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2、房地产企业的融资成本
按类别划分，房地产企业的融资方式分为股权、债权和REITs三种。相对而言，股权融资的初始成本较低，但潜在成本也不低。对于符合条件的房企，上市是获得稳定资金的首选。债权融资有明确的融资利率，优点是放款速度快，不会稀释股权。结合债务和股权融资的房地产投资信托基金才刚刚起步。与互联网金融类似，都是针对大众投资者的。这为房企提供了更广泛的融资选择，也为房企提供了低息融资。可能性。 1、股权融资：公开发行隐性成本低但门槛高，定向增发隐性成本高但灵活。 1、1 公司层面的股权融资：以公开发行股票为主，隐性成本可以用ROE来衡量。房地产公司集团层面股权融资的主要形式是公开股权融资。公开发行股权融资一般是指通过股票市场向公众投资者发行公司股票募集资金的行为，包括我们常说的公司上市（即IPO）、上市公司增发和配股（即SPO）、所有这些都使用公开市场进行股权融资。融资的重要形式。房地产企业通过IPO、SPO融资获得的资金，无需支付利息，还本金，似乎没有成本。但需要注意的是，投资者成为股东后，将享受分红、利润分红，以及净资产增值，以及卖出股票的利润。可见，与按期支付固定利息的债务融资不同，股权融资的成本是“或有成本”：即成本可能发生也可能不发生；当它发生时，它可能是高的或低的；而且形式灵活，即使公司利润高，分红也可能会少一些，因为公司可以保留更多的利润，每股净资产会上升。但无论采取何种形式，其价格都可以通过资产回报率来衡量。考虑到净资产收益率（ROE）指标综合考虑了净销售利率、资产周转率、净负债率等多种因素的影响，我们选择ROE来衡量公募基金的融资成本。再看小型房企，其公募融资价格低至7、32%，远低于发债成本。基于此，小型房地产公司应优先考虑IPO、SPO等公开股权融资形式。 1、2 项目层面的股权融资：非公开发行为主体，隐性成本可用净销售率衡量。房地产公司项目层面的股权融资主要以非公开发行的形式，包括与其他房地产公司或私募基金合作，形式灵活。近年来，由于房地产企业加强项目风险管控、银行规避风险等客观情况导致企业贷款困难等客观情况，非公开“股权”融资的案例屡见不鲜。我们认为，非公开股权融资（如与私募基金和房地产公司的合作）的成本可以通过销售净利润率来衡量。因为房地产公司在项目层面与私募基金等房地产公司合作，不需要考虑公司整体资产周转率和净负债率，只需要考虑公司的销售净利润率合作项目。为此，我们选择营业净利润率近似于非公开股权融资的“隐性成本”。如果用公司的经营净利润率来衡量，我们发现A股房企非公开股权融资的“隐性成本”具有以下特点： 从历年走势来看，早在2010年，行业非公开股权融资的“隐性成本”高达15、46%，大型地产公司高达15、80%。当时房地产公司选择与私募基金和房地产公司合作，显然成本高昂；但到了当年，行业非公开股权融资的“隐性成本”已经下降到11、74%。小型地产公司低至10、10%，价格比一些债务融资方式更有优势。这也揭示了白银时代房地产企业之间更多的私募合作，可以在降低资金压力的同时降低成本。 2、债务融资：在政策鼓励下，债券融资成本逐渐下降，债权人偿还资金本金。年初以来，受国家政策支持，国内房企债务融资成本开始明显下降。 2、1 银行贷款：成本低，但过于偏向大型房企 根据克而瑞监测，房企获得境内银行贷款的境内银行贷款年利率在6、15%-15%区间波动，行业平均借贷成本约为7、6%，与大多数融资方式相比具有显着优势。其中，保利、绿地等大型房企的银行借款成本在6、15%-6、85%区间波动。