如果损坏部位修复，证据可能已经丢失，责任将非常麻烦。
谈到开发商垫款的义务，周指出，天花板实际上属于业主的专有部分，应优先考虑相邻业主之间的侵权纠纷。“开发商和物业公司在未确认地板裂缝是由质量问题引起的时候，没有法律责任。因此，开发商和物业公司通常没有义务提前支付维修资金。“然而，如果地板本身的质量有问题，开发商应承担相应的后续责任，”周说。
据南都湾财经报道，房屋质量问题通常涉及一个重要的概念“房屋质量保修期”。据了解，物业开发建设单位（开发商）在物业交付使用后，通常有一段时间的房屋质量保修期，保修期的长度将根据《商品房销售管理办法》等相关法律法规和双方的协议确定。在保修期内，开发商应对业主承担保修责任。
值得注意的是，当房屋超过保修期后出现质量问题时，现行法律法规没有明确规定开发商是否可以免除相应的责任。
然而，上海金天城律师事务所律师席正辉发现，在司法案件中，大多数法院认为开发商仍需承担维修义务，开发商是否承担责任的关键是原告能否充分证明房屋损坏属于开发商交付房屋的质量问题。
开发商回应
深圳新世界：
先解决垫资问题，再划分责任
5月6日，罗湖区莲塘街道办事处物业科、应急科负责人、西岭社区相关负责人、深圳新世界工程管理部相关负责人、深圳新世界物业鹿茵翠地负责人来到鹿茵翠地与薛先生沟通协商。
经过一个小时的反映，在街道办事处和社区领导的协调和见证下，深圳新世界工程管理部相关负责人表示：“深圳新世界将首先解决预付款问题，尽快推进维修工作。“至于责任所有权，该人士认为，可以从罗湖区住房和城乡建设局认证的评估公司中随机选择一家进行评估工作，然后划分责任。“谁负责开发商、楼上楼下的责任？”
“鉴定机构将首先根据薛先生和楼上业主的房屋情况进行建模和计算。然后测量混凝土强度等数据，评估楼上行业主动结构后对荷载平衡的影响。最后，鉴定结果将根据这些情况发布。上述负责人还表示，如果薛先生对鉴定后的责任划分结果不满意，可以诉诸法院，由法院决定。在维修阶段，他建议薛先生与邻居业主协商确定维修施工单位，深圳新世界不参与，以确保报价的公平合理性。
写作:南都湾财社记者陈镜安
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