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两个部门发文做好房地产“带押转让” 或者更多的城市在短期内跟进实施

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3月30日，自然资源部网站显示，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会联合发布了协调房地产“转让”方便企业服务通知（以下简称“通知”），在当地实践的基础上，自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化房地产登记和金融方便企业合作，协调房地产“转让”，进一步提高便利化服务水平，降低制度性交易成本，助力经济社会发展。

自去年8月以来，许多城市都试行了“带押转让”模式。现在，中央政府已经发布了一份文件，将加快“带押转让”在各地的推广和实施。业内人士认为，两个部门的联合发布是进一步推广“带押转让”模式的重要政策取向。中央政府首次提出，这也表明了对这一模式的认可和全国实施的决心。

城市、金融机构、房地产类型三个层面，以点带面推进“带押过户”

“抵押转让”是指根据民法典第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，在申请抵押房地产转让登记时，无需提前归还旧贷款，取消抵押登记，可以完成转让、再抵押和新贷款程序，实现房地产登记和抵押贷款的有效联系”。“带押过户”主要适用于银行业金融机构未结清的抵押贷款，目前抵押贷款无逾期。

根据《通知》，各地要在现有工作的基础上，深入探索当地“带押转让”的实施、模式和配套措施，积极做好“带押转让”工作。推动省会城市和计划单列市率先实现，逐步扩大到其他市县；推动同一银行金融机构率先实现，逐步扩大到跨银行金融机构；推动住宅房地产率先实现，逐步扩大到工业、商业等房地产类型。实现区域范围、金融机构和房地产类型的全覆盖，正常开展“带押转让”服务。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，将从城市、金融机构、房地产类型三个层面积极做好“带押转让”，更多城市将在短期内跟进实施。

从以往的二手房交易来看，过户交易一般需要在上家还清贷款解除抵押后才能进行，而下家则需要重新申请贷款。58安居客研究院院长张波认为，存在两个主要问题。首先，家庭往往需要使用家庭首付作为偿还贷款的来源，这本身就有一定的风险。第二，家庭解除和下一笔贷款不能同时进行，这实际上增加了交易过程的持续时间。

“许多地方在实际着陆过程中都取得了经验。在此经验的基础上，自然资源部和中国银行业和保险监督管理委员会共同推进全国“抵押转让”，将有利于提高房地产交易便利化服务水平，对降低系统性交易成本也将发挥积极作用。”张波说。

诸葛数据研究中心高级分析师陈晓认为，实施“抵押转让”模式提高了二手住房交易效率，缩短了交易时间和成本，提高了二手住房市场的流通性，有利于激发二手住房市场的活力，提高了房地产市场的活动。两部门联合发布的文件是进一步推进“带押过户”模式的重要政策导向。中央政府首次提出，这也表明了认可和实施这一模式的决心。银行贷款担保人怎么取消担保。

“目前，一些城市提出的“抵押转让”主要是在二手住宅市场推广，新政策指出，在住宅市场充分实施“抵押转让”后，逐步扩大到工业、商业等领域。”陈晓说，这是对该政策的一个相对新颖的探索，扩大了“抵押转让”的适用范围，更加全面。

地方实践形成了三种模式，预计将采用更多的“新旧抵押组合模式”

目前，在实践探索中，许多地方主要形成了三种“抵押转让”模式。其中，第一种模式是新旧抵押权的组合模式。通过借用新贷款和偿还旧贷款的无缝连接，实现“抵押转让”。买卖双方与相关贷款人达成协议，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式，房地产登记机构合并转让登记、新抵押权首次登记、旧抵押权注销登记。贷款没还完还能再贷款吗。

第二种模式是新旧抵押分段模式。通过借新贷款，转让后偿还旧贷款，实现“抵押转让”。买卖双方与相关贷款人达成协议，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时间和方式、房地产登记机构合并转让登记、新抵押登记等，卖方结算后及时办理旧抵押注销登记。贷款还清一直没有注销。

模式三是抵押变更模式。通过抵押变更实现“抵押转让”。买卖双方与相关贷款人达成协议，就抵押变更达成协议，房地产登记机构合并办理转让登记、抵押转让登记和变更登记。

通知指出，各地要结合当地实际，确定合适的办理模式，并结合实践不断丰富发展。

张波认为，地方政府探索形成的三种“抵押转让”模式在实际推广中并没有明确限制实施模式，而是给了地方政府更多的自主权。在实际推广过程中，预计将采用更多的“新旧抵押结合模式”，对风险控制更强，特别是在不改变贷款金融机构的情况下，更有利于银行预先控制风险。

许多地方已试行“带押过户”，应重点防范“一房二卖”等风险

事实上，为了振兴二手住房市场，通过二手住房交易链，简化交易流程，包括昆明、济南、南京、苏州、福州、金华、宁波、无锡、广州、成都等城市去年开始尝试“转让”，深入探索二手住房交易、转让制度创新。

1月17日，浙江省六个部门联合发布了关于深化多跨协调促进二手住房“抵押”登记服务新模式通知，应积极推进二手住房“抵押”实施，加快完善相关配套政策，进一步优化二手住房转让业务流程，提高金融服务质量和效率，确保抵押物依法转让，更好地满足群众的需求。自己有贷款还能为别人担保吗。

陈文静表示，自2022年以来，全国多个城市出台了深圳、济南、大连等二手房“带押转让”政策。目前，“带押转让”主要分为个人业务和企业业务，个人业务多，主要用于二手住宅交易。东台、平顶山等部分地区将“抵押转让”业务扩展到工业项目、商业地产等领域，进一步简化企业间交易流程，有效解决抵押房地产交易转让中“贷款转让”时间长、交易风险高、资本负担重等问题。公积金贷款没还完可以商业贷款吗。

但业内人士认为，在推进“带押过户”的过程中，还是要注意风险。银行有贷款可以做担保人吗。

在风险防范方面，该通知还要求通过预告登记制度，防止“一房两卖”，防止抵押悬挂等风险，维护双方的合法权益，确保财务安全。建立畅通的沟通协调机制，加强业务指导和监督，梳理各环节的风险点，制定应急预案，通过发布三方（四方）协议样本、风险提示、业务预警等方式有效防范风险。贷款担保费。

新京报记者段文平

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