可以看出，实力雄厚、国企背景的房地产企业更容易获得低息贷款。中小房企成本在6、15%-15%区间波动，成本明显偏高。尤其是小型房地产企业，银行很难通过风险管控获得。同时，房地产企业获得外资银行信贷的成本一般在HIBOR或LIBOR基础上增加0、32%-4、5%，具体利率与公司评级相关。银行贷款成本还具有以下特点： 1）高负债率的房地产企业借款成本较高。如泰禾集团11月向兴业银行借款，成本为12%-15%；中南建设 11 月向江苏银行借款，成本为 12%。当时泰禾和中南的净负债率分别为0、77%和99、84%。基于风险考虑，银行给出了接近信托的成本。除了一些国有背景的企业。例如，保利地产全年净负债率高达94、48%，今年一季度升至0、14%，但对银行的融资成本为6、77%，处于较低水平。 2）目前，境外银行的授信成本低于国内银行。比如今年4月龙湖地产获得的1万港元，年利率低至4、40%。这主要是因为海外银行的基准贷款利率普遍较低。 2、2 中期票据：成本低于基准利率，资质要求较高。据CRIC监测，年化房企中期票据融资年利率在4、55%-8、37%区间波动，行业平均借贷成本约为5、36%，低于本行基准利率比房企银行实际贷款利率低2、24个百分点，成本优势十分明显。其中，万兆保险基金四家大型房企融资成本波动区间为4、55%-4、90%，中小房企融资成本波动区间为4、59%-8、37 %。成本更有优势。中期票据融资成本还具有以下特点： 1）中期票据融资与银行贷款利息有关。 2009年2月，世茂成功获批50亿元中期票据，随后以不同成本发行3次：其中10亿元于今年4月发行，年利率8、4% ，再过4个月发行10亿元。元，成本下降至7、6%，今年3月发行的15亿元成本大幅下降至6、1%。前后融资成本差距高达2、3个百分点，主要与2019-2019年央行两次降息直接相关。2）中期票据平均贷款期限长于银行贷款，长期票据成本较高。从成功发行中期票据的房企融资案例来看，平均贷款期限为4、24年，最高7年，最低3年，低于可转债（5、91年）和公司债债券（5、16 年）。但明显比银行信贷2-3年的短周期要长。中期票据期限越长，成本越高。例如，城投控股今年4月发行的两张中期票据，年利率为4、59%，期限为3年，年利率为5、25%，期限为7年，即0、66个百分点。高于前者。 2、3 公司债券：成本接近基准利率，大额审批不易通过。据克而瑞监测，全年房企企业债券融资年利率在4、80%-9、90%区间波动，行业平均借贷成本约为6、74%，高于中期票据和可转债.与银行贷款相比，公司债券成本高于银行基准利率，但低于房地产企业实际银行贷款的平均利率。特别需要指出的是，近两年没有发生大型房企发行公司债券的案例，多为中小房企融资，这可能是由于融资金额相对较小所致。 .公司债券融资还具有以下特点： 1）公司债券融资规模过大，难以通过。今年以来，A股房企共成功发行公司债18只，最高发行金额16亿元。大部分大额公司债申请未获批准。 2）公司债券的融资成本也是期限越长，成本越高。例如，北辰实业今年1月成功同时发行了两只公司债券，期限分别为7年和5年，年融资利率分别为5、2%和4、8%。长期成本高出0、4个百分点。 2、4 可转债：成本极低，发行资格高于公司债。据CRIC监测，今年以来A股房企仅成功变现2家。年融资利率在0、6%-4%之间，平均融资成本为2、77%。低于其他债券融资方式。主要是因为可转债既是债券融资又是股权融资。如此低的报酬，投资者能否接受，更多取决于公司股价的升值潜力。未来，如果股价达到预期，可以转换为公司股票，享受分红。如果股价没有达到预期，他们也可以通过举债无风险退出。由于投资风险低，利息支付成本也低。