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正规银行机构放款——过桥垫资
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重拳出击！罚款超过1000万！一群“转房贷”的人会倒霉
该平台收到了粉丝朋友H女士的贡献。2019年，她以250万元左右的总价购买了第一套房，纯商业贷款利率为5.5%，月供超过8000元。今年以来，收入急剧下降，H女士明显感到还款压力很大。
最近，她接到了一个从事资本周转服务中介的电话。
对方声称：“与目前的抵押贷款利率相比，经营贷款利率低至3.2%。如果选择更换，每年可以节省数万元的贷款利息。”
H女士很兴奋
朋友圈转贷广告
特别是今年，南京的许多银行实行了首套房的最低抵押贷款利率为4.1%。她嘲笑自己被切成韭菜。因此，当她听到中介介绍的“商业贷款置换抵押贷款”方法时，H女士感兴趣。
然而，H女士认为自己是外行，看不到里面的门道。她不知道这样做是否有很大的风险，所以她来咨询我们。
笔者首先得出结论，经营贷款置换抵押贷款不仅存在诸多隐性收费，而且存在扰乱金融市场秩序、影响买方信用调查等一系列未知风险。
“转贷换一换，利息节省几十万”
真的有这么好的事吗？
几年前，抵押贷款利率一度达到6.3%，现在只有4.1%。
“转贷换息，节省几十万利息”。这是中介劝高层买家站岗的通用话。
理论上，有三种方法可以降低抵押贷款利率。
1.重新过户
2.商业贷款转公积金贷款
3.转抵押经营贷款
前两个过程是透明的，中介赚不到多少钱，真正的油水是抵押贷款到商业贷款。
经营贷款，直率地说，买方可以通过房地产抵押贷款和其他担保方式从银行借款，而不是银行为中小企业主或个体工商户推出的融资产品。
借用朋友圈中介的图片，房贷转经营贷似乎是一笔“稳赢”的生意。
从账面数字来看，不仅可以节省大量利息，还可以在短时间内减轻还款压力。
看了这个，好像谁不转贷，谁就是傻子，难怪像H女士这样站岗的人被感动了。
但是世界上真的有这么好的事情吗？
小心馅饼变成陷阱
在我看来，用商业贷款代替抵押贷款可以节省很多利息，但从长远来看，商业贷款比较抵押贷款实际上并不像你想象的那样“利差”。
首先，用商业贷款取代抵押贷款只是为个人节省了部分利息负担，但商业贷款期限往往远低于抵押贷款，事实上，这将大大增加每个本息还款期的压力。
比如我们经常听到“三年4.25%”的产品，但这种“4.25%”并不是按揭中的年化计算方法。
同样是300万贷款20年，按抵押利率6%计算，等额本息贷款20年总还款515万；经营贷款为先息后本，即每年先还利息，最后一年还本金，按4.25%计算555万元。
因此，经营贷款表面上利率较低，实际上还款较多。
第二，在整个处理过程中，所涉及的各种费用，这种无形的成本并不小，特别是如果涉及预付款，成本仍然相当高，这也是你的成本。
第三，所谓10年或20年的中介经营贷款，其实需要“3年或5年转一次”，风险很大。
1、每次都要把钱还给银行一段时间，这段时间只能过桥，日息费也不小；
2、三年后，贷款利率将重新定价。目前的低成本只是因为支持小微企业。一旦经济复苏，经营贷款利率只会上升；
3、在此期间，一旦发现或向监管机构报告，银行通常会限期收回贷款，迫使购房者违约，影响个人信用调查。
因此，你想赚取抵押贷款的利差，而中介机构只想赚取你的佣金。
在这个时代，有许多深不见底的套路。
官方出手，严查经营贷款！
一批银行因非法套贷被罚款1000多万元！
最重要的是，中国早就明确规定禁止经营贷款流入房地产市场。
2021年3月26日，中国银监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营贷款非法流入房地产的通知》，明确规定:
房地产中介机构不得为买方提供或与其他机构合作，不得诱导买方非法使用经营资金；提供新房、二手房销售经纪服务时，要求买方书面承诺不挪用银行信贷资金。
银行金融机构应书面提示借款人非法使用信贷资金购买法律风险和相关影响，与借款人签订贷款协议应同时签署资金使用承诺书，明确一旦发现贷款挪用房地产领域将立即收回贷款，减少信贷额度，并追究相应的法律责任。
自今年年初以来，银行业的严格监管形势并没有减少，非法信贷业务仍然是银行业的“严重灾区”。包括三次贷款检查不到位、非法发放个人贷款、挪用信贷资金等行为。
特别是当信贷资金非法流入房地产时，许多银行收到了数百万元的罚款。
就在本月，中国银行业和保险监督管理委员会官方网站发布了8张罚单，其中5张涉及个人商业贷款、非法流入房地产市场的个人消费贷款、个人商业贷款制度等。
交通银行、招商银行、建设银行罚款总额超过1000万元，多名相关负责人受到警告。
——交通银行股份有限公司因个人经营贷款挪用房地产市场、个人消费贷款非法流入房地产市场、总行对分支机构控制不力的管理责任被罚款500万元。
——招商银行股份有限公司因个人经营贷款挪用房地产市场、个人经营贷款“三查”不到位、总行对分支机构控制不力承担管理责任，被罚款460万元。
——中国建设银行股份有限公司因个人经营贷款“三查”不到位、个人经营贷款制度不慎、总行对分支机构控制不力承担管理责任，被罚款260万元。
向前拉时间线：
6月17日，中国银行业和保险监督管理委员会官方网站显示，平安银行厦门分行因3起违法行为被罚款200万元，3名相关负责人被警告。
7月中旬，浙江省义乌市农村商业银行被中国银行业监督管理委员会金华监督管理局罚款230万元。同日，宁波银行金华分行因多起违法事实被中国银行业监督管理委员会金华监督管理局罚款145万元。
早在今年4月，中国邮政储蓄银行股份有限公司宿迁分行就因个人经营贷款流入房地产领域的违规行为被罚款30万元。
今年的监管如此密集，如此严肃，可见高层“去房地产金融化”的决心。
写在最后：
转贷不适合所有人。
如果名下没有实际经营的公司，贷款转移的风险是巨大的。普通上班族，第一套房这样做，就是踩钢丝，完全由中介处理，每一步都充满变量，甚至造成非法处罚的风险。
那时，你可能不仅会失去资金，还会失去与大数据绑定的“信用”，从而切断终身的“杠杆”。
投机者，必然会被市场投掷。
买房的道路千万条，资金安全第一。
你觉得这个怎么样？
以上内容来自孟祥远楼市
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