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北京住房公积金“认房不认贷”。你的抵押贷款能节省多少？

10月31日，北京市住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房数量认定标准的通知》(以下简称《通知》)，称“不认房(商业)贷款”将于11月1日起实施。

该通知称，为了支持居民的刚性和改善住房需求，反映公积金制度的公平性、互助性和包容性，经北京市住房公积金管理委员会第29次全体会议批准，调整了公积金贷款政策。

调整后，第一套房的识别标准为：贷款申请人（包括共同申请人，下同）在北京无住房，全国无公积金贷款（包括住房公积金政策贴现利息贷款，下同）记录。

第二套住房认定标准为：借款人在北京有一套住房；或者在北京没有住房，但在全国有公积金贷款记录；或者在北京有一套住房，在全国有一套公积金贷款记录的，实施第二套住房公积金贷款政策。

如果贷款申请人在北京有两套或两套以上的住房或在全国范围内使用过两次公积金贷款，则不予发放公积金贷款。政策调整自2023年11月1日生效，当日（含）后受理的公积金贷款申请按调整后的政策执行。

与之前的政策相比，此次调整的主要变化是，北京市住房公积金贷款在确定住房公积金数量时不再考虑商业贷款。简单地说，有商业贷款记录和无公积金贷款记录的员工家庭，在北京没有住房，可以实施第一套住房公积金贷款政策。

政策调整自2023年11月1日生效，当日(含)后受理的公积金贷款申请，按调整后的政策执行。对于11月1日前申请但尚未发放的特殊情况，北京市住房公积金管理中心工作人员表示，需要与贷款经办部门沟通，以买卖双方无争议的沟通结果为准。此外，据工作人员介绍，对于符合上述条件的有商业贷款记录的购房者，无论商业贷款是否还清，都不能逾期。

中指研究院市场研究总监陈文静告诉《中国商业新闻》，北京公积金政策的调整有利于购房者没有住房，没有使用公积金贷款，可以享受较低的公积金贷款利率、较低的首付比例和较高的贷款金额，将有效降低购房者的房地产成本，减轻购房者的房地产压力，提振购房者的房地产情绪。

那么，这种调整能为合格的购房者节省多少抵押贷款呢？

目前，北京地区5年以上纯商业贷款首套房贷利率为4.75%、第二套是5.25%。

根据目前北京市公积金贷款政策，首套房贷利率在5年内实行2.6%、6年～25年3.1%，2套住房执行5年以下3.025%，6年～25年3.575%。首付比例要求按政策性住房和非政策性住房区分，政策性住房中经济适用房最低首付为20%、其他政策性住房首付要求为30%；在非政策性住房中，普通住房首付比例最低为35%、非普通住宅首付比例最低为40%；第二套房最低首付比例为80%。额度方面，第一套房贷最高额度为120万元(部分地区在市六区以外购房略有差异)，第二套房贷最高额度仅为60万元。

据中指研究院估计，假设公积金贷款60万元，还款期为25年，二套利率下，总利息约30.8万元，月平均还款约3028元。被认定为第一套房贷后，总利息约26.3万元，月平均还款约2877元，总利息约4.5万元，月还款约151元。

值得注意的是，根据现行政策，贷款申请人在申请公积金贷款时，不能在全国范围内偿还未偿还的公积金贷款。同时，贷款申请人在离婚一年内按照原政策实施差异化住房信贷政策，即离婚一年内申请公积金贷款的，按照两套住房贷款政策实施。

陈文静指出，优惠政策调整人口相对有限，无住房，全国使用公积金贷款，购房仍认定为两套；全国使用公积金贷款两次或两次以上的，不给予公积金贷款，整体政策薄弱。

陈文静指出，从10月份北京楼市交易情况来看，前期政策效果持续性不足。目前，北京房地产市场调整压力逐渐显现。预计该政策将围绕稳定房价预期、激活更换链、降低合理住房需求购买门槛等方面展开。预计将根据区域政策原则优化购买限制政策，或调整普通住房识别标准和抵押贷款利率。如果政策能够及时跟进和调整，北京房地产市场可能会进一步修复。

从全国的角度来看，自今年以来，上海已经优化了第一个公积金贷款识别标准，成都等20多个城市已经实施了公积金贷款“认房不认贷”。“北京已经调整了第一个公积金贷款识别标准，并进一步释放了有利的政策。预计更多的城市将跟进和优化公积金贷款的相关政策，广州和深圳也有很强的跟进预期。”陈文静说。

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