我们看到，可转债除了年利率较低外，另一个特点是贷款利率逐年上升。这样做的主要目的是保证资金来源的稳定。 2、5 信任：成本低，不再是融资的主流。据克而瑞监测，2019年重点房企信托融资年利率在5、63%-13%区间波动，行业平均借贷成本约为8、37%。从近几年的走势来看，信托平均借贷成本同比为8、6%，同比下降6、7%。主要原因是每年的资金供应稀缺，行业规模大扩张导致信托融资需求增加。近两年资金供需结构失衡导致借贷成本居高不下。到2018年底，房企将寻求更好的融资方式，如中期票据、公司债等。这样一来，信托的受欢迎程度就会降低，信托的平均借贷成本就会降低。截止今年4月，中天城投向华融国际信托申请了2年期5亿贷款，年利率4、65%，甚至低于银行贷款基准利率，可见信托成本融资也在与时俱进。我们还看到，信托融资成本具有以下特点： 1）保险资金来源的信托成本普遍低于理财产品。今年3月，中粮地产向平安信托借款4、97亿元，年利率仅为6、15%。我们看到很多信托公司向购买理财产品的投资者承诺高于这个水平的年收益率，所以不可能做到这么低的水平。 2）信托成本与房企规模关系不大。例如，今年3-4月，万科向华润深圳国际投资信托借款10亿元，年利率9%；建业地产向百瑞信托借款9亿元，年利率低至6、65%。 3）信托成本与目标项目有关，优质项目可以获得较低成本的融资。我们看到，今年3月，阳光城为其福建子公司申请贷款6亿元，年利率仅为6、30%，仅比当时银行贷款基准利率高0、3个百分点。时间。项目向中铁信托申请信托贷款3、2亿元，年利率11、00%，比原项目提高4、7个百分点。作为深耕福建的福建企业，阳光城在厦门的优质项目普遍受欢迎，投资风险低，信任成本也低；而陕西是阳光城市的新兴城市，预期风险较高，因此成本也较高。 2、6 高级注释：美联储退出QE3后，成本不占优势。据CRIC统计，5-5月，66家香港上市房企在境外发行优先票据，融资总额折合人民币1亿元，平均借款成本约为9、15%，浮动区间为4、38%-14、00 %。优先票据境外发行成本受国际流动性和企业资质影响明显 1）欧美量化宽松政策对优先票据总量和成本影响显着。从历年走势来看，房企海外发行优先票据的高峰出现在第一年，而这两年也是这种融资方式成本最低的时候。但美联储11月结束QE3后，房企海外发债难度加大，成本也在快速攀升。数据显示，2015年前5个月，港股房企共实现1亿元优先票据融资，仅占2014年总额的37%。在融资成本方面，平均成本2015年5月为9、62%，比上年提高1、53个百分点；特别是15年前5月的最低融资成本高达7、5%，较年内最低水平上升3、12个百分点。因此，国内中期票据和公司债开盘后，房企境外优先票据融资不具备成本优势。 2）房地产企业的品牌实力会影响优先票据发行的总量和成本。 66家香港上市房企中，中国销量榜房企融资总额1亿元，占优先票据融资总额的50%以上，平均融资额为8、60%，成本最低；之后，-50、-，上述房地产公司，优先票据的融资成本分别为9、43%、9、83%和10、54%。 2、7 债务资金：成本居中，但灵活性差，有待提高。据CRIC监测，房地产企业获得基金贷款的年利率在5、5%-12、4%区间波动，行业平均借贷成本约为8、14%，低信托，高于银行贷款。债权基金的成本还具有以下特点： 1）股权与债权相结合的基金成本相对较低。例如，中南建设在2月份通过股权投资和债权投资相结合的方式从环球资本筹集了5亿元人民币，年利率仅为5、5%，是过去房企债券基金融资的最低水平。三年。 2）债务资金成本与标的项目高度相关。例如，复地今年5月和12月借入的资金年利率分别为7、98%和9%，相差1、02个百分点。