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以广东老改典型案例|猎德村为重点:广州老村改造第一个吃螃蟹的人
项目名称
广州猎德村改造项目改造项目
项目概况
猎德村是广州市首个城中村。位于珠江新陈中南部，毗邻玉城苑社区居民委员会。南临江大道，西临利雅湾，北临兴民路、花城大道，面积470亩。
猎德村改造方案将整个猎德村从东北向东南划分为东西两个区域。猎德村按照改造总体方针，在原地拆除重建。其中，西部11万平方米以上的土地被拆除作为商业用途，拍卖资金用于满足村改造资金的需要；东部拆迁主要用于安置村民，在猎德村南部保留土地建设酒店，作为集体经济发展的支撑项目。
猎德村改造采用村自主开发的模式。《猎德村老村改造村民房屋拆迁补偿安置初步规划》提出，猎德村改造所需30多亿元资金通过转让村西部土地筹集。该土地拍卖成交价46亿元，总建筑面积56.8万平方米。其中，拆迁补偿安置新建筑约25亿元，南方酒店投资10亿元。
2007年10月，猎德村作为广州第一个旧城改造项目，开始拆迁。整个改造建设项目持续了3年，到2009年底基本完成。所有村民在2010年春节前搬进了新房子。
改造背景
猎德村的改造是由多种因素共同驱动的。
首先是强大的市场吸引力。截至2007年，珠江新城经济发展用地和替代商业用地已基本开发。旧猎德村约474亩村民居住用地占珠江新城用地面积的4.9%，成为市场上的“诱人蛋糕”。
二是政府的迫切推动。首先，珠江新城中央商务区需要实现一体化，提高城市竞争力。广州猎德村位于广州规划中珠江新城中央商务区的黄金地带。为了实现完整的中心规划，使广州的CBD真正形成，猎德的转型势在必行。二是城市主要道路体系建设的实际需要。新光快速干线猎德大桥穿过猎德村，增加了猎德村改造的紧迫性。
最后，这也是老猎德村要求改造的热情。在尊重其历史和产权、考虑其集体和个人利益的基础上，猎德村的转型热情也非常积极，这也为猎德的顺利转型奠定了基础。此外，在亚运会上，猎德的转型也是更新广州城市面貌的重要措施。
改造模式
猎德村改造项目在广州市委、市政府的指导下，确定了以下改造模式：
●坚持“以市、区政府为主导，以村为实施主体”的总体思路，摒弃政府单方面主导拆迁的做法，通过整体改造和拍卖部分旧村土地融资解决资金来源问题；
●坚持“村民实惠、村集体经济增长、城市外观改善”的原则，按照“拆迁补偿”的原则，为村集体经济保留经济发展用地，充分考虑大多数村民拆迁补偿和长期稳定股息的重要利益，尊重历史和现状，被大多数村民接受；
●坚持“保护和延续岭南水乡传统文化”的原则，通过合理规划，确定“六保留、六改造”的规划要点。整个规划方案深入思考，设计精细，将传统历史文化与现代城市景观有机结合。
●按照村民自治的方式，坚持民主开放，尊重村民的意愿。在整个拆迁改造过程中，没有异常上访，没有安全、公共安全问题和集体事件。
改造特点
猎德村改造采用开发商预付款、政府政策、村委会协助的模式，解决村民拆迁安置和集体物业发展的要求，实现改造项目自身的经济平衡。
改造工程占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米，其中地下室约23万平方米。村里有三条规划道路，共有37栋高层住宅建筑，以及俱乐部、祠堂、池塘等配套设施，告别了以往小楼牵手、道路狭窄的弊端，道路也与珠江新城CBD规划融为一体。
拆迁和规划的具体特点如下：
●拆迁方案：猎德村的补偿原则是“拆一补一”，以四层为上限，实行阶梯式安置。框架结构房给予每平方米1000元的材料补偿。若村民需增加安置面积，将按每平方米3500元的单价购买。根据2004年发布的《广州市城市房屋拆迁管理办法》，实施临时安置补贴标准。在过渡期内，被拆迁人自行安排住所的，拆迁人按被拆迁房屋建筑面积每月20元支付临时安置补贴。
●地块规划：根据地理环境条件，以猎德大桥和新光高速公路为边界。猎德村分为桥东、桥西、桥西南三部分。西部地块转化为国有土地，按商业用地进行市场拍卖。土地拍卖资金用于支付旧村改造项目资金；东部地块仍保留为集体土地，作为重建安置社区；南部地块也是集体土地，建设五星级酒店等集体物业作为集体经济支柱。
根据三家合作公司的规划，三家公司的平均股权占三分之一，分两期发展，预计发展年限为4－五年。R&F地产负责甲级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓，合景泰R&F地产负责公寓，新鸿基地产专注于商业部。
改造成效
改造前，猎德村是广州“城中村”的典型缩影。原总建筑面积68.6万平方米，为高密度农民自建住宅。面积小，质量差，违章建筑问题突出，消防隐患严重，公共安全环境复杂，卫生条件差。此外，一些古民居、祠堂等历史建筑也保留下来，但由于年久失修，存在巨大的安全隐患。
新建猎德村(安置区)减少了居住用地，增加了商业、绿地和公益设施用地；总建设用地13.1万平方米，由37栋高层住宅、一所九年义务教育学校和一所幼儿园组成。绿地率从改造前的5%提高到30%，增加了1万多平方米的绿化面积；建筑密度从60%降低到28%。严格按照有关法律法规要求的标准配置学校、幼儿园、文化活动中心、卫生服务中心、肉菜市场等公共服务设施。
同时，猎德村经济效益明显提高，村民房屋租赁收入从改造前每月800元增加到4000元，增加5倍；村民自有房屋价值从改造前4000元/平方米增加到3万元/平方米，增加7倍以上；村集体年收入从改造前1亿元增加到5亿元，增加5倍；村民人均分红从改造前5万元增加到3万元，增长6倍。猎德通过村民集中居住，还节约了247亩土地，节约了52%的土地。
案例点评
在广州猎德村正式开展城中村改造工程之前，广州市政府对如何推进城中村改造进行了十多年的探索。从最初拒绝开发商进入，坚持政府独立开发的模式（该模式是上海、张家港等江苏、浙江采用的主要模式），到政府引进开发商的模式，最终形成了政府主导、村集体独立引进社会力量的模式。猎德村改造模式的成功无疑在这一不断进步中具有象征意义。猎德村作为广州市政府推出三旧改造政策后广州首个全面改造成功的城中村，也为其他村集体城中村改造项目提供了宝贵的信心和经验支持。
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【指导】广东省自然资源厅
【生产】南方报业传媒集团南方工业智库南方工业智库 房产频道
【整理】冯善书
【作者】冯善书
【来源】南方报业传媒集团南方 客户端
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