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全国正规银行机构房产抵押---经营抵押
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一、房地产融资案例分析
一、房地产融资案例分析借壳上市，福气实业重大资产重组于2006年底启动，2008年1月底获得中国核准批文，2008年年中实施完成，整体重组过程跨越约1年半时间。
福气实业整体重组方案诞生于股权分置改革的时代背景下，方案的设计和操作有较多创新解决手段，且切合当时的市场潮流与热点，是地产公司借壳上市较为典型的成功案例。
二、房地产企业的48种融资方式解读房地产企业的48种融资方式解读房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。那么如何冲破融资困境，选择合适的融资方式呢? 第一计：应收账款融资1付款方是有信用的，政府机构，大集团，银行，其他银行信任的单位。2应收账款证券化(信托)第二计：应付帐款融资
1、远期承兑汇票
2、质量保证托管
3、应收账款证券偿付重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。有国有资产1%的项目，不会投资第三计：资产典当融资
1、急事告贷，典当最快
2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物
3、可分批赎回第四计：企业债券融资
1、债权人不干涉经营
2、利息在税前支付第五计：存货质押融资
1、一定时间内价值相对稳固
2、存放第三方仓库。第六计：租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)
1、有利于提高产能，行业竞争力
2、逐年分摊成本，实现避税
3、买断前几所有权第七计：不动产抵押融资
>1、不接受小产权2、可评估后加贷(小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款)第八计：有价证券抵押贷款
1、可保留国债股票的预期收益
2、可分批赎回
3、一般为不记名债券第九计：经营性贷款
1、已有的经营记录为基础
2、用于公司的主营业务第十计：装修贷款
1、有抵押物无还款来源
2、额度范围和比例空间较大第十一计：专利融资
1、有有效期限制
2、有成功的市场，有规模深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。第十二计：预期收益融资
1、能有效提前使用预期回报
2、一般需要用到担保工具第十三计：内部管理融资
1、留存利润融资
2、盘活存量融资案例：万乐电器1亿案例：产权转股权融资节税800万第十四计：个人信用贷款1.个人信用最大化2.现金流最大化第十五计：企业信用融资
1、企业信用最大化，
2、企业现金流最大化第十六计：商业信用融资
1、有形的商业融资
2、无形的商业融资第十七计：民间借款融资
1、充分运用非正规软财务信息
2、手续便捷，方式灵活
3、特殊的风险控制和催收方式第十八计：应收货款预期融资
1、预期是可以预见的
2、预期是增大的趋势第十九计：补偿贸易融资
1、供应和需求是同一个系统的
2、需要明显大于供者第二十计：BOT项目融资
1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)
2、A建设-A经营-移交B(民间)第二十一计：项目包装融资
1、价值无法体现或者是变现
2、可预见的升值空间第二十二计：资产流动性融资
1、有价值无将来
2、新项目回报预期高第二十三计：留存盈余融资(内部融资)
1、主动，可控，底利息成本，
2、有稳固团队的作用第二十四计：产权交易融资
1、以资产交易融资
2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率
3、含国有资产的企业使用多第二十五计：买壳上市融资
1、曲线上市融资
2、综合成本小，市盈率也较低第二十六计：商品购销融资
1、预收货款融资案例：顺驰快速制胜之道第二十七计：经营融资
1、会员卡融资
2、促销融资第二十八计：股权转让融资
1、战略性合作伙伴融资
2、优先股，债转股第二十九计：增资扩股融资
1、股本增加，股权比例发生变化
2、规模扩大，原股东投资额不变第三十计：杠杆收购融资
1、以小搏大的.工具
2、集资、收购、拆卖、重组、上市第三十一计：私募股权融资
1、成长性，竞争性，杰出团队
2、良好的退出渠道和回报预期第三十二计：私募债权融资
1、稳固的现金流
2、良好的信用系统第三十三计：上市融资
1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾
2、主板，中小板，创业板第三十四计：资产信托融资
1、有较高的成本17%左右
2、有效规模的要求第三十五计：股权质押融资
1、公司价值可有效评估
2、股权结构清楚第三十六计：引进风险投资
1、风险投资的价值不仅仅是钱
2、以上市退出为目的第三十七计：股权置换融资
1、股权清楚可评估
2、以战略性置换为重点第三十八计：保险融资
1、是最后一道保护屏障
2、不可不买，不可多买第三十九计：衍生工具融资
1、适用于大型企业
2、有很高的金融风险第四十计：民间融资(个人借贷和委托贷款)
1、个人借贷融资
2、企业拆借融资案例：粤东自来水厂项目第四十一计：不动产、动产抵押贷款
1、房地产抵押贷款
2、土地使用权抵押贷款
3、设备抵押融资
4、动产质押融资
5、浮动抵押(产品、半成品等)第四十二计：票据贴现贷款
1、商业票据贴现贷款
2、买方或协议付息票据贴现贷款案例：思路决定出路案例：猛龙过江震京津案例：产权式公寓模式第四十三计：融资租赁
1、简易融资租赁案例：广华出租车项目
2、BOT(BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT)
3、ABS案例：欧洲迪斯尼乐园项目第四十四计：投资银行融资
1、投资银行案例：蒙牛腾飞
2、风险投资公司
3、科技风险投资基金资料：风险评估指标
4、房地产产业投资基金
5、证券投资基金第四十五计：资产证券化融资
1、(房地产)资产证券化
2、抵押贷款证券化案例：奥运3000亿融资
3、可转换债券第四十六计：场外交易市场
1、中小企业私募。需要企业达到一定规模，目前综合成本在12%-18%
2、深圳前海股权中心梧桐私募债。操作灵活，方式多样，放款时间快。年利息成本在8-12%.
3、国内三板市场。融资渠道多，影响大。第四十七计：众筹模式通过互联网集资，应操作规范，避免非法集资红线，适合小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意。第四十八计：保理保理业务是指企业将现在或未来的基于企业与其客户(买方)订立的销售合同所产生的应收账款债权转让给银行或者保理公司，由银行或者保理公司提供买方信用风险担保、资金融通、账务管理及应收账款收款服务的综
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