主要原因是标的项目性质不同：前者投资于安全边际高、增长潜力强的住宅项目，可以获得快速回报；后者投资生态商业社区的主题地产，需要长期的运营和发展才能获得稳定的回报。成本也相对较高。 2、8 永续债：可计入权益，成本高且逐年递增。永续债是指不指定本金归还期，可以无限期按期获得利息的债券。永续债的特点： 1、利息普遍高于浮息。 2、偿债顺序与公司股票一致，低于普通债券。 3、可以在会计处理中计入权益资本，但投资者不能像普通股东一样参与公司经营管理和利润分配。因此，永续债可以在不稀释股东权益的情况下提高权益水平。 4、除公司破产等原因外，永续债持有人一般不能要求公司偿还本金，只能定期收取利息。永续债虽然可以被视为股权，但本质上是一种债券融资形式，因为它具有“约定期限内支付固定利息”的显着特征。更重要的是，房地产公司借了永续债之后，是不可能永远不还的。由于永续债成本超过一定期限，成本会逐年增加，超出企业的承受能力。永续债的成本其实不低，但很多负债率高的房企都喜欢这种融资方式。最典型的例子是恒大地产。截至年末，公司永续债发行总额达5亿元，永久资本工具占公司总股本的47%。一般来说，永续债的融资成本在初期略高于一般的债务融资方式。 2-3年后，年利率会跃升到更高的水平，比如15%-20%，然后逐年上升。甚至达到25%-30%。 2、9 互联网金融：房企自建渠道成本低，使用第三方成本不低。目前，房企的互联网金融融资方式主要有两种。 1）房企直接搭建互联网金融平台的成本相对较低。以绿地的“地产宝”为例，它与蚂蚁金服、平安陆金所合作。年化利率在6%至8%之间，一期产品融资利率为6、4%，仅高于银行贷款利率（5、1%）。 ) 20%，成本不高。同时，绿地将平台开放给中小房企，向融资方收取约0、5%-2%的管理费，并将互联网金融作为企业业务，进一步降低了融资成本。资本使用。商业巨头万达也基于其庞大的客户群，积极打造自己的互联网金融融资平台。通过收购快钱，推出首期利率低至5%的互联网理财产品。但需要指出的是，通过这种融资方式，投资者对房企的实力要求更高，只有实力雄厚的品牌房企才能吸引大量的网民投资者。 2）房企通过第三方互联网金融平台获得的资金成本不低。目前，国内或吸收“存款”的成本在5%到10%之间。典型的例子是住房金融和陆金所，它们分别在8%-9、5%和5%-8、4%的范围内。如果通过第三方融资，成本不太可能低于 10%。据互联网金融公司雷池金控统计，目前国内借贷成本为14-18%，明显高于信托等融资方式。为此，通过第三方互联网金融平台融资更适合急需资金周转的房企，不适合长期经营。 3、REITs：集信托债务融资和证券化股权融资于一体，成本略高于银行贷款REITs的融资成本，可以用其平均收益率来衡量。但由于国内REITs刚刚起步，缺乏平均收益率的实证数据。对此，我们可以参考国外的数据。据机构统计，过去20年，北美REITs的回报率最高（13、2%），其次是欧洲（8、1%），亚洲REITs的平均回报率最低（7、6%）。利率迅速下降至-9、2%，而北美REITs仍实现12、0%的平均回报率。可见，不同国家和地区的REITs在不同时期的投资回报是不一样的。 2008年，国内首只REITs“中信启航专项资管计划”在深交所挂牌上市。虽然房地产开发项目投资受到严格限制，且主要聚焦于成熟物业资产的投资和管理，但REITs的正式推出，意味着我国房地产证券化进入新阶段，房地产融资有了新工具。以中信启航REITs为例，该产品涉及投资标的为52、1亿元。该产品根据风险等级的不同，将投资分为优先部分和次要部分，按7：3的比例发行。优先考虑低风险投资者，1万元起购，预期收益率5、5%~7%；二级中高风险偏好投资者，1万元起买入，二级预期收益率12%~42%。
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12%。当时泰禾和中南的净负债率分别为0、77%和99、84%。基于风险考虑，银行给出了接近信托的成本。除了一些国有背景的企业。例如，保利地产全年净负债率高达94、48%，今年一季度升至0、14%，但对银行的融资成本为6、77%，处于较低水平。 2）目前，境外银行的授信成本低于国内银行。比如今年4月龙湖地产获得的1万港元，年利率低至4、40%。这主要是因为海外银行的基准贷款利率普遍较低。 2、2 中期票据：成本低于基准利率，资质要求较高。据CRIC监测，年化房企中期票据融资年利率在4、55%-8、37%区间波动，行业平均借贷成本约为5、36%，低于本行基准利率比房企银行实际贷款利率低2、24个百分点，成本优势十分明显。其中，万兆保险基金四家大型房企融资成本波动区间为4、55%-4、90%，中小房企融资成本波动区间为4、59%-8、37 %。成本更有优势。中期票据融资成本还具有以下特点： 1）中期票据融资与银行贷款利息有关。 2009年2月，世茂成功获批50亿元中期票据，随后以不同成本发行3次：其中10亿元于今年4月发行，年利率8、4% ，再过4个月发行10亿元。元，成本下降至7、6%，今年3月发行的15亿元成本大幅下降至6、1%。前后融资成本差距高达2、3个百分点，主要与2019-2019年央行两次降息直接相关。2）中期票据平均贷款期限长于银行贷款，长期票据成本较高。从成功发行中期票据的房企融资案例来看，平均贷款期限为4、24年，最高7年，最低3年，低于可转债（5、91年）和公司债债券（5、16 年）。但明显比银行信贷2-3年的短周期要长。中期票据期限越长，成本越高。例如，城投控股今年4月发行的两张中期票据，年利率为4、59%，期限为3年，年利率为5、25%，期限为7年，即0、66个百分点。高于前者。 2、3 公司债券：成本接近基准利率，大额审批不易通过。据克而瑞监测，全年房企企业债券融资年利率在4、80%-9、90%区间波动，行业平均借贷成本约为6、74%，高于中期票据和可转债.与银行贷款相比，公司债券成本高于银行基准利率，但低于房地产企业实际银行贷款的平均利率。特别需要指出的是，近两年没有发生大型房企发行公司债券的案例，多为中小房企融资，这可能是由于融资金额相对较小所致。 .公司债券融资还具有以下特点： 1）公司债券融资规模过大，难以通过。今年以来，A股房企共成功发行公司债18只，最高发行金额16亿元。大部分大额公司债申请未获批准。 2）公司债券的融资成本也是期限越长，成本越高。例如，北辰实业今年1月成功同时发行了两只公司债券，期限分别为7年和5年，年融资利率分别为5、2%和4、8%。长期成本高出0、4个百分点。 2、4 可转债：成本极低，发行资格高于公司债。据CRIC监测，今年以来A股房企仅成功变现2家。年融资利率在0、6%-4%之间，平均融资成本为2、77%。低于其他债券融资方式。主要是因为可转债既是债券融资又是股权融资。如此低的报酬，投资者能否接受，更多取决于公司股价的升值潜力。未来，如果股价达到预期，可以转换为公司股票，享受分红。如果股价没有达到预期，他们也可以通过举债无风险退出。由于投资风险低，利息支付成本也低。我们看到，可转债除了年利率较低外，另一个特点是贷款利率逐年上升。这样做的主要目的是保证资金来源的稳定。 2、5 信任：成本低，不再是融资的主流。据克而瑞监测，2019年重点房企信托融资年利率在5、63%-13%区间波动，行业平均借贷成本约为8、37%。从近几年的走势来看，信托平均借贷成本同比为8、6%，同比下降6、7%。主要原因是每年的资金供应稀缺，行业规模大扩张导致信托融资需求增加。近两年资金供需结构失衡导致借贷成本居高不下。到2018年底，房企将寻求更好的融资方式，如中期票据、公司债等。这样一来，信托的受欢迎程度就会降低，信托的平均借贷成本就会降低。截止今年4月，中天城投向华融国际信托申请了2年期5亿贷款，年利率4、65%，甚至低于银行贷款基准利率，可见信托成本融资也在与时俱进。我们还看到，信托融资成本具有以下特点： 1）保险资金来源的信托成本普遍低于理财产品。今年3月，中粮地产向平安信托借款4、97亿元，年利率仅为6、15%。我们看到很多信托公司向购买理财产品的投资者承诺高于这个水平的年收益率，所以不可能做到这么低的水平。 2）信托成本与房企规模关系不大。例如，今年3-4月，万科向华润深圳国际投资信托借款10亿元，年利率9%；建业地产向百瑞信托借款9亿元，年利率低至6、65%。 3）信托成本与目标项目有关，优质项目可以获得较低成本的融资。我们看到，今年3月，阳光城为其福建子公司申请贷款6亿元，年利率仅为6、30%，仅比当时银行贷款基准利率高0、3个百分点。时间。项目向中铁信托申请信托贷款3、2亿元，年利率11、00%，比原项目提高4、7个百分点。作为深耕福建的福建企业，阳光城在厦门的优质项目普遍受欢迎，投资风险低，信任成本也低；而陕西是阳光城市的新兴城市，预期风险较高，因此成本也较高。 2、6 高级注释：美联储退出QE3后，成本不占优势。据CRIC统计，5-5月，66家香港上市房企在境外发行优先票据，融资总额折合人民币1亿元，平均借款成本约为9、15%，浮动区间为4、38%-14、00 %。优先票据境外发行成本受国际流动性和企业资质影响明显 1）欧美量化宽松政策对优先票据总量和成本影响显着。从历年走势来看，房企海外发行优先票据的高峰出现在第一年，而这两年也是这种融资方式成本最低的时候。但美联储11月结束QE3后，房企海外发债难度加大，成本也在快速攀升。数据显示，2015年前5个月，港股房企共实现1亿元优先票据融资，仅占2014年总额的37%。在融资成本方面，平均成本2015年5月为9、62%，比上年提高1、53个百分点；特别是15年前5月的最低融资成本高达7、5%，较年内最低水平上升3、12个百分点。因此，国内中期票据和公司债开盘后，房企境外优先票据融资不具备成本优势。 2）房地产企业的品牌实力会影响优先票据发行的总量和成本。 66家香港上市房企中，中国销量榜房企融资总额1亿元，占优先票据融资总额的50%以上，平均融资额为8、60%，成本最低；之后，-50、-，上述房地产公司，优先票据的融资成本分别为9、43%、9、83%和10、54%。 2、7 债务资金：成本居中，但灵活性差，有待提高。据CRIC监测，房地产企业获得基金贷款的年利率在5、5%-12、4%区间波动，行业平均借贷成本约为8、14%，低信托，高于银行贷款。债权基金的成本还具有以下特点： 1）股权与债权相结合的基金成本相对较低。例如，中南建设在2月份通过股权投资和债权投资相结合的方式从环球资本筹集了5亿元人民币，年利率仅为5、5%，是过去房企债券基金融资的最低水平。三年。 2）债务资金成本与标的项目高度相关。例如，复地今年5月和12月借入的资金年利率分别为7、98%和9%，相差1、02个百分点。主要原因是标的项目性质不同：前者投资于安全边际高、增长潜力强的住宅项目，可以获得快速回报；后者投资生态商业社区的主题地产，需要长期的运营和发展才能获得稳定的回报。成本也相对较高。 2、8 永续债：可计入权益，成本高且逐年递增。永续债是指不指定本金归还期，可以无限期按期获得利息的债券。永续债的特点： 1、利息普遍高于浮息。 2、偿债顺序与公司股票一致，低于普通债券。 3、可以在会计处理中计入权益资本，但投资者不能像普通股东一样参与公司经营管理和利润分配。因此，永续债可以在不稀释股东权益的情况下提高权益水平。 4、除公司破产等原因外，永续债持有人一般不能要求公司偿还本金，只能定期收取利息。永续债虽然可以被视为股权，但本质上是一种债券融资形式，因为它具有“约定期限内支付固定利息”的显着特征。更重要的是，房地产公司借了永续债之后，是不可能永远不还的。由于永续债成本超过一定期限，成本会逐年增加，超出企业的承受能力。永续债的成本其实不低，但很多负债率高的房企都喜欢这种融资方式。最典型的例子是恒大地产。截至年末，公司永续债发行总额达5亿元，永久资本工具占公司总股本的47%。一般来说，永续债的融资成本在初期略高于一般的债务融资方式。 2-3年后，年利率会跃升到更高的水平，比如15%-20%，然后逐年上升。甚至达到25%-30%。 2、9 互联网金融：房企自建渠道成本低，使用第三方成本不低。目前，房企的互联网金融融资方式主要有两种。 1）房企直接搭建互联网金融平台的成本相对较低。以绿地的“地产宝”为例，它与蚂蚁金服、平安陆金所合作。年化利率在6%至8%之间，一期产品融资利率为6、4%，仅高于银行贷款利率（5、1%）。 ) 20%，成本不高。同时，绿地将平台开放给中小房企，向融资方收取约0、5%-2%的管理费，并将互联网金融作为企业业务，进一步降低了融资成本。资本使用。商业巨头万达也基于其庞大的客户群，积极打造自己的互联网金融融资平台。通过收购快钱，推出首期利率低至5%的互联网理财产品。但需要指出的是，通过这种融资方式，投资者对房企的实力要求更高，只有实力雄厚的品牌房企才能吸引大量的网民投资者。 2）房企通过第三方互联网金融平台获得的资金成本不低。目前，国内或吸收“存款”的成本在5%到10%之间。典型的例子是住房金融和陆金所，它们分别在8%-9、5%和5%-8、4%的范围内。如果通过第三方融资，成本不太可能低于 10%。据互联网金融公司雷池金控统计，目前国内借贷成本为14-18%，明显高于信托等融资方式。为此，通过第三方互联网金融平台融资更适合急需资金周转的房企，不适合长期经营。 3、REITs：集信托债务融资和证券化股权融资于一体，成本略高于银行贷款REITs的融资成本，可以用其平均收益率来衡量。但由于国内REITs刚刚起步，缺乏平均收益率的实证数据。对此，我们可以参考国外的数据。据机构统计，过去20年，北美REITs的回报率最高（13、2%），其次是欧洲（8、1%），亚洲REITs的平均回报率最低（7、6%）。利率迅速下降至-9、2%，而北美REITs仍实现12、0%的平均回报率。可见，不同国家和地区的REITs在不同时期的投资回报是不一样的。 2008年，国内首只REITs“中信启航专项资管计划”在深交所挂牌上市。虽然房地产开发项目投资受到严格限制，且主要聚焦于成熟物业资产的投资和管理，但REITs的正式推出，意味着我国房地产证券化进入新阶段，房地产融资有了新工具。以中信启航REITs为例，该产品涉及投资标的为52、1亿元。该产品根据风险等级的不同，将投资分为优先部分和次要部分，按7：3的比例发行。优先考虑低风险投资者，1万元起购，预期收益率5、5%~7%；二级中高风险偏好投资者，1万元起买入，二级预期收益率12%~42%。
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